“從2018年底貫穿整個2019年，國內(nèi)寫字樓市場較為低迷，租金下行趨勢明顯，需求轉(zhuǎn)弱，空置率攀升，而疫情的蔓延對寫字樓市場是雪上加霜。”戴德梁行首席政策分析專家魏東在接受記者時表示。
“每年寫字樓市場在返工后會有一個租賃小高峰，一般在正月十五過后，會有比較多的客戶去寫字樓看房，做一些新年的租賃計劃，但現(xiàn)在這種可能性已經(jīng)不太大�！备吡H華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海告訴財聯(lián)社記者。
他進一步表示，從租戶的角度看，大量人員無法正常開工，很多帶看都處于停滯狀態(tài)，導(dǎo)致寫字樓租賃市場在整個一季度都會比較平淡。之前希望計劃進行搬遷的租戶可能會調(diào)整租賃節(jié)奏，等到疫情穩(wěn)定以后再做打算。從業(yè)主的角度看，待入市項目會受到疫情影響延遲開工并推遲入市。
一位商業(yè)地產(chǎn)研究機構(gòu)高層認(rèn)為，疫情對服務(wù)業(yè)、中小企業(yè)沖擊較大，因此對乙級寫字樓的影響會更大。
不過，高力國際針對辦公樓業(yè)主、租戶和投資機構(gòu)等475個客戶的調(diào)研顯示，雖然2020年上半年市場可能會相對低迷，但在政策的支持下，下半年市場需求或?qū)⒒厣浹a上半年的大部分損失。
短期面臨較大壓力
相對于眾多商場推出租金減免等措施，寫字樓市場尚未出現(xiàn)大規(guī)模減免租金的情況�！澳壳氨本┑膶懽謽菢I(yè)主方對于租金減免都沒有表態(tài)，因為他們也還沒有復(fù)工�！眹�(yán)區(qū)海如是說。
高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君對財聯(lián)社記者表示，目前有個別國企對旗下寫字樓降了租金，但是現(xiàn)在看起來大規(guī)模降租金不太可能。
“受疫情影響，寫字樓市場短期面臨較大壓力，新增需求已基本消失，租金面臨進一步下滑。部分租戶會針對租金和物業(yè)費同業(yè)主方進行協(xié)商，政府層面目前出臺了一些政策對業(yè)主進行財政補貼�！蔽簴|表示。
北京市發(fā)改委近期發(fā)布的文件顯示，充分考慮企業(yè)在應(yīng)對疫情中受到的影響，在降成本方面，鼓勵大型商務(wù)樓宇、商場、市場運營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金，各區(qū)對采取減免租金措施的租賃企業(yè)可給予適度財政補貼。
2月8日，深圳出臺了應(yīng)對疫情支持企業(yè)共渡難關(guān)的16條措施，其中，國企“房東”持有物業(yè)（含廠房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、寫字樓、農(nóng)批市場、商鋪、倉儲物流設(shè)施、配套服務(wù)用房等）免除2個月租金。
“政策的出臺會對寫字樓業(yè)主起到一定扶持作用，但寫字樓市場有很大的存量，擴大到所有業(yè)主并不是符合市場的行為�！鄙鲜錾虡I(yè)地產(chǎn)研究機構(gòu)高層告訴財聯(lián)社記者。
匯生國際融資總裁黃立沖表示，大部分寫字樓是屬于民營的，國企占比較小。國企的寫字樓可以通過政府補貼進行減租，但民營寫字樓有時沒辦法或者也未必愿意減免租金。
“減免租金是一對一的情況，是針對租戶的經(jīng)營狀況決定，而不會是全部的租戶都減租。”上述研究機構(gòu)高層說。
“在疫情影響下，企業(yè)收入減少，成本增加，對于很多中小企業(yè)打擊會比較大，而企業(yè)遇到困難一般會要求業(yè)主降租，寫字樓業(yè)主應(yīng)對租金進行一定減免，否則容易出現(xiàn)違約潮�！币晃蛔稍児靖邔訉ω斅�(lián)社記者指出。
高力國際調(diào)查報告顯示，在受訪辦公樓業(yè)主中，有近六成的辦公樓業(yè)主認(rèn)為租金將保持穩(wěn)定，而29%則預(yù)計租金將會面臨下行壓力。
嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，對于寫字樓來講，業(yè)主和租戶是唇亡齒寒的關(guān)系，積極溝通和互相扶持，這是大前提。具體到租金減免的問題，應(yīng)該是政府、寫字樓業(yè)主和租戶三方共同努力的方向，目前已經(jīng)看到有城市出臺扶持計劃，相信針對有困難的租戶，業(yè)主方也會提供相應(yīng)的幫扶措施。
空置率或進一步攀升
“相對零售物業(yè)，寫字樓市場抗擊疫情風(fēng)險的能力較強，這和租戶承租能力有關(guān)�！蔽簴|告訴財聯(lián)社記者。
黃立沖則表示，雖然短時間內(nèi)商場受疫情影響比寫字樓大，但一旦疫情結(jié)束，商場的恢復(fù)會比寫字樓快。嚴(yán)區(qū)海也認(rèn)為，目前商業(yè)的需求被按捺住，疫情結(jié)束后反彈會比較快，但是寫字樓的復(fù)蘇會慢一些。
多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，疫情將導(dǎo)致短期內(nèi)新增需求減少，寫字樓空置率或進一步攀升。
高力國際報告顯示，40%的辦公樓業(yè)主預(yù)期空置率將小幅上升�！耙咔闉榇笃髽I(yè)帶來的影響相對更小，44%的企業(yè)認(rèn)為有負面影響，僅19%的企業(yè)認(rèn)為有明顯影響。而對中小企業(yè)而言，有54%的企業(yè)認(rèn)為疫情帶來了負面影響，超過大企業(yè)10個百分點�！�
“疫情還在發(fā)展，長期的影響現(xiàn)在還不好判斷，主要看疫情何時能出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點�，F(xiàn)在高力國際調(diào)研的結(jié)果顯示，大部分客戶都認(rèn)為短期有影響，長期的話，還需要回到城市的供需面�！编囓簿龑τ浾弑硎�。
據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2019年，深圳寫字樓空置率位列四大一線城市之首。2019年，深圳新增甲級寫字樓供應(yīng)53.56萬平方米，市場僅消化約10.17萬平方米，供應(yīng)量約為市場需求的5倍。
“疫情控制住之后市場會逐漸恢復(fù)正常，一些正在建設(shè)的項目因疫情停工，一些項目可能會推遲入市，這對于平抑市場情緒有一定幫助。”魏東如是說。
多位業(yè)內(nèi)專家表示，對于寫字樓業(yè)主來講，當(dāng)務(wù)之急并不是減租，而是做好大廈物業(yè)管理的疫情防控，而租戶在返工的時候也需要注意防范。
來源：財聯(lián)社
編輯：liu
