今年一季度，受新冠肺炎疫情影響，上海寫字樓市場在疫情的沖擊下，空置率上升，租金下跌。但在二季度上海下調(diào)疫情防控響應(yīng)級別后，上海寫字樓市場需求呈現(xiàn)逐步復(fù)蘇跡象，商務(wù)園區(qū)在疫情中凸顯韌性，大宗交易市場整體活躍。
從全國層面來看，二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長3.2%，整體經(jīng)濟(jì)動能將進(jìn)一步提升，增幅轉(zhuǎn)正，明顯好于市場預(yù)期。分產(chǎn)業(yè)來看，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)同比增長3.3%、4.7%、1.9%。分行業(yè)來看，房地產(chǎn)業(yè)同比增長4.1%，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)同比下降8.0%。
從上海地區(qū)的固定資產(chǎn)投資來看，截止到5月份，固定資產(chǎn)投資總額比去年同期增長2.9%。分領(lǐng)域看，工業(yè)投資增長13.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長3.5%，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資下降6.2%；分產(chǎn)業(yè)看，第二產(chǎn)業(yè)投資增長13.7%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長0.7%；從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營來看，辦公樓投資額為57.05億元，同比增長27.8%，商業(yè)營業(yè)用房投資額為45.78億元，比去年同期增長56.4%；分行業(yè)來看，租賃業(yè)、商務(wù)商務(wù)服務(wù)業(yè)營業(yè)利潤分別下降69.4%、40.2%，軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)營業(yè)利潤比去年同期增長57.1%。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動上海全市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯的回暖態(tài)勢。
從政策層面來看，上海相繼推出營商環(huán)境改革3.0版方案、加強(qiáng)投資促進(jìn)32條、進(jìn)一步利用外資24條等舉措，相繼推出“五五購物節(jié)”、“夜生活節(jié)”等來激發(fā)潛在需求，并推進(jìn)電商、實體融合實現(xiàn)雙贏發(fā)展方案。伴隨著疫情的消散和政府利好政策的推動，寫字樓的租賃需求將會進(jìn)一步釋放。
供給與需求
受疫情影響，多個項目推遲入市，上半年上海市場至少錄得4個新增項目入市，包括靜安華寶中心、前灘東方廣場二期、盈凱文創(chuàng)廣場和上海金融街中心一期，將為市場帶來超過14萬㎡的甲級寫字樓供應(yīng)。高力國際數(shù)據(jù)顯示，在市場供應(yīng)方面，預(yù)計2020年新增供應(yīng)或?qū)⑦_(dá)200萬㎡。目前，上海辦公樓市場的供應(yīng)量維持高位。從寫字樓的銷售面積來看，二季度銷售面積為25.48萬㎡，環(huán)比一季度增加37.09%，批準(zhǔn)上市面積為25.54萬㎡，環(huán)比一季度增加52.48%。從辦公樓市場運行情況來看，截止5月份，全市新開工面積為102.58萬㎡，同比上漲13.24%；竣工面積為75.86萬㎡，同比上漲2.69%。
圖：2018年1月～2020年05月上海辦公樓新開工和竣工情況
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
需求方面，世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，今年二季度上海寫字樓帶看量明顯增多，需求活躍度逐漸回暖，錄得凈吸納量72874㎡，環(huán)比增長25%。隨著疫情逐步穩(wěn)定，租戶決策在不斷保守的同時也在不斷尋求更靈活的辦公方式，不少業(yè)主推出優(yōu)惠政策吸引租戶，預(yù)計租賃市場將繼續(xù)有利于租戶方，多數(shù)租戶選擇推遲擴(kuò)張或搬遷計劃改為續(xù)租。二季度租戶行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，批發(fā)和零售行業(yè)的租戶占比為32%，這也表明在多重利好政策帶動下零售市場逐步回暖，另外，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、技術(shù)服務(wù)業(yè)占比分別為24%和17%。TMT和金融業(yè)仍引領(lǐng)需求增長。
圖：2020年二季度上海甲乙級寫字樓租戶行業(yè)占比（按租戶數(shù)量）
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
租金與空置
受疫情影響，租戶企業(yè)決策更加謹(jǐn)慎，租金持續(xù)走低。二季度，全市甲乙級寫字樓租金環(huán)比較一季度下跌2.78%，至4.2元/㎡·天。分商圈來看，截止2020年6月份，以南京西路、陸家嘴(12.520, -0.07, -0.56%)為代表的核心區(qū)域，租金分別為6.87元/㎡·天和5.87元/㎡·天；以前灘和大虹橋為代表的新興商務(wù)區(qū)，租金分別為4.73元/㎡·天 和4.75元/㎡·天；而以產(chǎn)業(yè)園為主的張江、漕河涇平均租金維持在3.7元/㎡·天左右。
圖：2018年9月～2020年6月上海主要商圈甲乙級寫字樓租金走勢
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
空置方面，受上海政策和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇回暖影響，上海寫字樓空置率小幅下降。中指數(shù)據(jù)寫字樓版監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，上海全市寫字樓的空置率較去年年底下降6個百分點至8.03%。其中核心商圈虹橋的空置率較去年年底下降0.2個百分點至13.24%，以產(chǎn)業(yè)園為主的漕河涇商圈空置率較去年年底下降2個百分點至6.32%，這一方面由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的寫字樓需求的韌性和穩(wěn)定性，另外也是得益于疫情期間園區(qū)全面貫徹、推行租金減免政策。
大宗交易
受全球疫情影響，外資買家放緩腳步，但是上海依然是投資者首選城市，二季度上海錄得10筆大宗交易，成交總額為177.59億元人民幣。上海銀行(8.280, 0.02, 0.24%)以48.54億元收購了綠地外灘中心T2，TST以17.6億元收購晶耀前灘T2，大地財產(chǎn)保險30.85億元將中企濱江金融中心收入囊中，外資機(jī)構(gòu) 30.04 億元購買長城金融大廈，這也是今年目前為止外資機(jī)構(gòu)單體交易額最大的成交。從物業(yè)類型來看，在總交易額中寫字樓相關(guān)物業(yè)仍占據(jù)主流市場。從投資者類型來看，本地買家較為活躍，大部分為金融類公司，短期內(nèi)境外投資者的積極性受疫情影響比以往有所降低。預(yù)計隨著疫情的消散，外資將加碼重返上海。
圖：2020年二季度大宗交易物業(yè)類型（按筆數(shù)）
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
總結(jié)與展望
隨著上海經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，預(yù)計下半年寫字樓凈吸納量將逐步攀升，全市空置率逐步下行，租金水平或?qū)⒅沟胤�(wěn)。同時在長三角一體化和臨港新區(qū)金融開放的大背景下，上海市政府相繼推出營商環(huán)境改革3.0版方案、加強(qiáng)投資促進(jìn)32條、進(jìn)一步利用外資24條等舉措，激發(fā)內(nèi)外資企業(yè)需求，有望帶動上海寫字樓市場去化逐漸回暖。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
