2020年7月1日，西安——隨著復工復產穩(wěn)步推進，上半年西安經濟活動進一步恢復。市政府著力打造和發(fā)展民生工程，拉動城市內需。西安市政府經濟發(fā)展報告指出，西安整體宏觀經濟發(fā)展環(huán)境依然向好，各項宏觀經濟指標走勢將低開高走，改革創(chuàng)新、產業(yè)升級和技術革新將會加速，西安建設內陸改革開放高地、國家中心城市和國際化大都市的速度將不斷加快，經濟高質量發(fā)展的步伐將不斷加大。但由于疫情和更趨復雜的世界經濟形勢，國內經濟穩(wěn)定運行仍面臨較多風險挑戰(zhàn)，對于城市發(fā)展而言，更應直面挑戰(zhàn)，破浪而上。
仲量聯(lián)行西安分公司總經理佟恩表示：“中國宏觀經濟走勢潛在影響辦公樓需求釋放，西安作為新一線城市，市場對經濟的敏感度在辦公樓市場有突出體現(xiàn)。上半年西安甲級辦公樓市場凈吸納量約為2.1萬平方米，較去年同期下降超四成�？傂枨蟪袎旱谋澈�，辦公樓市場有望出現(xiàn)結構性轉型機遇。仲量聯(lián)行于6月發(fā)布了《2020西安辦公樓市場企業(yè)客戶Top50報告》，報告指出，近年來，高科技、新媒體、在線網站等互聯(lián)網產業(yè)成為產業(yè)發(fā)展的風向標，西安致力于打造‘硬科技之都’，積極引入高附加值產業(yè)，加速城市產業(yè)轉型升級。因此在當前面臨壓力的環(huán)境下，如何重釋活力，實現(xiàn)彎道超車，是亟待思考的重要課題�！�
【甲級辦公樓市場研讀】
增量放緩，甲乙級樓宇租金差價縮小，升級擴張保持主力需求
2020年上半年，西安優(yōu)質辦公樓市場新增供應明顯回落，三棟乙級辦公樓建成入市，甲級辦公樓未錄得新項目交付。受疫情影響，辦公樓開發(fā)進度放緩，市場供應或于下半年回升。截至目前，西安優(yōu)質辦公樓總存量達627.2萬平方米, 其中甲級辦公樓178.6萬平方米。受全球經濟下行壓力和新冠肺炎疫情的雙重影響，市場需求端的表現(xiàn)相對低迷。上半年優(yōu)質辦公樓整體凈吸納量僅錄得5.7萬平方米，較去年同期下降近六成，其中甲級辦公樓凈吸納量約2.1萬平方米。市場成交主要集中在金融、科技、房地產、專業(yè)服務、制造業(yè)的前臺部門等。從時間節(jié)點分析，新增需求在疫情后相對有限，需求多來自春節(jié)前累積的客戶，由于談判周期拉長而租賃成交于上半年最終完成。不可避免，市場也存在相當部分的租戶因疫情改變企業(yè)選址計劃。現(xiàn)階段，由于西安新舊樓宇、甲乙級樓宇的租金價差不斷縮小，升級和擴張需求主導增量需求。
空置率企穩(wěn)，租金下跌，“存量競爭”加劇
由于新增供應回落，因此盡管增量需求表現(xiàn)相對低迷，市場空置率并未明顯上升。截至二季度末，西安優(yōu)質辦公樓市場平均空置率較2019年末上升1.0個百分點，至35.5%；其中甲級辦公樓均值較去年末甚至下降1.1個百分點，報35.1%。需要說明的是，甲級辦公樓空置率因供應缺失出現(xiàn)小幅下降，并非意味著市場情緒的回暖。租金方面，上半年全市優(yōu)質辦公樓平均租金累計下跌3.2%，報75.6元/平方米/月；其中甲級辦公樓平均租金下跌2.7%，至100.3元/平方米/月。在增量需求相對緊缺的市場環(huán)境下，業(yè)主間的“存量競爭”加劇，“以價換量”是無奈之舉，上半年的租金走勢已然呈現(xiàn)。
“3+1”支柱產業(yè)支撐辦公需求共克時艱
《2020西安辦公樓市場企業(yè)客戶Top50報告》指出，金融、房地產和服務業(yè)作為辦公樓傳統(tǒng)主力產業(yè)類型，企業(yè)數(shù)量處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)，科技互聯(lián)網企業(yè)在高新技術產業(yè)發(fā)展的背景下應運而生，企業(yè)數(shù)量快速增加。三大傳統(tǒng)主力產業(yè)加新興科技互聯(lián)網產業(yè)構成了西安辦公樓需求“3+1”的產業(yè)格局。
1. 科技互聯(lián)網企業(yè)仍在積極布局，新基建成為下個投資風口。在線教育等互聯(lián)網企業(yè)仍在繼續(xù)擴張，但基本局限于頭部企業(yè)，且擴張速度較前有所下降。在線教育行業(yè)未來想要長期可持續(xù)發(fā)展，除了資本的推動外，客戶的下沉和線上線下的結合是關鍵。5月華為中國區(qū)運營商總部宣布落戶西安，預計未來5G、云計算、大數(shù)據(jù)等重點發(fā)力的“新基建”產業(yè)布局將會為西安帶來部分產業(yè)鏈上下游的企業(yè)需求。
2. 房地產開發(fā)拉動內需。隨著疫情企穩(wěn)，房地產開發(fā)投資回升，施工和新開工提速，商品房銷售面積降幅持續(xù)收窄。根據(jù)西安市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至5月西安市房地產開發(fā)投資額增速高于全國1.3個百分點，全年施工項目較上年同期增加63個，新開工項目較上年同期增加171個。其中，5月當月新開工項目達到221個。在經濟波動時期，房地產開發(fā)投資拉動經濟增長的同時，也成為辦公樓需求的重要來源。
3. “金融+科技”催生辦公新需求。隨著金融信息化發(fā)展，國內大中型金融機構相繼建成科技研發(fā)后臺中心，以科技創(chuàng)新驅動業(yè)務、服務和管理。疫情暴發(fā)以來，銀行的傳統(tǒng)窗口業(yè)務量驟減，以客戶數(shù)據(jù)為業(yè)務核心的銀行企業(yè)，加快網絡系統(tǒng)的布局和增強軟件自主研發(fā)能力勢在必行。銀行軟件研發(fā)部門積極選址布局，上半年農行軟件研發(fā)中心落戶西安國壽金融中心。
4. 專業(yè)服務業(yè)疫后回彈。以律師事務所、企業(yè)咨詢管理服務機構、廣告公關策劃等為主的公司業(yè)務服務企業(yè)在復工后較快恢復正常需求和運營，在整體市場低迷時期表現(xiàn)亮眼。
上半年，市場退租與成交活躍產業(yè)保持大體一致。尤其是經營穩(wěn)定性較弱的中小微新興金融、科技互聯(lián)網產品營銷推廣、及現(xiàn)金流緊張的中小型房地產企業(yè)退租情況較多。市場透露出疫情對于各個產業(yè)類別的中小企業(yè)的加速洗牌和結構性優(yōu)化的過程。
后市展望
2016至2019年，西安甲級辦公樓年均新增供應為33.8萬平方米。未來三年，年均供應將回落至25萬平方米以下。部分商業(yè)地塊持有者有意調整綜合體業(yè)態(tài)配比，以此減輕經營性資產持有的現(xiàn)金流壓力。這也從側面表現(xiàn)出開發(fā)商對辦公樓市場預期的下調和辦公樓運營難度給業(yè)主方帶來的壓力。在此環(huán)境背景下，市場對業(yè)主方提出了較高的要求，市場須積極面對存量和增量間在價格、服務、配套領域的多維度競爭。因此，未來一段時期內，西安辦公樓市場仍將處于“增量去化”與“存量調整”階段，租金或將維持緩慢下滑的趨勢。
【零售物業(yè)市場研讀】
上半年，受新冠疫情影響，零售物業(yè)開發(fā)及招商有所停滯，部分項目推遲入市時間，致使西安優(yōu)質零售物業(yè)市場未錄得新項目開業(yè)。與此同時，鐘樓商圈的世紀金花珠江時代廣場于二季度閉店。受此影響，西安優(yōu)質零售物業(yè)市場總存量回落至613萬平方米。
疫情之下，零售商業(yè)經營承壓，傳統(tǒng)百貨業(yè)加速洗牌
今年受疫情影響，百貨業(yè)在本就激烈的競爭環(huán)境中迎難而上。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-3月份限額以上零售業(yè)單位中的超市零售額同比增長1.9%，而百貨店、專業(yè)店和專賣店分別下降34.9%、24.7%和28.7%。受購物中心及互聯(lián)網電商沖擊，西安市場上百貨項目整改或停業(yè)的案例屢見不鮮。自2016年百盛東大街店停業(yè)開始，百貨業(yè)進入洗牌時期，而此次疫情更是加速這一洗牌進程。除世紀金花珠江時代廣場店閉店外，民生百貨騾馬市店空置率提高，群光廣場零售部分整體關閉進行調改，開元商場也重塑外立面并進行負一層整改。過去五年間，西安百貨經營面積在優(yōu)質零售物業(yè)存量中的占比已由52%下降至28%，行業(yè)優(yōu)勝劣汰正推動西安零售物業(yè)市場成熟度的提升，市場或在調整中迎來新機。
購物中心凈吸納量錄得負值，“首店經濟”在推動市場回暖
上半年西安優(yōu)質零售市場空置率錄得6.6%，上半年累計上升了1.9個百分點，較去年同期上升了3.1個百分點，出現(xiàn)較大幅度波動。其中，時尚、餐飲、娛樂及教育等業(yè)態(tài)均出現(xiàn)大面積退租的情況。數(shù)據(jù)顯示，上半年西安購物中心凈吸納量錄得負值。無論是新租還是退租，餐飲都是占比最大的業(yè)態(tài)，而時尚業(yè)態(tài)的退租占比高于新租占比，亦反映出服飾品牌面臨的困境以及企業(yè)經營策略的調整方向。一些國際品牌調整在華策略甚至退出中國市場，比如英國潮牌Superdry近日宣布退出中國市場的計劃，對當?shù)厥袌鲆伯a生一定影響。在艱難時期，西安市場仍迎來部分品牌首店：Sevenbus，KOI the 等茶飲品牌的西北首店進駐大悅城；The Colorist調色師西北首店落戶MOMOPARK；西安首家KKV進駐熙地港購物中心；Nike Kicks Lounge 西安首家旗艦店進駐開元商城。此外，如賢和莊等餐飲城市首店亦相繼亮相西安。首店經濟為相對沉寂的商業(yè)市場帶來新活力，觸發(fā)消費熱點，提振消費動能，助力消費市場回暖。
租金方面，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至上半年西安購物中心首層平均租金報281.6元/平方米/月，同樣本租金較去年末下降0.8%。目前多數(shù)項目首層租戶仍相對穩(wěn)定。
零售2.0時代加速襲來，“體驗”競爭，數(shù)字轉型
進入零售2.0時代，存量競爭愈加激烈，市場從以商品為中心的競爭轉向以消費者為中心的服務競爭。消費者的需求及體驗成為各零售項目的關注點。而突如其來的疫情則促使各零售項目直面消費者需要“體驗升級”的現(xiàn)狀。各開發(fā)商通過對運營模式的加速升級來滿足消費者消費體驗升級的訴求。
1. 數(shù)字化轉型。在此次疫情的催化下，原本數(shù)字化轉型較慢的西安零售市場啟動加速鍵，——賽格國際、大悅城等眾多購物中心通過建立購物小程序、APP等線上平臺，或推送店鋪直播、微信公眾號等數(shù)字化推廣手段持續(xù)發(fā)力，保持與消費者的互動，觸發(fā)新增長點。會員管理及消費行為分析成為商業(yè)領域挖掘的新價值點，通過大數(shù)據(jù)分析消費者行為習慣變化，捕捉消費新趨勢，并及時反哺招商運營，動態(tài)調整招商運營策略。
2. 捕捉營銷觸點。購物中心與商家共榮共生，疫情暴發(fā)加速了這一點。疫情期間，多家購物中心均為商戶減免租金，共渡難關。疫情后，商業(yè)營銷成為拉動線下流量的關鍵。如華清廣場打造甜品節(jié)，以蛋糕甜點類商戶在中庭擺攤位的方式呈現(xiàn)，在吸引客流的同時助力此類商戶增加曝光。老城根聯(lián)手Converse打造快閃店，打造專屬客群活動，扶持品牌的同時重振消費信心。
3. 洞察消費喜好，調整業(yè)態(tài)組合。部分優(yōu)質零售項目在精準定位客群的前提下不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)配比，在調整中逐漸增加高坪效業(yè)態(tài)或大面積體驗類業(yè)態(tài)。隨著千禧一代及Z世代逐漸成為消費主力，消費觀念的改變及消費能力的提升導致必須型消費訴求不斷被升級型消費訴求擠壓，其中化妝品的表現(xiàn)最為突出。2019年，中國化妝品行業(yè)市場零售額達2,992億元，年累計增長率12.6%。在此背景下，如中大國際及金鷹百貨高新店等零售項目緊跟趨勢，紛紛引入如Fresh，Givenchy，La Prairie，La Mer，HR赫蓮娜及Chanel彩妝等重體驗及服務的化妝品護膚品類品牌，以迎合新的消費喜好。與此同時，隨著西安疫情的逐漸穩(wěn)定，零售項目的社交屬性再次凸顯，各零售項目紛紛引進如喜茶等咖啡茶飲品牌及卡拉雷賽車，綠樹電競等娛樂游戲類租戶以增加餐飲及體驗類業(yè)態(tài)占比，迎合消費者在疫情后突增的社交需求。
零售2.0時代不單單意味著搭建線上平臺等簡單的數(shù)字轉型手段，更是對原有的經營思維的變革，從關注銷量到關注客群需求增量，再到存量場景改造；是從簡單的“二房東”思維到賦能商戶，共生共贏。危中見機，后疫情時代消費市場再次洗牌也為運營商和品牌帶來新機遇，新品牌、新業(yè)態(tài)、新營銷、新運營為零售物業(yè)市場注入新動能。
后市展望
展望2020年下半年，雖受疫情影響，部分項目因工期、招租等進程受波及而推遲開業(yè)，下半年市場仍將迎來約40萬平方米的新增項目入市。伴隨著供應放量，市場競爭將更加激烈。同時，隨著項目表現(xiàn)的持續(xù)分化，下半年西安零售市場或將見證更加頻繁的項目調整。與此同時，娛樂業(yè)態(tài)及教育業(yè)態(tài)因其承租面積大，經營成本較高而面臨較大現(xiàn)金流壓力，持續(xù)的停業(yè)或使此類業(yè)態(tài)在短期內迎來關店潮，造成整體市場空置率的持續(xù)走高。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
