日前，仲量聯(lián)行發(fā)布廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)2020年第三季度回顧及展望報(bào)告。仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“回顧2020年三季度，廣州總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定復(fù)蘇，隨著企業(yè)對(duì)市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，整體辦公樓租賃需求在本季度有所釋放，租賃活動(dòng)較上季度有一定的上升。”優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)方面，廣州消費(fèi)市場(chǎng)亦呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，整體零售租賃需求較上季度回暖，其中奢侈品行業(yè)在疫情后的復(fù)蘇表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，多個(gè)品牌業(yè)績(jī)均迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)反彈。
甲級(jí)辦公樓
本季度不少企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況較二季度有所恢復(fù)，廣州辦公樓市場(chǎng)漸顯回穩(wěn)的跡象。隨著企業(yè)對(duì)市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，整體租賃需求在本季度有所釋放，租賃活動(dòng)較上一季度有一定的上升。
嚴(yán)控成本支出仍是不少企業(yè)的主要原則，因此市場(chǎng)上的租賃交易仍以小面積擴(kuò)租和搬遷為主。部分業(yè)務(wù)狀況良好的企業(yè)在本季度重啟辦公樓租賃計(jì)劃，有意向趁著租金低位時(shí)鎖定企業(yè)未來(lái)發(fā)展所需的辦公空間，而過(guò)去一年內(nèi)落成的次新辦公樓頗受這類企業(yè)的歡迎。從行業(yè)來(lái)看，科技以及專業(yè)服務(wù)業(yè)相較其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)本年業(yè)績(jī)恢復(fù)的信心較大，對(duì)業(yè)務(wù)前景較看好，所以本季度辦公空間的需求有一定增加。但是，其他行業(yè)的很多企業(yè)繼續(xù)持保守的房地產(chǎn)策略，繼續(xù)觀望或者選擇明年竣工的項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)租談判。
本季度廣州全市共有兩座甲級(jí)辦公樓入市，分別為唯品會(huì)總部大廈以及阿里中心，這兩個(gè)項(xiàng)目均位于琶洲片區(qū)且為總部辦公樓，業(yè)主自用比例接近90%。新項(xiàng)目的落成為廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)增加了近21萬(wàn)平方米的辦公空間。
廣州多數(shù)存量辦公樓的空置率已趨于穩(wěn)定，沒(méi)有再次出現(xiàn)空置率大幅上升的現(xiàn)象。而近期竣工的項(xiàng)目，例如合利天德廣場(chǎng)以及星寰國(guó)際商業(yè)中心，也吸引到不少租客入駐。雖然中小企業(yè)的恢復(fù)過(guò)程較為緩慢，退租或削減辦公面積的情況在本季度仍時(shí)有發(fā)生，但對(duì)整體空置率的影響比較有限。因此三季度廣州全市空置率較上季度環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。
本季度廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體租金企穩(wěn)，環(huán)比小幅微升0.4%。這主要得益于租賃活動(dòng)的增加，以及部分辦公樓業(yè)主的信心增強(qiáng)。而珠江新城片區(qū)經(jīng)過(guò)數(shù)季度下調(diào)租金后，租金下行空間收窄，本季度出現(xiàn)租金回升的行情。除此之外，部分次新辦公樓的業(yè)主由于其項(xiàng)目良好的吸納表現(xiàn)，本季度亦逐步向上調(diào)整租金。
市場(chǎng)展望：
仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)將繼續(xù)呈現(xiàn)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。雖然來(lái)自外部環(huán)境的不確定性仍然存在，但隨著國(guó)內(nèi)需求逐步改善，企業(yè)盈利展望有望逐步向好，有利于企業(yè)租賃交易繼續(xù)回升。短期內(nèi)，科技、銀行、保險(xiǎn)以及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)將繼續(xù)成為廣州辦公樓租賃市場(chǎng)的主要支撐力量。
仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖預(yù)計(jì)短期內(nèi)，珠江新城片區(qū)供需關(guān)系將漸趨平衡，租金預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)。雖然科技行業(yè)對(duì)琶洲辦公樓的需求持續(xù)上升，但該片區(qū)面臨樓宇集中入市，供求不平衡將影響整體租金水平。全市未來(lái)12個(gè)月預(yù)計(jì)將有超過(guò)100萬(wàn)平方米的甲級(jí)辦公空間進(jìn)入市場(chǎng)，其中絕大部分位于琶洲片區(qū)。大量的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將使琶洲片區(qū)的空置率上行。
零售物業(yè)
三季度廣州消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，1-8月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降7.5%，降幅持續(xù)收窄，并且廣州全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額在8月同比增長(zhǎng)3.3%，實(shí)現(xiàn)本年度首次單月增速轉(zhuǎn)正。在此背景下，本季度廣州各大商場(chǎng)商品零售和餐飲收入繼續(xù)回升。對(duì)比上季度許多表現(xiàn)欠佳的租戶閉店，這季度現(xiàn)有租戶經(jīng)營(yíng)狀況趨于穩(wěn)定，部分零售商拓展分店意愿增強(qiáng)，因此整體零售租賃需求較上季度回暖。不少商場(chǎng)出租率有一定改善，其中包括部分原本定位中端的商場(chǎng)順勢(shì)調(diào)改，引入一些當(dāng)下更流行的大眾品牌。
值得關(guān)注的是，奢侈品行業(yè)在疫情后的復(fù)蘇表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，多個(gè)品牌業(yè)績(jī)均迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)反彈。太古匯作為廣州擁有最多奢侈品品牌的商場(chǎng)，其零售額在二、三季度均錄得顯著的提升。本地高端消費(fèi)者對(duì)奢侈品的強(qiáng)勁需求在第三季度仍然持續(xù)，仲量聯(lián)行也在本季度錄得一些高端服飾及高端化妝品品牌積極進(jìn)入廣州零售市場(chǎng)。
本季度迎來(lái)兩個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，分別是位于荔灣區(qū)的悅匯城以及位于黃埔區(qū)的南崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，零售建筑面積合計(jì)超過(guò)32萬(wàn)平方米。其中悅匯城是傳統(tǒng)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)改造項(xiàng)目，目前作為全市第二大的購(gòu)物中心煥新亮相。而南崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在廣州的又一個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。這兩個(gè)項(xiàng)目均為各自片區(qū)引入不少新品牌，為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者帶來(lái)更豐富的購(gòu)物體驗(yàn)。
由于疫情使新項(xiàng)目招商難度上升，同時(shí)，市區(qū)內(nèi)一些疫情期間租戶流失較為嚴(yán)重的老舊商場(chǎng)開(kāi)始大面積地展開(kāi)租戶調(diào)整，期望通過(guò)升級(jí)改造從而轉(zhuǎn)危為機(jī)，這也一定程度上推高了市區(qū)空置率。本季度市區(qū)購(gòu)物中心空置率環(huán)比上升，帶動(dòng)全市整體空置率升至6.2%。
本季度全市整體租金延續(xù)下跌的趨勢(shì)，但跌幅有所收窄。市區(qū)核心位置的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心已實(shí)現(xiàn)租金環(huán)比正增長(zhǎng)，在一定程度上抵消了部分傳統(tǒng)商圈商場(chǎng)的租金下跌，平抑了本季度市區(qū)租金的波動(dòng)。對(duì)于市郊而言，多數(shù)商場(chǎng)出租率較上季度有所提升，這在一定程度上緩解了業(yè)主的壓力，因此本季度不少市郊業(yè)主在租金談判上做出讓步的意愿降低。
市場(chǎng)展望
隨著廣州經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定復(fù)蘇，疫情防控常態(tài)化，預(yù)計(jì)消費(fèi)市場(chǎng)將回歸正常水平，消費(fèi)者消費(fèi)意愿的恢復(fù)將有望支撐全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額繼續(xù)增長(zhǎng)。但是由于疫情從一定程度上對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣造成影響，部分消費(fèi)轉(zhuǎn)至線上，所以大部分零售商對(duì)線下零售業(yè)的恢復(fù)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，整體租賃需求恢復(fù)速度預(yù)計(jì)會(huì)比較溫和。
由于疫情導(dǎo)致多個(gè)項(xiàng)目延期開(kāi)業(yè)，仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)郭偉明預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月將有超過(guò)80萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)扎堆入市，其中大部分位于廣州市郊。在租賃需求溫和恢復(fù)的條件下，新項(xiàng)目預(yù)租招商壓力仍存，預(yù)計(jì)新增面積完全去化需要一定的時(shí)間。并且，除中高端商場(chǎng)以外的大多數(shù)商場(chǎng)，在短期內(nèi)想要租金全面重回正增長(zhǎng)仍然會(huì)面臨一定挑戰(zhàn)。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
