寫字樓市場是否會(huì)恢復(fù)疫情前的形勢？寫字樓市場的低谷需要被我們需要始終關(guān)注，還是目前疫情對(duì)寫字樓造成的影響只是暫時(shí)現(xiàn)象？諸如此類的未知數(shù)，讓很多人產(chǎn)生疑慮，新冠肺炎疫情后，寫字樓市場的未來將會(huì)如何？
無法預(yù)知新冠肺炎在全球范圍的傳染所帶來的影響到底有多大，但短期內(nèi)我們已經(jīng)可以預(yù)測到寫字樓市場將會(huì)遭受到重大的沖擊。收入及勞動(dòng)力的減少所帶來的經(jīng)濟(jì)衰退，將導(dǎo)致辦公面積需求的大幅度下降。
在家辦公
國際貨幣基金組織（IMF）近期宣布世界經(jīng)濟(jì)將處于“近乎停滯”的狀態(tài)，這一舉動(dòng)表明了全球經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入衰退的趨勢。各個(gè)地區(qū)、行業(yè)的公司都在削減成本，保留資金，并采取在家辦公的方式，以在確保員工安全的前提下，維持企業(yè)的運(yùn)營。無法預(yù)知在家辦公的模式將帶來何種結(jié)果，但在新冠肺炎的影響下，很多長期抵制在家辦公方式的公司都被迫開始了遠(yuǎn)程辦公。在短時(shí)間內(nèi)，值得一提的是在家辦公的工作模式已經(jīng)從個(gè)別現(xiàn)象變成了普遍現(xiàn)象。以往，公司的領(lǐng)導(dǎo)總是要求員工在視線范圍內(nèi)工作，現(xiàn)在他們卻只能采取遠(yuǎn)程辦公的方式，就像俗話說的“魔鬼不在瓶中”。很多公司已經(jīng)具備必要的基礎(chǔ)設(shè)備使得員工可以選擇遠(yuǎn)程辦公。在家辦公的利弊始終在討論，很多公司已經(jīng)完成了轉(zhuǎn)型，但眼前的問題是，這將會(huì)是一個(gè)臨時(shí)的措施，還是更長久的選擇？在某種程度上，這個(gè)問題的答案將取決于行業(yè)、安全問題和技術(shù)限制等多種因素。早期的研究結(jié)果顯示，在家辦公的人數(shù)可能將會(huì)從個(gè)位數(shù)增長至30%以上。
失業(yè)
在家辦公所帶來的重要影響就是對(duì)就業(yè)市場的破壞。根據(jù)美國“每周首次申請(qǐng)失業(yè)救濟(jì)人數(shù)”來看，就業(yè)崗位減少/失業(yè)率增加所產(chǎn)生的影響將遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)衰退的影響。預(yù)計(jì)大部分行業(yè)和地區(qū)都將出現(xiàn)嚴(yán)重的就業(yè)問題。和以往相同，失業(yè)率的激增是經(jīng)濟(jì)衰退的一個(gè)主要特征，我們很難根據(jù)這次衰退的速度和廣度做出準(zhǔn)確的預(yù)測。有理所依，一旦經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，多數(shù)工作崗位將會(huì)恢復(fù)，但重新招聘等情況將恢復(fù)緩慢，有些模塊或?qū)⒂肋h(yuǎn)不會(huì)恢復(fù)。衰退所帶來的一個(gè)影響，就是讓很多企業(yè)開始重新關(guān)注招聘的必要性。近年來，在經(jīng)濟(jì)狀態(tài)不佳的情況下，增聘是符合預(yù)期的，但未來，招聘將是有選擇性的，就業(yè)市場的這種情況將持續(xù)到2021或2022年。
寫字樓空置率
在新冠肺炎疫情的影響下，美國等發(fā)達(dá)國家的失業(yè)率預(yù)計(jì)將增長兩倍以上至20%。早期預(yù)測顯示出美國的寫字樓空置率可能會(huì)從10%增至20%，由此因素可推測美國的寫字樓空置率也將會(huì)急劇上升。我們無法依據(jù)過去的經(jīng)濟(jì)衰退來預(yù)測寫字樓市場的情況，寫字樓租賃市場通常會(huì)在經(jīng)濟(jì)放緩開始后第二第三甚至第四季度才開始走弱。隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的急劇減緩以及服務(wù)行業(yè)的大規(guī)模裁員，本季度的寫字樓市場可能會(huì)比過去變化的更快，第二季度可能沒有什么變化，但第三第四季度的空置率將會(huì)上升三到四個(gè)百分點(diǎn)。
聯(lián)合辦公
服務(wù)部門的重組將進(jìn)一步增加職位的空缺。隨著安全的社交距離規(guī)則變成新常態(tài)，人們不愿留在密集的環(huán)境中，因此聯(lián)合辦公將面臨一個(gè)非常具有挑戰(zhàn)性的局面。盡管共享辦公空間不會(huì)完全取消，但大量的共享辦公場所預(yù)計(jì)將釋放一部分的空間面積，許多聯(lián)合辦公空間預(yù)計(jì)也會(huì)面臨停止運(yùn)營的情況。
長期影響
以上都是新冠肺炎疫情可能帶來的短期到中期影響。從長遠(yuǎn)來看，這些變化或許會(huì)更加微妙。隨著停滯期的結(jié)束，經(jīng)濟(jì)將會(huì)重新復(fù)蘇，但很多企業(yè)在他們資產(chǎn)負(fù)債完全恢復(fù)、前景確定前很可能會(huì)仔細(xì)考慮它們的房地產(chǎn)需求。如何應(yīng)對(duì)員工對(duì)健康和安全問題的擔(dān)憂，以及另一場流行病的攻擊，將是很多公司做出長期辦公空間決策的重要依據(jù)。各個(gè)行業(yè)的需求也會(huì)產(chǎn)生很大差異，一些行業(yè)適合遠(yuǎn)程辦公，另一些行業(yè)則需要更多的面對(duì)面接觸。這種差異將會(huì)隨著疫情得到控制、禁閉的解除和一定程度的回歸常態(tài)變得更為明顯。房地產(chǎn)決策者面臨的一個(gè)關(guān)鍵挑戰(zhàn)是，當(dāng)辦公室職員每周可能只有一兩天在辦公室時(shí)，他們需要多少空間。由此產(chǎn)生的補(bǔ)充問題是，在偏好市中心的辦公地址之后，租戶會(huì)再次考慮非市區(qū)的位置嗎？郊區(qū)的辦公空間成本較低，可以開車、停車，而且無需乘坐公共交通工具，這可能將會(huì)成為一個(gè)更具吸引力的選擇。
思考
·重要的是要區(qū)分近期前景和長期前景（疫苗研制后）
·長期以來，辦公空間一直發(fā)揮著重要的作用，而且傳統(tǒng)的辦公室空間不太可能被完全放棄。但是，人們將重新思考為何存在辦公室，以及它們?nèi)绾卧跀?shù)字化世界中創(chuàng)造更多價(jià)值
·盡管許多公司已經(jīng)有團(tuán)隊(duì)開始進(jìn)行遠(yuǎn)程工作，但有理由認(rèn)為，員工遠(yuǎn)程辦公的趨勢只會(huì)加速（城市擴(kuò)張）
·在家工作并非沒有挑戰(zhàn)，但是通過減少辦公空間，為員工提供更大的靈活性以及減少通勤成本所帶來的潛在成本節(jié)省是不容忽視的
·人們短期內(nèi)可能會(huì)避免乘坐公共交通，從而給道路和停車基礎(chǔ)設(shè)施帶來壓力，這再次使郊區(qū)辦公場所成為更具吸引力的選擇
總結(jié)思想
9/11之后，幾乎沒有辦公室租戶對(duì)頂層感興趣，但經(jīng)過一段時(shí)間后，高層辦公空間又再次吸引了很多人。新冠肺炎之后也會(huì)發(fā)生同樣的事情，人們開始猜測是否需要重新回到辦公室辦公。在一段時(shí)間內(nèi)，整個(gè)辦公空間將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)大問號(hào)—公司需要多少辦公空間？這個(gè)辦公室應(yīng)該建設(shè)在哪里？它應(yīng)該如何設(shè)計(jì)？從長遠(yuǎn)來看，必要的預(yù)防措施應(yīng)落實(shí)到位，辦公室用戶將認(rèn)識(shí)到擁有一個(gè)集中的空間環(huán)境進(jìn)行社交聯(lián)絡(luò)、培養(yǎng)企業(yè)文化和開展面對(duì)面的會(huì)議的好處。
來源：CRESA世樺嘉潤
編輯：wangdc
