回顧2022年，在疫情的多輪沖擊與復(fù)雜的宏觀環(huán)境下，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求明顯下降。第二季度開(kāi)始，由于疫情在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市反復(fù)，對(duì)經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)造成巨大的影響，多數(shù)企業(yè)在業(yè)務(wù)擴(kuò)張與辦公租賃決策上表現(xiàn)謹(jǐn)慎。
疊加年末爆發(fā)的廣州本土疫情，甲級(jí)寫字樓的來(lái)訪量和成交活躍度顯著下降，全年錄得凈吸納量為負(fù)值，空置率同比上升6.4個(gè)百分點(diǎn)至14.0%。由于市場(chǎng)整體觀望情緒濃厚，在成本控制驅(qū)動(dòng)下的續(xù)租和搬遷成為年內(nèi)主要的租賃活動(dòng)。
新增供應(yīng)持續(xù)放量 市場(chǎng)規(guī)模突破新高
2022年，廣州甲級(jí)寫字樓全年新增供應(yīng)約為41.7萬(wàn)平方米，供應(yīng)量與去年基本持平。其中超過(guò)八成的新項(xiàng)目位于琶洲商務(wù)區(qū)，市場(chǎng)規(guī)模突破600萬(wàn)平方米。部分項(xiàng)目因疫情影響而延期到明年交付，或令2023年供應(yīng)量達(dá)到新高。
全年累計(jì)凈吸納量為負(fù) 市場(chǎng)需求動(dòng)力有待提升
今年新增供應(yīng)量與去年持平，但整體吸納量明顯下降，全年累計(jì)錄得-1,130平方米的凈吸納量，較去年同期凈吸納量約40萬(wàn)平方米大幅減少。去年琶洲的多個(gè)新項(xiàng)目入市，吸納了海珠區(qū)積累多年的本地企業(yè)辦公場(chǎng)地升級(jí)需求，帶動(dòng)項(xiàng)目快速去化。但今年琶洲商務(wù)區(qū)的本地需求明顯減少，且從傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)外溢的需求銳減，致使新入市項(xiàng)目去化周期拉長(zhǎng)，市場(chǎng)壓力增加。
受整體營(yíng)商環(huán)境不確定影響，多數(shù)企業(yè)保持觀望，加強(qiáng)對(duì)成本和現(xiàn)金流的管控，續(xù)租比例明顯上升。更有部分企業(yè)因受疫情影響，業(yè)務(wù)持續(xù)收縮，出現(xiàn)退租或搬離核心商圈的現(xiàn)象。因此，2022年傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的存量寫字樓物業(yè)空置率普遍攀升，釋放較大存量空置面積，導(dǎo)致市場(chǎng)空置壓力陡增，全市空置率上升至14%。
業(yè)主靈活調(diào)整策略 積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化
盡管防疫措施調(diào)整為后市發(fā)展帶來(lái)積極信號(hào)，但考慮到辦公需求的回暖有賴于企業(yè)信心的回歸，在宏觀經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇的信號(hào)更加明確之前，多數(shù)業(yè)主方繼續(xù)下調(diào)租金預(yù)期。2022年四季度甲級(jí)寫字樓錄得全市平均租金每月每平方米166.5元，同比下降超過(guò)5%。
除了下調(diào)租金預(yù)期，業(yè)主方在裝修及免租期等商務(wù)條款的靈活度也有所調(diào)整。一些項(xiàng)目還提出增加傭金或內(nèi)部獎(jiǎng)勵(lì)等激勵(lì)方案，期望通過(guò)調(diào)動(dòng)辦公租賃人員的工作積極性來(lái)推動(dòng)成交。
專業(yè)服務(wù)業(yè)引領(lǐng)年內(nèi)成交
需求方面，傳統(tǒng)支柱行業(yè)的大企業(yè)辦公需求相對(duì)穩(wěn)定，專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT及金融業(yè)仍然作為三大市場(chǎng)主力，全年貢獻(xiàn)了近七成的成交面積。其中，專業(yè)服務(wù)與去年相比需求占比從13%擴(kuò)大到28%。復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)、審計(jì)、稅務(wù)、法律等專業(yè)服務(wù)的需求有所上升，推動(dòng)行業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，一些機(jī)構(gòu)在華南增設(shè)新的營(yíng)業(yè)點(diǎn)或擴(kuò)大現(xiàn)有辦公空間。
另外，疫情對(duì)保險(xiǎn)服務(wù)、醫(yī)療健康等行業(yè)也產(chǎn)生推動(dòng)作用，令其辦公需求持續(xù)上升。IT行業(yè)仍保持活躍，但業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度有所放緩。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀政策調(diào)控影響，業(yè)務(wù)收縮，導(dǎo)致需求逐年下降。
經(jīng)濟(jì)預(yù)期的改善是推動(dòng)市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵
戴德梁行廣州公司總經(jīng)理羅進(jìn)良表示：“隨著政府對(duì)疫情防控措施的優(yōu)化和調(diào)整，生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)陸續(xù)恢復(fù)正常秩序，更多實(shí)體行業(yè)的發(fā)展信心有望得到修復(fù)。預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)第一季度的調(diào)整，市場(chǎng)活力將在二、三季度逐步回歸，這也將成為后續(xù)推動(dòng)物業(yè)市場(chǎng)需求回暖的重要驅(qū)動(dòng)力。
展望明年，國(guó)際金融城有望迎來(lái)第一批優(yōu)質(zhì)物業(yè)的交付使用，未來(lái)供應(yīng)的向東延伸推動(dòng)廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)形成新的空間格局。市場(chǎng)迎來(lái)更多可租賃面積的同時(shí)，也仍面臨供需矛盾的挑戰(zhàn)。
珠江新城、琶洲和金融城明年將有多個(gè)寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)入市，為市場(chǎng)帶來(lái)多元化的物業(yè)選擇。市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)選擇充沛，且預(yù)計(jì)優(yōu)惠力度將進(jìn)一步加大，為有實(shí)力的企業(yè)提供換租的黃金窗口期�！�
來(lái)源：戴德梁行
編輯：jinbao
