四季度，商辦市場終于等來了“優(yōu)化疫情防控，放開經濟活動”的政策暖意。年末的中央經濟工作會議已經明確了2023年的重點工作部署，全力拼經濟已經成為總基調，突出了穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價工作的重要性，核心目的就是要推動經濟運行整體好轉，大力提振市場信心。
在產業(yè)政策方面，不僅深處困局的房地產行業(yè)迎來了救命的“三支箭”，互聯網平臺企業(yè)也在此次會議被給予了厚望，期待未來平臺企業(yè)向高精尖技術創(chuàng)新領域發(fā)展，能夠引領中國發(fā)展，創(chuàng)造更多就業(yè)，在國際舞臺發(fā)揮更大的作用。
宏觀政策暖風已經吹起，下一階段就是將細分政策落實到位，做好市場預期管理，進一步恢復市場信心，而這也是重啟辦公樓市場需求的關鍵所在。
2022年北京辦公樓市場分化嚴重
甲級寫字樓市場需求如期恢復
四季度北京再度受到疫情的影響，但無法阻止北京甲級寫字樓市場需求的結構性恢復，第四季度市場凈吸納量已經轉正，達到4.2萬平方米，符合預判。
2022年需求走勢類似2020年的觸底回升，由于第二季度和第三季度凈吸納量都是負值，因此年度凈吸納量從2021年的113萬平方米快速冷卻到-2100平方米。
在供給側，原計劃在四季度入市的新項目均延遲到了2023年，全年核心甲級寫字樓市場僅有一個新項目入市，2022年的新增供應壓力大幅減小。
需求持續(xù)回升，供應壓力減小，年末空置率回落到16%，租金環(huán)比下滑1.7%至331元每月每平米。
乙級市場和產業(yè)園市場面臨更大壓力
需求側表現依然疲軟
第四季度，乙級市場凈吸納量為-6.5萬平方米，產業(yè)園市場為-12萬平方米。從全年來看，乙級的年度凈吸納量從去年的33.5萬平方米降低到-15.8萬平方米，產業(yè)園從142萬平方米降低到-22.7萬平方米。兩個市場需求在四季度均未出現實質性恢復，且全年需求側表現持續(xù)疲軟。
城市北部的子市場，如中關村、望京酒仙橋和上地，目前都處于需求不足和主力租戶行業(yè)面積調整的階段，全年凈吸納量分別為-6.8萬平方米，-9.6萬平方米和-20.4萬平方米。中關村和上地年末空置率分別同比上升7.2%和7.7%，達到11.1%和15.2%；望京酒仙橋在雙重壓力下，空置率同比上漲超過20%，達到28.7%。
多種因素綜合導致2022年
市場行情急轉直下
在沒有新增供應壓力的情況下，市場行情出現快速反轉，部分子市場空置率出現大幅上升主要是由于需求不足和退租面積增多所致。影響2022年市場需求走勢的四個核心因素：
以2021年需求最強勁的互聯網科技為例，在超過5000平米的大宗租賃成交（不含續(xù)租）中，2021年該行業(yè)在全辦公樓市場一共租賃了超過130萬平米的辦公面積，而2022年大幅縮減到只有不到30萬平米，不及去年的25%。如果不是金融行業(yè)對于北京辦公樓市場的需求支撐，今年的辦公樓市場行情將會更加困難。
展望2023年，需求側持續(xù)回暖可期
但空置率上漲估計無法避免
需求側持續(xù)恢復需要上面提及的四點核心因素出現積極的改變。從目前持續(xù)推進的防疫優(yōu)化政策來看，2023年將更全面地落實科學防疫，疫情對于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉弱，對辦公樓租賃市場活躍度的影響也將大幅降低。
年末的中央經濟工作會議再次強調保證經濟增長的總基調，隨著市場轉好預期的增強，企業(yè)擴張的意愿也會持續(xù)改善，有助于辦公需求的釋放。
還需要看到2023年上升的供給側壓力，特別是北部互聯網科技行業(yè)集聚的子市場在明年依然會面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。
明年有超過64萬平米的新增甲級項目入市，累積的新增供應壓力將在2023年集中釋放，其中在北部子市場就有29萬平方米新增甲級項目，還有近40到50萬平米的待退面積。
需求恢復需要時間，疊加短期內新增供應集中放量和不斷釋放的退租面積影響，預計明年的市場空置大概率會上升3-5個百分點，市場凈有效租金受制于北部市場的疲軟將持續(xù)小幅下行。
過去幾年，北部市場產業(yè)發(fā)展空間長期處于一房難求的局面，特別是中關村和上地市場，目前更多的辦公空間釋放到市場中，可以為不斷發(fā)展壯大的新興產業(yè)提供更多的發(fā)展空間，更優(yōu)質的辦公空間選擇。
辦公樓市場陪伴企業(yè)共同成長
在不確定性中把握確定性機會
北京的辦公樓市場在抗疫三年經歷了跌宕起伏的過山車行情。三年來，北京辦公樓市場所呈現出的10年、15年甚至是創(chuàng)歷史記錄的大變化，這些變化本身也是中國處在百年未有之大變局的具體微觀體現。
來 源： 高力國際
編 輯：liuy
