“2022年四季度，雖然北京再度受到疫情影響，但無法阻止北京甲級寫字樓市場需求的結(jié)構(gòu)性恢復(fù)�！备吡H華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)�？偨Y(jié)道。
根據(jù)高力國際近期發(fā)布的報告統(tǒng)計，至今年四季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量已經(jīng)轉(zhuǎn)正，達到4.2萬平方米。
據(jù)了解，北京寫字樓市場在近三年經(jīng)歷了跌宕起伏的過山車行情，這與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整息息相關(guān)。展望2023年的市場走勢，高力國際指出，需求側(cè)持續(xù)回暖可期，但空置率上升估計無法避免。
市場快速反轉(zhuǎn)
據(jù)嚴(yán)區(qū)海介紹，2022年北京甲級寫字樓的需求走勢類似于2020年的觸底回升。
具體來看，由于今年第二季度和第三季度凈吸納量都是負值，因此年度凈吸納量從2021年的113萬平方米快速冷卻到-2100平方米。在供給側(cè)，原計劃在四季度入市的新項目均延遲到了2023年，全年核心甲級寫字樓市場僅有一個新項目入市，2022年的新增供應(yīng)壓力大幅減小。四季度以來，需求持續(xù)回升，供應(yīng)壓力減小，年末空置率回落到16%，租金環(huán)比下滑1.7%至331元/月·平方米。
“相較于甲級寫字樓市場，乙級市場和產(chǎn)業(yè)園市場則面臨著更大壓力，需求側(cè)表現(xiàn)依然疲軟�！眹�(yán)區(qū)海介紹道。據(jù)高力國際的統(tǒng)計，今年第四季度，北京乙級市場凈吸納量為-6.5萬平方米，產(chǎn)業(yè)園市場為-12萬平方米。
而從全年來看，乙級的年度凈吸納量從去年的33.5萬平方米降低到-15.8萬平方米，產(chǎn)業(yè)園從142萬平方米降低到-22.7萬平方米。兩個市場需求在四季度均未出現(xiàn)實質(zhì)性恢復(fù)，且全年需求側(cè)表現(xiàn)持續(xù)疲軟。
其中，北部子市場，如中關(guān)村、望京酒仙橋和上地，目前都處于需求不足和主力租戶行業(yè)面積調(diào)整的階段，全年凈吸納量分別為-6.8萬平方米，-9.6萬平方米和-20.4萬平方米。中關(guān)村和上地年末空置率分別同比上升7.2%和7.7%，達到11.1%和15.2%；望京酒仙橋在雙重壓力下，空置率同比上升超過20%，達到28.7%。
高力國際華北區(qū)研究部負責(zé)人陸明向《中國經(jīng)營報》記者表示，多種因素綜合導(dǎo)致2022年北京寫字樓市場行情急轉(zhuǎn)直下。在沒有新增供應(yīng)壓力的情況下，市場行情出現(xiàn)快速反轉(zhuǎn)，部分子市場空置率出現(xiàn)大幅上升主要是由于需求不足和退租面積增多所致。
陸明認(rèn)為，影響2022年市場需求走勢的因素中，除了疫情封控持續(xù)影響寫字樓租賃的活躍度之外，企業(yè)端的收縮戰(zhàn)略是重要原因。據(jù)了解，2022年，北京寫字樓市場的不少企業(yè)普遍持保守預(yù)期，辦公擴張意愿不足。與此同時，多數(shù)企業(yè)在辦公租賃上維持降本增效的策略。
以2021年需求最強勁的互聯(lián)網(wǎng)科技為例，當(dāng)年，在超過5000平方米的大宗租賃成交（不含續(xù)租）中，該行業(yè)在北京全辦公樓市場一共租賃了超過130萬平方米的辦公面積。而隨著行業(yè)發(fā)展環(huán)境出現(xiàn)變化，流量紅利消失，行業(yè)進入轉(zhuǎn)型時期。在完成大面積租賃后，互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)普遍進入辦公面積整合時期，2022年該行業(yè)的租賃面積大幅縮減到只有不到30萬平方米，不及去年的25%。
“如果不是金融行業(yè)對于北京辦公樓市場的需求支撐，今年的辦公樓市場行情將會更加困難。”陸明表示。
高力國際報告指出，當(dāng)頭部企業(yè)開始調(diào)整，而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的時候，就會形成行業(yè)發(fā)展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時期。
年需求有望重啟
展望2023年的市場走勢，高力國際認(rèn)為，北京辦公樓市場需求側(cè)持續(xù)回暖可期，但空置率上升估計無法避免。
嚴(yán)區(qū)海表示，需求側(cè)持續(xù)恢復(fù)關(guān)鍵需要政策和企業(yè)端展現(xiàn)出積極的恢復(fù)信號。他認(rèn)為，從目前持續(xù)推進的防疫優(yōu)化政策來看，2023年將更全面地落實科學(xué)防疫，疫情的影響將在2023年一季度后逐漸轉(zhuǎn)弱，對辦公樓租賃市場活躍度的影響也將大幅降低。
此外，年末的中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)保證經(jīng)濟增長的總基調(diào)。在產(chǎn)業(yè)政策方面，三季度以來，深處困局的房地產(chǎn)行業(yè)接連迎來了政策“三支箭”支持。互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)也在年末的中央經(jīng)濟工作會議上被給予了厚望。隨著市場轉(zhuǎn)好預(yù)期的增強，企業(yè)擴張的意愿也會持續(xù)改善，有助于辦公需求的釋放。
與此同時，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，還需要看到2023年上升的供給側(cè)壓力，特別是北部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的子市場在明年依然會面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。
據(jù)高力國際統(tǒng)計，北京明年將有超過64萬平方米的新增甲級項目入市，累積的新增供應(yīng)壓力將在2023年集中釋放。其中，在北部子市場就有29萬平方米新增甲級項目，還有近40到50萬平方米的待退面積。
疊加短期內(nèi)新增供應(yīng)集中放量和不斷釋放的退租面積影響，陸明認(rèn)為，需求側(cè)恢復(fù)仍需要時間�！拔覀冾A(yù)計明年的市場空置大概率會上升3~5個百分點，市場凈有效租金受制于北部市場的疲軟將持續(xù)小幅下行。”
據(jù)他介紹，過去幾年，北部市場產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間長期處于一房難求的局面，特別是中關(guān)村和上地市場，目前更多的辦公空間釋放到市場中，可以為不斷發(fā)展壯大的新興產(chǎn)業(yè)提供更多的發(fā)展空間，有更優(yōu)質(zhì)的辦公空間選擇。
來源：高力國際
編輯：jinbao
