上海，2020年2月13日--享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行，今日發(fā)布研究報(bào)告《新冠肺炎疫情對中國商業(yè)地產(chǎn)的影響及應(yīng)對》，重點(diǎn)關(guān)注該疫情對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生的潛在影響，并分析市場各方的應(yīng)對及其可能衍生的趨勢。戴德梁行研究院副院長張曉端表示："疫情的發(fā)生對于商業(yè)地產(chǎn)造成不可避免的影響，但市場各方均積極摸索應(yīng)對，在此過程中啟發(fā)的思考與嘗試也往往衍生出行業(yè)發(fā)展的新趨勢。"
2019年以來，全國多地甲級寫字樓市場在宏觀環(huán)境不佳及供應(yīng)放量等因素的影響下已然走弱，而在疫情影響下，寫字樓市場將進(jìn)一步承壓。戴德梁行中國區(qū)企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英提到："當(dāng)前企業(yè)對置換、擴(kuò)張辦公物業(yè)較為審慎，甚至當(dāng)營收受到影響時削減高昂的寫字樓租賃成本成為重要選擇。中小型企業(yè)將面臨更大的短期財(cái)務(wù)流動性風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)k公租賃市場造成影響，這些無疑將減少或延遲寫字樓新增需求，各業(yè)主對客戶的爭奪將進(jìn)一步加劇。"同時從供應(yīng)層面來看，受到疫情的影響，投資減緩、施工周期延長，市場供應(yīng)也會明顯變緩，這也會從一定程度來緩解寫字樓供應(yīng)壓力。戴德梁行大中華區(qū)租戶研究及華東區(qū)研究部主管Shaun Brodie認(rèn)為："零售、貿(mào)易、酒店、娛樂等行業(yè)受到較大沖擊，租賃活動或?qū)⑹湛s；金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等受到的直接影響則比較小，也將會成為未來業(yè)主爭取續(xù)租、擴(kuò)租的重要對象；而另一方面，醫(yī)藥與醫(yī)療設(shè)備，線上游戲、遠(yuǎn)程教育等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將快速發(fā)展, 從而引發(fā)其擴(kuò)租或新租的辦公租賃需求。"
在疫情結(jié)束之前，商業(yè)市場無疑受到最直接的沖擊，除了實(shí)體商業(yè)受到的直接影響外，由于缺少場景，線上商業(yè)同樣受到波及。零售業(yè)中短期前景依然不明朗，大型購物中心市場空置率將有所推升，同時整體平均租金則面臨下調(diào)。戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理甄士奇表示："此次疫情的突發(fā)事件會成為商業(yè)零售業(yè)重整再出發(fā)的一個機(jī)遇點(diǎn)。大浪淘沙，行業(yè)門檻會進(jìn)一步加高。而食品安全、公共衛(wèi)生、配套設(shè)施等方面也會迎來新的升級，滿足消費(fèi)者對于健康安全要求的新標(biāo)準(zhǔn)。"
疫情控制在短期內(nèi)會對物流業(yè)造成一定影響，保稅倉受到出口影響可能面臨一定壓力。然而從中長期來看，高標(biāo)倉儲受到的影響有限，尤其是在華東、華南等區(qū)域，物流用地供應(yīng)緊張，高標(biāo)倉在熱門城市仍有大量需求。目前持續(xù)的限制外出措施促使人們更多的選擇在線購物，這將會促進(jìn)線上零售業(yè)、物流部門和供應(yīng)鏈的進(jìn)一步發(fā)展。
疫情發(fā)生后，無論寫字樓或商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營者、業(yè)主方、租戶、商戶以及設(shè)施管理、物業(yè)服務(wù)公司等市場各方均積極摸索應(yīng)對，這些將啟發(fā)市場新的趨勢
辦公樓市場
1．對線上平臺及智能化在內(nèi)的整體辦公生態(tài)的打造，成為辦公物業(yè)運(yùn)營中的新趨勢
疫情期間，在線辦公工具得到更好的普及與推廣，企業(yè)及用戶對遠(yuǎn)程交流與在線共享的接受度也得以提升。這些辦公習(xí)慣及模式的變化對于涉及在線辦公工具及平臺的相關(guān)企業(yè)顯然會構(gòu)成直接利好，擴(kuò)大市場規(guī)模及影響力，同時也提示實(shí)體辦公場所的運(yùn)營者及業(yè)主在優(yōu)化辦公物業(yè)產(chǎn)品的同時，也更關(guān)注包括線上平臺及智能化在內(nèi)的整體辦公生態(tài)的打造，而非僅僅局限于常規(guī)辦公模式下使用者在有限時間內(nèi)的產(chǎn)品體驗(yàn)。
2．著重塑造健康、綠色、安全的工作場所
對空氣質(zhì)量關(guān)注度的提升轉(zhuǎn)換為對物業(yè)空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)的關(guān)注。智能樓宇管理、健康安全管理將是提升寫字樓市場競爭力的主要因素。
3．提高物業(yè)設(shè)施的管理水平和應(yīng)對突發(fā)公共事件的能力
未來，能夠應(yīng)對突發(fā)公共事件的寫字樓將受到租戶的信任，增強(qiáng)客戶粘性。同時對企業(yè)用戶來說，專業(yè)特色的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)如具備特殊行業(yè)清潔和安全能力的團(tuán)隊(duì)，有望在更大的市場需求下迎來發(fā)展機(jī)遇，同時物業(yè)服務(wù)及管理企業(yè)的信息化平臺搭建也將進(jìn)一步提速。
4．減免租金及靈活調(diào)整租賃政策，以期保護(hù)產(chǎn)業(yè)、客戶的良性發(fā)展
經(jīng)營者及業(yè)主的積極應(yīng)對，靈活主動的共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)舉措將一定程度減緩租戶的損失，對租戶乃至產(chǎn)業(yè)的保護(hù)也是對客戶及市場需求的保護(hù)。對于受疫情沖擊較大的中小型企業(yè)集中的辦公物業(yè)、入市時間不長且租賃壓力較大的新辦公物業(yè)、以及承擔(dān)產(chǎn)業(yè)扶持功能的國有辦公物業(yè)而言，以減免租金的方式與租戶共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)不失為保護(hù)企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的一種選擇。而對于較為成熟的高品質(zhì)物業(yè)，租戶抗壓能力總體相對較大，預(yù)計(jì)業(yè)主更具針對性的調(diào)整租賃政策會成為主流方式--允許租戶提前使用租期內(nèi)的免租期、適當(dāng)延長新租戶的免租期等。
商業(yè)市場
1．采取防疫安全措施，降低商業(yè)場所的疫情風(fēng)險(xiǎn)及損失
為降低疫情發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，部分商場選擇了暫停線下商場營業(yè)或縮短營業(yè)時間的臨時性措施。而在依然營業(yè)的商場中，安全防疫措施主要在提升商場內(nèi)部通風(fēng)，加強(qiáng)公共區(qū)域的衛(wèi)生及消毒，加強(qiáng)對工作人員的宣導(dǎo)、保護(hù)與健康檢查，消毒、防護(hù)用品的配備，對商戶的安全檢查，對所有進(jìn)入人員的體溫檢測及熱門店面的人員限流，以及對突發(fā)狀況的應(yīng)急預(yù)案等方面。
2．租金減免政策，與商戶共克時艱
信息來源：戴德梁行研究院
3．商戶主動自救，線上線下結(jié)合模式升級--線上線下靈活切換，關(guān)注社群營銷，關(guān)注線下配送的安全性
近年不少實(shí)體零售商家在電商沖擊下已經(jīng)開拓線上渠道，此次疫情將進(jìn)一步加大零售品牌對線上渠道的拓展和優(yōu)化提升，與線下渠道進(jìn)一步融合，實(shí)現(xiàn)靈活切換；也促使運(yùn)營商進(jìn)一步思考統(tǒng)籌整合商戶，完善線上線下相結(jié)合的戰(zhàn)略。與此同時，依托實(shí)體店面積累的優(yōu)質(zhì)客戶資源，以社群營銷的方式配合物流配送也一定程度減少了實(shí)體交易銳減的損失。同時，線下配送的安全性受到前所未有的關(guān)注。此前在工業(yè)物流領(lǐng)域已有嘗試的無人機(jī)、無人車、機(jī)器人帶來的無人配送未來也有望更廣泛的運(yùn)用于物流配送的各個環(huán)節(jié)。
4．遠(yuǎn)程教育、線上醫(yī)療/藥店、新零售生鮮超市、泛娛樂等業(yè)態(tài)在疫情之下也得以更快速發(fā)展，也將對商業(yè)模式構(gòu)成影響
5．非核心商業(yè)迎來進(jìn)一步發(fā)展
經(jīng)過多年的發(fā)展，不少中國城市的核心商圈的商業(yè)競爭日趨激烈，但在居住人口密集的區(qū)域、尤其依托軌道交通拓展輻射的非核心商業(yè)將越來越受到市場關(guān)注，并出現(xiàn)越來越多的成功案例--隨著職住一體化的推進(jìn)，非核心商業(yè)，有望以其前瞻性設(shè)計(jì)，配合硬件優(yōu)勢的打造，在未來承接一些外溢的消費(fèi)和一些外溢的商戶。但與此同時，其交通的便利性、周邊社群的屬性與整合營銷、"最后一公里"的打通都會成為其重要元素。
6．商業(yè)建筑上也將更多考慮綠色、健康、開放空間
當(dāng)下多數(shù)購物中心都是內(nèi)向型的購物盒子，疫情爆發(fā)后，開放式街區(qū)、通風(fēng)性較好、戶外空間較多的"購物中心"，反而能夠接納人流需求。預(yù)計(jì)未來"購物中心"在建筑形態(tài)上會有更多的空間余地，相信泛健康也將是未來一個主要的基調(diào)。
來源：戴德梁行
編輯：liu
