從一年前何向航當(dāng)上增城新塘鎮(zhèn)塘美村村黨委第一書記開始，他接手的第一件事便是推動舊村改造。一年多來，在他和村委會同事挨家挨戶努力宣講下，3000余戶村民終于被打動，紛紛在改造同意書上簽了字。近兩年來，何向航越發(fā)感覺舊改上了“高速路”，今年上半年，增城共有17條村被納入舊改，改造總面積1000余萬平方米位居全市第一。
雖然受到疫情影響，上半年廣州各區(qū)依舊在城市更新的道路上高歌猛進(jìn)，黃埔區(qū)、南沙區(qū)、番禺區(qū)等各自“出招”發(fā)力舊改，為轄內(nèi)舊村順利“牽手”開發(fā)商鋪路。如今，向存量要增量不僅是政府的可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃，在一線城市漸趨飽和的開發(fā)空間里，房企們愈發(fā)積極投身城市更新項目，不少企業(yè)已將舊改項目團(tuán)隊納入核心發(fā)展部門。
7月9日下午，廣州市城中村改造工作會議召開，會議總結(jié)了上半年廣州城市更新工作的經(jīng)驗。根據(jù)市住建部門統(tǒng)計，截至2020年6月底，廣州市已批舊村項目57個，共涉改造面積24.9平方公里。今年1-6月，全市城市更新項目完成固定資產(chǎn)投資439億元，同比增長28%。
舊改立下“軍令狀”，規(guī)范引領(lǐng)規(guī)模化征拆
毗鄰黃埔區(qū)與東莞市的新塘鎮(zhèn)，以及東面與惠州市為鄰的石灘鎮(zhèn)是增城區(qū)舊改的主要陣地。時至今日，新塘鎮(zhèn)塘美村村民仍祖輩居住在不可流轉(zhuǎn)的宅基地上，依靠村集體出租物業(yè)和打長工營生。每當(dāng)何向航走訪村民宣講舊改時，他都會把商品房可進(jìn)入市場流通的好處解釋給大家�！靶绿伶�(zhèn)早就沒人種地了�！焙蜗蚝秸f，這里是典型的城鄉(xiāng)接合部，村民們一直都過著城鎮(zhèn)式的生活。目前，塘美村上上下下都在期待改造方案的出爐。在已經(jīng)高度城鎮(zhèn)化的增城，舊改的大規(guī)模推進(jìn)將大幅提升廣州東部城鎮(zhèn)化速度，更加都市化的環(huán)境也將為村民生活帶來巨大變化。
今年上半年，增城是廣州舊改規(guī)模最大的行政區(qū)，目前，已有十余個房企介入增城舊改，17條村已定下舊改合作房企，改造總用地面積1000余萬㎡。近日，增城區(qū)印發(fā)《增城區(qū)加快推進(jìn)舊村全面改造工作的實施意見（試行）》（下稱《實施意見（試行）》）和政策解讀，規(guī)范了從項目入庫到拆遷安置的舊村改造流程，同時在項目納入標(biāo)準(zhǔn)，改造表決程序等方面給予了明確指引。
今年以來，疫情并未阻止廣州加快城市更新工作的步伐，實現(xiàn)老城市新活力從中心城區(qū)輻射到城市郊區(qū)，增城、黃埔、番禺、南沙持續(xù)發(fā)力舊改，轄內(nèi)城中村相繼成功引入合作意向企業(yè)，從前舊改藍(lán)圖上的“星星之火”漸漸串聯(lián)成片。6月30日，黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)率先立下舊改“軍令狀”，制定《廣州市黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)決勝三年完成舊村拆遷攻堅任務(wù)工作方案》及《作戰(zhàn)藍(lán)圖》，力爭到2022年底完成66個重點(diǎn)舊村改造項目的簽約拆遷。
據(jù)悉，66個重點(diǎn)舊改項目涉及44個行政村（含轉(zhuǎn)制社區(qū)），涵蓋三大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，其中黃埔港片18個、科學(xué)城片28個、知識城片20個，拆除房屋合計3278萬平方米，可實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資2928億元。在推進(jìn)城市更新進(jìn)程中，黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)提出了“改”、“快”、“活”三字方針，強(qiáng)化頂層設(shè)計和政策創(chuàng)新，堅持規(guī)劃先行、以人為本，拆建并舉、破立結(jié)合，開創(chuàng)城市更新的“黃埔經(jīng)驗”。此次推進(jìn)66個舊村項目，就是要通過加快舊村征拆，串聯(lián)成線、以點(diǎn)帶面，實現(xiàn)黃埔三大片區(qū)聯(lián)動發(fā)展、一體發(fā)展，形成北中南區(qū)域發(fā)展新格局，真正實現(xiàn)“五年大變化”。
2019年，在城市更新項目完成率和增速排名全市第一的南沙也不落人后，密密麻麻的南沙城市更新“地圖”上分布著幾十條確定改造的舊村，有的村尚在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)公示階段，也有不少村已成功“出嫁”找到合作房企。為使征拆階段進(jìn)行地更為順利，近日，南沙區(qū)發(fā)布《
廣州市南沙區(qū)舊村莊更新改造項目補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)指引（試行）》（下稱《指引（施行）》），被補(bǔ)償人可靈活選擇復(fù)建安置方式和貨幣補(bǔ)償方式，或兩種補(bǔ)償結(jié)合的方式。此外，《指引（施行）》還制定了“拆一補(bǔ)一”、集體物業(yè)補(bǔ)償、住改商補(bǔ)償?shù)认盗醒a(bǔ)償措施。
7月9日下午，在全市“城中村”改造分享會上，市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將前期征拆工作處置安穩(wěn)妥當(dāng)對推進(jìn)舊改來說至關(guān)重要。此外，在下一階段的“城中村”改造工作中，政府還將繼續(xù)優(yōu)化審批各個環(huán)節(jié)，通過深化“放管服”改革提升舊改審批效率。根據(jù)市住建部門統(tǒng)計，截至2020年6月底，廣州市已審批舊村項目57個，共涉改造面積24.9平方公里。
政府主導(dǎo)積極引入社會資本投資舊改
9日下午，在位于科學(xué)城東部的黃埔區(qū)火村改造現(xiàn)場，吊車仍在隆隆作業(yè)中，村改后的新大樓主體部分已高聳在藍(lán)天下�；鸫迮f改項目由珠光城市更新集團(tuán)投資建設(shè)，規(guī)劃占地約61公頃，總體簽約率已達(dá)95.2%，改造后的火村將建設(shè)安置房、商品房、產(chǎn)業(yè)用房及公共配套設(shè)施等。目前，珠光城市更新集團(tuán)已在廣州競得十余個城市更新項目，分別分布在黃埔、海珠、天河、增城、番禺等區(qū)域，該集團(tuán)負(fù)責(zé)人表示，廣州曾提出支撐“主城區(qū)—副中心—外圍城區(qū)—新型城鎮(zhèn)—鄉(xiāng)村”的城鄉(xiāng)空間網(wǎng)絡(luò)體系，各區(qū)規(guī)劃利好各具特色，城市空間格局分明，這是各大房企紛紛進(jìn)駐拓展項目的重要原因。
一般來說，城市更新大多具有投資大、回報周期長的特點(diǎn)，目前，廣州不少舊村改造積極引入社會資本，僅增城上半年舊改就有十余家房企參與。隨著存量土地市場“吸金”漸趨活躍，今年上半年，廣州舊村改造僅流拍一個項目，其余舊村均找到了意向合作企業(yè)。在這些企業(yè)中，既有號稱廣東舊改“開荒�！钡母涣瘓F(tuán)，也有曾樹立舊改標(biāo)桿項目——“琶洲村”的央企保利，更有今年首次涉足城市更新項目的恒大集團(tuán)、敏捷集團(tuán)等。
“去年以來，廣州提出了城市更新九項重點(diǎn)工作，致力于又好又快推進(jìn)城中村改造工作。因此，當(dāng)前富力的舊改策略集聚在舊村全面改造，舊改版圖已覆蓋廣州各大核心區(qū)域。”富力集團(tuán)城市更新部門負(fù)責(zé)人感到，近年來，政府層面一直在以問題為導(dǎo)向，對舊改項目實施過程中出現(xiàn)的痛點(diǎn)、難點(diǎn)和堵點(diǎn)積極尋求解決辦法。從市場方面來說，經(jīng)過十余年的摸索，如今，參與廣州舊村改造項目也對企業(yè)提出了更高要求�！案脑旖�(jīng)驗、資金實力、規(guī)劃能力、產(chǎn)業(yè)資源、對村情民意的熟悉度等都成為企業(yè)參與舊村改造的基本要求。”該負(fù)責(zé)人以產(chǎn)業(yè)舉例說明，近年來，政府明顯提高舊村改造項目產(chǎn)業(yè)配套落地要求。各村委、村民們也越來越看重改造后產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，對在舊改過程中導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源提出了更高標(biāo)準(zhǔn)。
珠光城市更新集團(tuán)有著對“產(chǎn)城人”關(guān)系的一套認(rèn)知體系，“產(chǎn)”是動力系統(tǒng)，可提供就業(yè)崗位；“城”是硬件系統(tǒng)，能提供生產(chǎn)生活服務(wù)；而“人”作為主體，是活力系統(tǒng)，提供勞動力和技術(shù)支撐。該集團(tuán)負(fù)責(zé)人表示，珠光在編制規(guī)劃方案初始就著手開展相關(guān)研究，以瀝滘為例，通過引入國際品牌高端酒店和重大項目，改造片區(qū)將容納總部辦公、科技創(chuàng)新、生產(chǎn)服務(wù)辦公、商業(yè)綜合服務(wù)、休閑娛樂文化產(chǎn)業(yè)等綜合業(yè)態(tài)�！爸楣獠恢蛔龀鞘懈�，更是在做城市運(yùn)營，我們將實施 ‘產(chǎn)城人’深度融合的發(fā)展戰(zhàn)略，打造功能更為多樣、配套更加完善的城市社區(qū)。”該負(fù)責(zé)人說。
城市更新是一項技術(shù)性強(qiáng)的工作，如今，在“一村一策”的政策環(huán)境下，不少企業(yè)的舊改團(tuán)隊紛紛入駐各村對接，同時主動調(diào)整企業(yè)內(nèi)部職能架構(gòu)，在政策、市場、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)等方面進(jìn)行專業(yè)研究及時解決技術(shù)難題。引入社會資本參與城市更新工作，不僅可以解決資本與技術(shù)的問題，更有助于調(diào)動各方資源形成政府主導(dǎo)、村企合作共建的城市更新模式。
舊改從單一改造走向全域改造
經(jīng)歷舊村改造后，如今的白云區(qū)大源村人居環(huán)境得到大幅提升，增設(shè)山體公園、口袋公園，規(guī)劃公共綠地11.09公頃。在城市更新過程中，大源村進(jìn)行了全方位改造提升：增加市政道路，完善公共服務(wù)配套，市政設(shè)施升級，立面線路整治……根據(jù)《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》配置公服設(shè)施，大源村共增加、提升了11類28處公共服務(wù)設(shè)施。在9日的全市城中村改造工作現(xiàn)場會上，大源村舊改相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著舊改地不斷成熟，單一改造已逐步走向全域改造，城市更新也在向著城市經(jīng)營轉(zhuǎn)變。
天河區(qū)獵德村是舊改的范本之一，改造區(qū)域新增綠化面積約1萬多平方米，綠地率由原來的不到5%提高到30%，獵德涌升級整治后，由臭水溝變成了清水河。原先分散的村民居住點(diǎn)得到集中安置，村內(nèi)建筑密度也從60%降低到28%，直接節(jié)地面積約247畝�！耙援a(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)推動城市更新，重塑經(jīng)濟(jì)生態(tài)并吸引人口集聚，構(gòu)建真正宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈。”負(fù)責(zé)獵德村改造的富力集團(tuán)城市更新負(fù)責(zé)人說，在實現(xiàn)改造區(qū)域價值飛躍的同時，還應(yīng)注重挖掘城市歷史文化價值，打造新文化地標(biāo)和城市名片。
從簡單的拆舊建新到走向全域的綜合提升改造，城市更新既作為一個永續(xù)的過程貫穿于城市發(fā)展的各個階段，又在不同的發(fā)展階段呈現(xiàn)出不同的更新模式�！凹议T口的沐足、卡拉OK變成高端寫字樓和好的學(xué)校，我們的孩子耳濡目染這樣的環(huán)境，在一個更加高端的社區(qū)中成長，這是利在千秋的大事。”市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，城中村改造不僅要安置好住房等基本環(huán)境，更要通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸引人才和資本。2035年，廣州地鐵規(guī)劃建成2500公里，屆時村村都可以通地鐵。“賺錢不難、上班不遠(yuǎn)可以通過舊改來實現(xiàn)�！痹撠�(fù)責(zé)人說。他認(rèn)為，廣州舊改制度設(shè)計是關(guān)鍵，城市更新工作也應(yīng)該在轉(zhuǎn)型升級中做好規(guī)劃。
來 源：南方新聞網(wǎng)
編 輯：liuy
