換位思考很關(guān)鍵。城市更新絕大多數(shù)項目都脫離不了村集體的參與，但是很多開發(fā)商只注重自己的利益，缺乏換位思考，導(dǎo)致項目難以順利推進，損失慘重。
有開發(fā)商朋友私下交流問我，怎么與村集體打交道？他們覺得我們該吃吃喝喝都做的不錯，感覺表面上關(guān)系都處得不錯。為何村集體總面臨一些想不通的問題，很難開展工作呢？結(jié)合我在體制內(nèi)、開發(fā)商工作過程中與一些村民村領(lǐng)導(dǎo)打交道過程中的一些經(jīng)驗談?wù)剛�人看法，希望能給開發(fā)商朋友們帶來一些新的解決問題思路。如有缺漏或錯誤之處，請各位朋友多包涵。
村集體有哪些資產(chǎn)
村集體資產(chǎn)在絕大多數(shù)村級只有兩種資產(chǎn)，一種是集體收租的物業(yè)包括廠房、公寓樓統(tǒng)建樓之類。另一種是集體的土地，包括征地返還地、非農(nóng)建設(shè)指標(biāo)、留用地以及可供城市更新或土地整備利益統(tǒng)籌的用地。當(dāng)然還有部分比較英明的村集體，也開始自行開發(fā)房地產(chǎn)（如寶安懷德股份合作公司），還有不少投資各種實體經(jīng)濟，甚至還有介入風(fēng)險投資高科技的村集體（如南灣南嶺村）。
城中村更新項目中最深的風(fēng)險
有很多朋友總是從法律政策層面或規(guī)劃層面或報建層面談風(fēng)險。其實這些風(fēng)險都容易核查調(diào)查了解。如政策風(fēng)險，更新和規(guī)土政策很公開透明，只要認真核查即可了解清楚，法律風(fēng)險，盡職調(diào)查即可，這些都有專業(yè)法律人士可以解決。規(guī)劃層面，相關(guān)的規(guī)劃政策、容積率研判其實很多咨詢公司都可以協(xié)助研判，這個也不是什么大風(fēng)險。
掩藏最深的風(fēng)險，往往來自我們不了解村集體，不了解當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，不了解村集體內(nèi)部的派系斗爭，不了解村級的訴求和憂慮。村集體的風(fēng)險，輕則導(dǎo)致項目很難推進，重則導(dǎo)致項目停滯不前，甚至被取消。
哪些渠道可以了解村集體的風(fēng)險
一、當(dāng)?shù)劓?zhèn)街政府，社區(qū)等
越基層的政府組織越了解。當(dāng)?shù)卮寮w內(nèi)部派系斗爭，往往當(dāng)?shù)鼗鶎诱盍私狻?/P>
二、村集體的集體資產(chǎn)管理部門
作為村集體資產(chǎn)管理的部門，鐵打的營盤流水的兵，當(dāng)?shù)丶w管理部門長久監(jiān)管村集體資產(chǎn)。
三、當(dāng)?shù)氐钠脚_公司、村集體法律顧問、財務(wù)、村集體老村長老干部
當(dāng)?shù)氐钠脚_公司、村集體法律顧問、財務(wù)、村集體老村長老干部，甚至與村集體合作建房辦廠的外地人。這些人都掌握很多內(nèi)情資料。尤其是一些老村長，不再任上，如果現(xiàn)任村長并不屬于老村長嫡系，很多內(nèi)情可以了解比較透徹。但是務(wù)必注意的是，這些人與當(dāng)?shù)卮寮w關(guān)系很密切，也很容易故意誤導(dǎo)或難以透露一些深層次的內(nèi)情。
最深的村集體風(fēng)險是什么
最深的與村集體打交道的風(fēng)險，其實就是不了解村集體的訴求和憂慮。當(dāng)然偏僻貧窮地區(qū)和地理位置優(yōu)越富裕村集體各有不同，這里暫且不提。
訴求。村集體的訴求很多，分個人和村集體，分普通人和村領(lǐng)導(dǎo)，分眼前的和長遠的訴求。
一、 訴求：
1、個人訴求，近期希望獲得更高的拆賠標(biāo)準，占小便宜；遠期希望其回遷的住宅商鋪租金穩(wěn)定，最好上漲，可穩(wěn)定收租。希望開發(fā)商解決一些個人訴求，解決其子女教育就業(yè)或其他個人問題；
村領(lǐng)導(dǎo)希望任期內(nèi)項目可以依法依歸，程序正義，盡快推動，盡快建設(shè)畢竟誰都不愿意住在臟亂差的城中村，即便很多很多村領(lǐng)導(dǎo)早就搬遷住豪宅去了，但是其心靈寄托還在村里。其次做一個政績可以給村民一個盡可能完美的交代，提高其威望，支持其下一個任期。當(dāng)然也有好多村領(lǐng)導(dǎo)因各種原因不愿意繼續(xù)競選村領(lǐng)導(dǎo)，這里暫且不提。
2、村集體的訴求，近期希望集體資產(chǎn)增值保值，起碼回遷的物業(yè)高大上，建筑面積比更新改造前增加。遠期越增值越好，希望有專業(yè)開發(fā)商統(tǒng)一運營商業(yè)辦公物業(yè)，穩(wěn)定持續(xù)上漲的租金。
更看重的是希望開發(fā)商帶來產(chǎn)業(yè)，可以解決村民和他們子女的就業(yè)問題，可以凝聚人性，帶來村集體物業(yè)的穩(wěn)定租金收入和租金提升。
二、憂慮：
村集體的憂慮很多，同樣分個人和村集體，分普通人和村領(lǐng)導(dǎo)，分眼前的和長遠的訴求。
1、個人憂慮。近期城市更新帶來一些財富，但卻沒有投資渠道，座山吃空，沒有好的投資渠道和財富管理手段�；剡w的住宅和商辦物業(yè)出租難題。子女出國留學(xué)花費幾百萬，高不成低不就，不知道怎么解決其就業(yè)問題，宅家里無所事事�；蛘邅y投資、賭博吸毒沒正經(jīng)工作。
2、村干部。除了擔(dān)心上述問題外，村干部近期憂慮，城市更新或其他土地建設(shè)開發(fā)涉及利益巨大，村里各種斗爭遠比平常激烈，會不會城市更新過程中有些程序沒有嚴格執(zhí)行，會不會有一些人反對。下一任還能不能獲得足夠村民的支持競選成功。
村領(lǐng)導(dǎo)也希望借助城市更新解決了一些消防安全生產(chǎn)環(huán)保隱患，早些年三來一補粗放的經(jīng)營模式，為了盡可能的降低成本提高競爭力所帶來的就是村集體內(nèi)部存在很多消防安全生產(chǎn)環(huán)保隱患，雖然這些年都有陸陸續(xù)續(xù)小規(guī)模改進完善，但是始終都是治標(biāo)不治本，誰都不希望隱患事故就發(fā)生在自己任期，不怕一萬就怕萬一。一旦出現(xiàn)事故，村領(lǐng)導(dǎo)干部難辭其咎。
3、村集體。憂慮村集體可持續(xù)發(fā)展問題，城市更新一錘子買賣，短期內(nèi)是不可能在拆除重建了。近期憂慮，回遷了規(guī)模巨大的商辦物業(yè)，卻一直沒有辦法統(tǒng)一可持續(xù)的招商運營，租金不穩(wěn)定。村集體村民及留學(xué)回國的年輕人整體無所事事，就業(yè)無著落。如何解決？
遠期憂慮現(xiàn)有的村集體資產(chǎn)分紅能分多久？能不能持續(xù)分下去？有沒有新的收入來源？村集體未來的可持續(xù)發(fā)展怎么辦？有沒有新的產(chǎn)業(yè)入駐，村集體能不能借助城市更新獲得的補償，村集體自己也投資？
村集體最看重的幾個問題
1、集體資產(chǎn)增值保值問題。
2、公開透明招選合作方問題，避免暗箱操作。
3、程序正義問題，嚴格遵守相關(guān)集資政策。
4、實操層面更新改造中盡可能的擴大集資利益問題。
5、后續(xù)的村集體內(nèi)部回遷物業(yè)招商運營問題，穩(wěn)定持久的租金收入
6、村集體內(nèi)部村民子女的教育就業(yè)問題。
7、村集體未來可持續(xù)發(fā)展問題，引入產(chǎn)業(yè)進駐或打開投資渠道確�？沙掷m(xù)收益（備注：對外投資太難一般村集體很難做到）。
8、維護村集體內(nèi)部和諧穩(wěn)定。
9、解決村集體安全生產(chǎn)消防環(huán)保隱患等問題
10、希望政府多給予更多扶持優(yōu)惠政策。
與村集體打交道存在問題
很多時候我們膚淺的認為與村集體領(lǐng)導(dǎo)干部處理好關(guān)系即可，與村民混熟吃吃喝喝足夠了；覺得我們拆賠標(biāo)準高一些，沒有什么事是錢解決不了的，如果不夠，那就再加錢肯定可以解決問題。
錢雖然可以解決很多問題，尤其是提高拆賠標(biāo)準，但我們更需要了解的是村集體，村干部、村民的訴求和憂慮。表面吃吃喝喝玩樂大家開心，解決問題時候總是感覺很難推進的時候，我們就該考慮到底問題是不是哪里工作不到位哪里考慮不周了。很多開發(fā)商其實不注重深層次的了解村集體內(nèi)部的訴求和憂慮，導(dǎo)致項目長期推進不利。
解決方案
最好的解決方案，其實就是換位思考。作為開發(fā)商公司，從村集體角度，想一想，村集體在更新改造中所獲得利益，僅僅是眼前的貨幣補償和物業(yè)回遷嗎？村集體不僅有當(dāng)前需要解決的問題，還有遠期后續(xù)發(fā)展的問題；作為開發(fā)商高管，站站村干部角度，考慮村集體在城市更新中所扮演的角色，誰都不容易，開發(fā)商公司目的就是經(jīng)濟利益，目標(biāo)相對一致，內(nèi)部凝聚力會高一些，村集體內(nèi)部派系斗爭更激烈一些，訴求和憂慮更多了，很多時候已經(jīng)不僅僅是錢的問題了。
通過換位思考，了解村集體在城市更新中的訴求和憂慮，會更有利我們開發(fā)商提出更適合更有利雙方的合作方案，盡快的形成統(tǒng)一戰(zhàn)線順利推進項目。
總結(jié)
雖然說，城市更新是利益博弈，多高的拆賠標(biāo)準，村民們都不覺高，但有時候不僅僅是拆賠標(biāo)準低的事。我們多換位思考，或許我們能用比別人低的拆賠標(biāo)準來獲取更大的利益。舉例子，如果我們能解決村民子女的教育就業(yè)問題；如果我們能統(tǒng)一協(xié)助村民招商運營回遷的物業(yè)；讓其獲得穩(wěn)定可持續(xù)的租金回報；如果我們能為村集體引進產(chǎn)業(yè)，讓村集體獲得新的收入來源等等。我們拆賠標(biāo)準低一些又如何？相信村集體領(lǐng)導(dǎo)村民也都不是傻瓜，看不到未來的利益？相信相關(guān)政府部門也支持你，畢竟對政府而言，村集體經(jīng)濟不能可持續(xù)發(fā)展，對維護村集體的穩(wěn)定不利，對轄區(qū)經(jīng)濟成長也不利。
城市更新的本質(zhì)畢竟就是共同做大蛋糕，后分配的過程。蛋糕的實現(xiàn)方式多種多樣，未必一定是當(dāng)前的拆賠回遷現(xiàn)金補償，也可以是導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，后續(xù)帶來村集體可持續(xù)的發(fā)展。
來 源：明源地產(chǎn)研究
編 輯：liuy
