近日來，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情引發(fā)社會極大關注，那么，疫情對于未來商業(yè)地產市場的影響如何，記者就此采訪了全球知名私營房地產顧問服務公司萊坊的相關人士。
他們認為，從寫字樓市場供應的角度來看，由于疫情對于未來市場造成不確定性，預計部分開發(fā)商會考慮采取觀望的態(tài)度，暫緩現有寫字樓項目的開發(fā)。萊坊預計，這將會導致部分在建寫字樓項目供應市場的時間有所延后，致使市場上寫字樓的新增供應量暫時性減少，這對于一定保持市場供求平衡較為有利。
從寫字樓需求的角度來看，由于疫情造成對于未來市場的不確定性，萊坊預計將會致使部分業(yè)務受影響的企業(yè)暫緩擴張或搬遷，市場活躍度有所降低。除了部分相關生物醫(yī)藥、醫(yī)療健康類的企業(yè)可能仍會有較大擴張需求以外，預計短期內對于寫字樓的吸納需求會有減少，一些原有擴張或搬遷計劃的企業(yè)將會更多地采取觀望的態(tài)度。另外一些確實需要擴張或搬遷的企業(yè)，預計也會更為謹慎，并在對于業(yè)主的租賃條件及租金的談判中出現一定優(yōu)勢，并可能會對于業(yè)主在提供寫字樓公共區(qū)域的消毒殺菌、通風等健康衛(wèi)生條件的保障條款提出要求。此外，線上教育、線上電競娛樂等遠程服務類型產業(yè)需求可能增加，從而提高該類型企業(yè)的辦公樓租賃需求。
從影響租戶的行業(yè)來看，萊坊預計受疫情影響較為嚴重的產業(yè)，例如旅游、會展、航空、文化、娛樂、交通等行業(yè)，這些行業(yè)的擴張和搬遷需求將會有較大的抑制。而相關的生物醫(yī)藥、醫(yī)療健康類企業(yè)仍會有一些新增的需求，萊坊預計對于科技類、制造類、金融類企業(yè)影響有限。
此外，從寫字樓的空置率和租金來看，萊坊預計短期內由于供需雙方都會較為謹慎，采取觀望的態(tài)度，因此預計寫字樓的租賃成交量將會短期有所減少。而租金水平，預計由于需求受到暫時的抑制，短期內寫字樓業(yè)主不得不通過更大的優(yōu)惠條件和租金減免來吸引客群，以價換量，預計短期內寫字樓租金有進一步下探的壓力。
從長期來看，根據2003年的SARS疫情經驗來看，隨著疫情逐步得到控制，特別是如果政府有一些扶持和刺激政策，市場對于寫字樓的需求會逐步回升。萊坊預計，2020年下半年整個寫字樓市場的供應和需求將逐漸恢復。屆時一部分被疫情抑制的租賃需求將會得到釋放，加大了對于寫字樓的吸納，從而帶動空置率下降，租金走勢逐漸企穩(wěn)。
從寫字樓大宗交易市場前景來看，萊坊了解到，大部分外資機構仍長期看好中國的商業(yè)地產市場，其在今年的大宗交易投資業(yè)務額度與去年類似，將會繼續(xù)推進投資業(yè)務。其中，由于市場的不確定性可能會導致一些項目資產價格短期波動，成為機構投資收購的較好時機。
萊坊中國區(qū)戰(zhàn)略咨詢部高級董事陳鐵東表示，從廣州市的寫字樓市場來看，根據萊坊的研究數據，截至2019年第四季度，廣州市的甲級寫字樓的空置率僅為7%左右，在國內四個一線城市中處于最低的水平。預計此次疫情對于廣州寫字樓市場的影響應是暫時和短期的，中長期來看，對于廣州市寫字樓市場前景繼續(xù)看好。
同時，雖然深圳的甲級寫字樓市場空置率較高，為20.3%的水平，預計2020年一季度的市場會有一定的影響，但長期來看，由于深圳市的服務業(yè)在深圳產業(yè)結構中占據的比例還在不斷提升，以及考慮示范區(qū)的政策紅利將在未來幾年逐步釋放到科技、通信和金融等行業(yè)當中，預計甲級寫字樓市場的需求會在2020年下半年逐漸恢復。
萊坊董事、上海與北京研究咨詢部主管楊悅晨表示，以在2019已經進入下行通道的北京和上海為例，2019年第四季度這兩個城市的甲級寫字樓空置率都已攀升至兩位數，分別為13.4%和12.1%。在今年年初的疫情影響下，預計第一季度甲級寫字樓市場將受到較大影響，活躍度降低，市場成交銳減，大部分新供將延遲交付。下半年這兩個城市的甲級寫字樓租金將繼續(xù)下探，空置率繼續(xù)走高。
關于對零售商業(yè)市場的影響，接受采訪的萊坊專家表示，由于疫情需要減少聚集性的活動，對于零售商業(yè)市場中購物中心和百貨等大型商業(yè)影響較大，尤其是餐飲類、影院、娛樂等體驗式業(yè)態(tài)的影響比較大。部分購物中心的業(yè)主已經在采取一定的租金減免措施。除了業(yè)主對于零售商的優(yōu)惠措施，萊坊預計政府及金融機構或將在減稅、增加貨幣流動性、貸款展期等方面推出扶持政策，幫助這些企業(yè)渡過難關。
萊坊預計短期內部分零售商將會采取更為保守和謹慎的態(tài)度，在一定程度上影響購物中心的吸納量。預計一些零售商將會加大線上平臺的拓展力度，更大程度發(fā)揮線上線下結合的方式來減少不利影響，以克服疫情所造成的對于實體店的沖擊。其中生鮮食品類的零售業(yè)態(tài)，萊坊預計受疫情的影響相對較小，其線上業(yè)務預計會有一定增長。同時，一些在線教育品牌、線上的電競娛樂業(yè)態(tài)的業(yè)務預計將會有所增長。
從運營的角度來看，萊坊預計購物中心將致力于改善通風、減少密閉空間，對于購物消費空間增加消毒滅菌力度，對于消費者進行測量體溫等工作，來提供使消費者更放心的消費場所。同時由于減少聚集性的影響，餐飲行業(yè)的堂吃將會減少，外賣或外帶會明顯增多。
萊坊預計，短期內由于零售商的擴張開店需求有所放緩和延遲，將會導致零售商對于市場新建的購物中心開店的需求不足，致使新建購物中心的招商難度加大，業(yè)主不得不提供更多優(yōu)惠條件。一些新建的購物中心的空置率預計會有所上升，這會導致一些在建購物中心項目減緩交付，市場供應減少。此外，萊坊預計部分仍在開店的零售商也會提出對其自身更為有利的租賃條件，而租金水平的談判也面臨較大的下行壓力。然而，長期來看，零售商對于粵港澳大灣區(qū)未來消費能力的持續(xù)增長具有信心，預計在疫情得到控制后，零售商的擴張計劃將會持續(xù)發(fā)展。
對于廣州市的大型優(yōu)質零售商業(yè)地產市場來說，萊坊中國區(qū)戰(zhàn)略咨詢部高級董事陳鐵東表示，由于目前廣州市的空置率僅為8%左右的低水平，疫情對于零售商業(yè)地產的影響應該是短期和暫時的，未來預計隨著疫情的控制，下半年廣州的大型零售商業(yè)地產市場將會有所復蘇。“同時，深圳的零售商業(yè)地產預計在短期內也會有一定影響，特別是餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)，但長期來看，深圳的零售商業(yè)的消費潛力仍很大，預計在疫情過后，會迎來一場較大的需求反彈，未來的零售商業(yè)市場前景依然看好�！�
萊坊董事、上海與北京研究咨詢部主管楊悅晨表示，受疫情影響，大部分在上海和北京的商場和品牌店都調整了營業(yè)時間，或選擇暫時關閉實體門店，一季度業(yè)績無可避免將受到損害并出現下跌，但是我們對于疫情結束后的市場消費力還是充滿信心的，相信疫情結束后消費市場將迅速回彈，只要疫情可控，中長期來看此次疫情對于市場的影響較為有限。
關于對物流地產的影響，萊坊方面分析，疫情的影響對于物流地產來說，近期由于線上業(yè)務量激增，對于物流倉儲的需求有所增長，預計未來疫情對于物流地產的影響也會較小。疫情期間，大量的消費者對于生鮮食品的需求轉為線上，這對于電商企業(yè)是其發(fā)揮優(yōu)勢的時機。特別是一些大型的電商企業(yè)，其整合線上線下渠道的能力較強，其完善和優(yōu)化的產業(yè)鏈能具有較大優(yōu)勢。另外，物流行業(yè)，目前制造業(yè)仍在局部復工中，國際物流由于航班限制而有所影響，和生活相關的冷鏈物流，包括食品、醫(yī)藥的物流基本不受影響。
短期來看，電商企業(yè)需求的增大將傳導至物流地產企業(yè)，預計將致使空置率進一步下降。從中長期來看，電商企業(yè)、第三方物流和制造業(yè)仍會是物流地產的主要需求來源，預計物流地產的租金水平未來將會處于較為穩(wěn)定的狀態(tài)。
來源：證券時報
編輯：wangdc
