戴德梁行圍繞2020年三季度的寫字樓市場、零售市場和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀進(jìn)行多維度的解讀，并對各市場的發(fā)展趨勢進(jìn)行了展望和預(yù)測。
上海寫字樓市場需求持續(xù)復(fù)蘇，科技行業(yè)表現(xiàn)搶眼
伴隨疫情有效防控及經(jīng)濟(jì)逐步回暖，上海甲級寫字樓市場需求也呈現(xiàn)出持續(xù)復(fù)蘇的態(tài)勢。根據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度租賃型甲級寫字樓凈吸納量15.72萬平方米，環(huán)比二季度上升35%，但由于本季度新增供應(yīng)規(guī)模達(dá)35.9萬平方米，也使得本季度空置率升至21.9%，比二季度上升1個百分點。三季度獲得的新增供應(yīng)項目分別是位于核心區(qū)的長寧國際發(fā)展廣場，浦東華潤陸家嘴濱江中心、位于新興區(qū)閔行的華潤萬象企業(yè)中心以及浦東世博的尚博金融中心。
三季度甲級寫字樓租金為8.2元/平方米/天，環(huán)比下滑0.97%，降幅比上季度有所收窄。從成交客戶性質(zhì)來看，內(nèi)資需求持續(xù)活躍，內(nèi)資客戶成交占比為65%。電子信息科技、金融及專業(yè)服務(wù)行業(yè)依然為前三強(qiáng)行業(yè)，值得注意的是，電子信息科技行業(yè)表現(xiàn)尤為搶眼，一些品牌大型科技型企業(yè)以及部分網(wǎng)絡(luò)游戲企業(yè)擴(kuò)租需求明顯；數(shù)字科技結(jié)合產(chǎn)業(yè)及新型類科技技術(shù)行業(yè)新設(shè)需求較為活躍。在專業(yè)服務(wù)行業(yè)，會計事務(wù)所、律所仍保持韌性需求，而部分聯(lián)合辦公及辦公運(yùn)營企業(yè)在核心區(qū)也有小范圍布點。
對于后市展望，戴德梁行大中華區(qū)企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英表示：“在經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)為主、雙循環(huán)促進(jìn)發(fā)展的新格局下，內(nèi)資互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)體現(xiàn)出強(qiáng)勁發(fā)展動力從而對寫字樓市場需求帶來較大支撐。實際上，即便拋開新冠疫情因素，中國強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及對技術(shù)應(yīng)用的趨勢也為國內(nèi)TMT行業(yè)強(qiáng)勁的業(yè)務(wù)增長奠定了基礎(chǔ)，新冠肺炎疫情的爆發(fā)在提醒我們，技術(shù)對我們的日常生活，工作學(xué)習(xí)和家庭娛樂是多么的重要。同時，在構(gòu)筑服務(wù)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略優(yōu)勢下，上海在國際金融中心、國際航運(yùn)中心和世界城市名冊排名也是名列前茅，上海服務(wù)能級躍上新臺階也預(yù)示著以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的金融、物流等一些重點行業(yè)發(fā)展前景可期。”
上海零售市場活躍，租金和出租率有望維持穩(wěn)定
2020年三季度市場供應(yīng)方面，隨著全球經(jīng)濟(jì)衰退逐漸放緩，國內(nèi)在中央政府刺激方案作用下開始回升。上海經(jīng)濟(jì)保持積極態(tài)勢，多項指標(biāo)繼續(xù)增長，帶動消費品市場和零售物業(yè)市場持續(xù)繁榮。據(jù)上海統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，全市社會消費品零售總額同比上升11.5%，增幅較去年同期下降3.4個百分點。本季度，南翔印象城的盛大開業(yè)為上海零售物業(yè)市場帶來340,000平方米的新增供應(yīng)量。
2020年三季度市場需求方面，上海零售租賃市場需求活躍，凈吸納量獲得230,920平方米。受新增供應(yīng)的暫時影響，整體空置率環(huán)比上升0.3個百分點至9.4%。在過去兩個季度內(nèi)，全球許多零售商們通過暫停擴(kuò)張計劃，甚至關(guān)閉業(yè)績不佳的商鋪，以應(yīng)對新冠肺炎疫情的暴發(fā)和低迷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。然而，在中國有效控制新冠肺炎疫情和更積極的經(jīng)濟(jì)前景鼓舞下，上海零售物業(yè)市場的租賃需求逐漸上升，有跡象顯示，本季度一些國內(nèi)外零售商又開始積極尋找優(yōu)質(zhì)零售空間開設(shè)新店。例如，LoFt中國首家旗艦店承租于美羅城，店鋪面積約1,000平方米；Levi’s承租于悅薈廣場，店鋪面積約670平方米；星巴克中國首家集裝箱店承租于寶山區(qū)，店鋪面積約320平方米；喜茶在上海新世界大丸百貨開設(shè)店鋪面積約200平方米黑金店。業(yè)主對上海零售物業(yè)市場前景持樂觀態(tài)度。上海核心區(qū)域中高端購物中心平均首層租金報價環(huán)比上升0.1%，至1,978元/月/平方米。
此外，上海零售市場核心商圈將繼續(xù)改造升級。如位于上海南京西路商圈的中信泰富廣場正式閉店改造，于9月1日起啟動裝修；南京東路的永安百貨也計劃閉店翻新；徐家匯商圈的上海第六百貨將拆除重建成綜合性精品購物中心。許多項目計劃于2020年四季度或2021年開業(yè)，將為上海零售物業(yè)市場帶來大量新增供應(yīng)。新增供應(yīng)預(yù)計將對全市平均租金帶來負(fù)面影響，并推升整體空置率。鑒于時尚、餐飲、生活及“新零售”零售商持續(xù)在上海市場尋求擴(kuò)張機(jī)會，新增供應(yīng)有望推動這些業(yè)態(tài)的需求。
戴德梁行董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管魏建歷總結(jié)，三季度上海市整體的消費市場保持積極樂觀。展望未來，四季度上海經(jīng)濟(jì)增長的趨勢將得以延續(xù)。隨著“中秋國慶”、“金九銀十”帶來一波消費旺季，“雙十一”、“雙十二”和圣誕節(jié)等節(jié)點或?qū)⑦M(jìn)一步刺激消費。預(yù)計未來幾個月， 隨著上海主要優(yōu)質(zhì)購物中心客流量的增長，購物中心的銷售額也將得到增長，上海零售市場的租金和出租率有望維持穩(wěn)定。
華東區(qū)域協(xié)調(diào)化發(fā)展加快，創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)相繼落戶
截止2020年上半年，長三角三省一市GDP總量約為11.07萬億元，占當(dāng)期我國國內(nèi)生產(chǎn)總值的近24.25%。滬蘇湖鐵路開工建設(shè)為長三角地區(qū)一體化發(fā)展新添助力，高鐵時代促使長三角一體融合發(fā)展步伐加快，經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)和生活常態(tài)化正在沖散疫情帶來的陰霾。從產(chǎn)業(yè)角度，得益于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，行政壁壘不斷打破，創(chuàng)新體制陸續(xù)實施和協(xié)同發(fā)展加快等，一系列創(chuàng)新科技如人工智能、生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)、智慧物流和大數(shù)據(jù)等產(chǎn)業(yè)在區(qū)域內(nèi)城市間相繼落戶。上海作為長三角地區(qū)“龍頭”仍引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展，三季度中創(chuàng)新科技、新能源、半導(dǎo)體、醫(yī)藥、汽車和互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)持續(xù)加碼；同時，智能制造、新材料、電子儀器、金屬加工、互聯(lián)網(wǎng)科技和數(shù)據(jù)中心等企業(yè)落戶于長三角區(qū)域內(nèi)二三線城市。產(chǎn)業(yè)集聚、整合和協(xié)同能力不斷上升，長三角地區(qū)正成為中國東部沿海最具影響力和帶動力的又一重要增長極。
倉庫需求活躍，區(qū)域市場表現(xiàn)穩(wěn)定
疫情后，消費者對生鮮、醫(yī)藥、線上消費和快遞需求仍處在上升通道，相應(yīng)需求拉動了區(qū)域內(nèi)對干倉和冷庫物業(yè)需求。三季度生活和工作逐漸常態(tài)化，線下消費加速復(fù)蘇，各類生產(chǎn)和消費相關(guān)物流服務(wù)基本步入正軌，華東地區(qū)物流倉庫租賃需求加速回升。在租金方面，受先前局部新增供應(yīng)和部分城市年初去化放緩的影響，部分城市物流倉庫客戶租金議價空間增加，業(yè)主方也有意愿采取更為靈活的策略。三季度華東地區(qū)高標(biāo)倉庫平均租金環(huán)比微跌0.3%，至38.2元/平方米/天;受租賃需求活躍空置率下降1.11百分點，至8.38%�？傮w看來，三季度華東地區(qū)物流倉庫市場表現(xiàn)不俗，疫情造成的影響已經(jīng)減弱，強(qiáng)勁的租客需求將進(jìn)一步推升市場信心。預(yù)計未來3年內(nèi)，華東地區(qū)還將迎來超1750萬平方米新增高標(biāo)倉庫入市。長期來看，物流用地供應(yīng)稀缺的情況仍是華東核心城市的常態(tài)。本季度內(nèi)，外資物流地產(chǎn)投資者在華東地區(qū)一手物流用地斬獲不多，然而內(nèi)資物流地產(chǎn)投資者、電商和快遞等企業(yè)在熱門城市競得數(shù)塊物流用地。
戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵認(rèn)為，長三角一體化協(xié)同發(fā)展，對區(qū)域產(chǎn)業(yè)重構(gòu)提供重要動能支撐。疫情后，華東地區(qū)工業(yè)及物流產(chǎn)業(yè)恢復(fù)熱度不斷升溫，來自生鮮冷鏈平臺，電商和快運(yùn)快遞等企業(yè)的需求是市場主力，短期華東物流倉庫市場表現(xiàn)未見大幅波動。從長遠(yuǎn)發(fā)展角度，強(qiáng)勁需求將增強(qiáng)市場和投資者對該類型物業(yè)的信心。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
