7月9日，高力國際召開華北區(qū)物業(yè)市場2020年第二季度Q2線上新聞發(fā)布會(huì)，就2020年第二季度北京市的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、投資、咨詢、物業(yè)五大板塊的表現(xiàn)進(jìn)行回顧并對2020年下半年做出展望。
雖然二季度和上半年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)還沒有最終出爐，但從PMI連續(xù)四個(gè)月站上50%的榮枯線來看，二季度的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基本上板上釘釘。由于復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進(jìn)，整個(gè)供給端的復(fù)蘇步伐明顯快于需求端。疫情防控和居民心理恐懼從一定程度上依然壓抑著居民的消費(fèi)熱情，再加上北京二季度的確出現(xiàn)疫情反復(fù)，整體消費(fèi)需求的釋放相對緩慢，拖累了整個(gè)復(fù)商復(fù)市的節(jié)奏。高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君認(rèn)為，雖然中國依然處于經(jīng)濟(jì)下行期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，以及疫情防控期的三期疊加效應(yīng)的影響下，但高力國際相信在沒有大的疫情反彈的前提下，隨著“六穩(wěn)”和“六�！惫ぷ鞯耐七M(jìn)，中國經(jīng)濟(jì)下半年的復(fù)蘇步伐將進(jìn)一步加快，目前復(fù)蘇相對緩慢的服務(wù)業(yè)將會(huì)在下半年起到促進(jìn)就業(yè)和刺激消費(fèi)的重要作用。
就二季度的全市甲級寫字樓市場表現(xiàn)來看，全市甲級寫字樓凈吸納量回暖，相較于一季度的慘淡的成交行情，本季度凈吸納量約30000平方米。一季度被疫情壓制的需求，在二季度開始出現(xiàn)逐步回暖的跡象。然而，我們注意到，在剔除了自用和預(yù)租的影響下，全市場的凈吸納量依然為-14000 平方米左右，需求復(fù)蘇的強(qiáng)度并沒有市場期待的那么強(qiáng)。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示：“隨著需求開始逐步釋放，整體市場空置率在有新增供應(yīng)的情況下穩(wěn)定在 16.6%，與上個(gè)季度空置率基本持平。本季度 CBD 的新增供應(yīng)只有三星大廈一個(gè)項(xiàng)目，因此 CBD 的空置率被小幅推高，上漲 1.6 個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到 17.2%。麗澤區(qū)域在本季度成為成交最火熱的市場，優(yōu)質(zhì)的樓宇質(zhì)量加上超高的性價(jià)比使得麗澤區(qū)域的空置水平大幅環(huán)比下降 16.2 個(gè)百分點(diǎn)至 70.5%。”由此也可以看出，整體市場的租戶依然非常關(guān)注租金等成本因素的影響，租戶承租能力還沒有真正恢復(fù)。
在租金方面，本季度租金依然延續(xù)了高位盤整的態(tài)勢，整體市場租金水平繼續(xù)小幅環(huán)比下降1.7%至 367 元每月每平米。從子市場的情況來看，燕莎區(qū)域的租金降幅依然比較大，環(huán)比下降 5%，同比下降 18%。價(jià)格長期堅(jiān)挺的金融街和中關(guān)村延續(xù)了一季度小幅下調(diào)的走勢，分別環(huán)比下降 1.4%和 1.5%，但這兩個(gè)子市場依然是北京表現(xiàn)最好的市場，特別是受益于來自金融和高科技行業(yè)的需求支撐。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，市場需求想要在今明兩年出現(xiàn)可持續(xù)性的回暖，需要建立在宏觀經(jīng)濟(jì)增長符合預(yù)期，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個(gè)基礎(chǔ)條件上。雖然我們可以基本確認(rèn)市場逐步走出疫情陰霾的大趨勢，但 2020 全年的凈吸納量在剔除自用和預(yù)租的影響后可能僅為北京甲級寫字樓市場歷史平均水平的一半左右。同時(shí)，高供應(yīng)的問題依然存在，下半年北京市場依然會(huì)迎來接近 70 萬平方米的新增供應(yīng)量，明年還有近 80 萬平方米的新增供應(yīng)入市。在高供應(yīng)且需求中性的市場環(huán)境下，空置率預(yù)計(jì)將在 2021 年達(dá)到本輪高供應(yīng)時(shí)期的最高點(diǎn)，達(dá)到 20.7%。在高空置率的市場環(huán)境下，租金依舊會(huì)保持緩慢下探的趨勢，但下方空間已經(jīng)非常有限，2021 年和 2022 年可能會(huì)成為本輪市場租金調(diào)整的真正底部。
長期以來，北京的辦公物業(yè)除了寫字樓以外，產(chǎn)業(yè)園也扮演了非常重要的角色。根據(jù)高力國際對于全北京成熟產(chǎn)業(yè)園的梳理，北京已經(jīng)在地理位置上形成六大成熟產(chǎn)業(yè)園子市場，包括位于西北方向的上地和北清路，東北方向的望京酒仙橋區(qū)域，西南方的豐臺(tái)科技園，和東南方向位于亦莊的北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，以及位于通惠河沿岸的通惠河傳媒走廊。因此，預(yù)計(jì)到 2020年底，基于八大核心辦公樓子市場以及六大成熟產(chǎn)業(yè)園子市場的統(tǒng)計(jì)，全北京辦公業(yè)態(tài)總體量將超過 3,300 萬平方米，其中甲乙級寫字樓體量將超過 1,800 萬，成熟產(chǎn)業(yè)園體量將超過1,500 萬平方米。3,300 萬平方米是什么概念呢？高力國際華北區(qū)研究部董事陸明提出，假設(shè)按照人均辦公面積 7 平米計(jì)算，3,300 萬平方米基本上就是一個(gè)服務(wù)著北京 400 多萬工作人口的巨大市場。在市場規(guī)模方面，預(yù)計(jì)到 2020 年底，全辦公業(yè)態(tài)年租金規(guī)模將超 900 億元，其中甲級寫字樓超過 420 億元，乙級寫字樓約 250 億元，產(chǎn)業(yè)園近 230 億元。
高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示，北京的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了近 20 年，整體的成熟產(chǎn)業(yè)園市場格局已經(jīng)基本形成。從 2016 年北京的十三五規(guī)劃開始，北京市通過一步步的政策導(dǎo)向引導(dǎo)北京產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的合理健康發(fā)展。2017 年，北京更是重新定義了發(fā)展重點(diǎn)，力求將北京打造成全國科技創(chuàng)新中心。從 2017 年開始，北京市開始進(jìn)一步細(xì)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的相關(guān)政策，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展向高精尖行業(yè)進(jìn)一步傾斜，同時(shí)鼓勵(lì)低端產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，并通過負(fù)面清單的形式向園區(qū)管理者和企業(yè)釋放了更為清晰的產(chǎn)業(yè)范圍界定。因此，這些政策的頒布為北京未來打造以高精尖科技研發(fā)類產(chǎn)業(yè)為核心的經(jīng)濟(jì)增長奠定了堅(jiān)實(shí)的政策基礎(chǔ)。近期，公募 REITs 開始推進(jìn)，這也將進(jìn)一步推動(dòng)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園的快速發(fā)展。
除了政策基礎(chǔ)外，北京在產(chǎn)業(yè)和研發(fā)層面的投入也名列前茅。截至 2018 年末，北京內(nèi)部研發(fā)費(fèi)用開支占本市 GDP 的比重達(dá) 6.2%，研發(fā)占比在全國位居首位，達(dá)到 1,871 億元。金融和科技一直都是北京的支柱產(chǎn)業(yè)，從 2012 到 2018 年，這兩個(gè)行業(yè)在北京的 GDP 的貢獻(xiàn)率，金融從 14%提升到 17%，科技從 9%提升到 13%，行業(yè)貢獻(xiàn)比重逐年提升。在這樣的數(shù)據(jù)支撐下，北京高科技企業(yè)及其在職人員的數(shù)量和規(guī)模將會(huì)進(jìn)一步受益，進(jìn)而支持市場對產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的需求。
在 2019 年大供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，市場空置率從 2018 年的 17%左右上升到 2019 年末的 23%左右。望京酒仙橋和上地，由于主要以全球 500 強(qiáng)和互聯(lián)網(wǎng)頭部公司為主，整體租金水平明顯高于其他區(qū)域，并同時(shí)享受著較低的空置水平，分別為 9.4%和 9.1%。今年的疫情原因可能會(huì)導(dǎo)致這兩個(gè)區(qū)域的空置率有所上升，但得益于兩個(gè)區(qū)域相對旺盛的企業(yè)需求，空置率上漲應(yīng)該在 3 個(gè)點(diǎn)以內(nèi)，特別是 IT 較為集中的上地區(qū)域。相較于其他區(qū)域超過 20%的空置率來講，這兩個(gè)區(qū)域的租戶抗壓能力，租戶質(zhì)量以及行業(yè)發(fā)展都是北京產(chǎn)業(yè)園市場中最好的。
隨著近兩年高供應(yīng)量逐漸推高空置率，產(chǎn)業(yè)園市場平均租金也進(jìn)入下行軌道。全市平均租金從2018 年 134 元每月每平米下降到 2019 年末的 130 元每月每平米，到 2020 年底可能會(huì)進(jìn)一步下探到 125 元每月每平米左右。從租金的走勢來看，全市成熟產(chǎn)業(yè)園市場呈現(xiàn)出和甲級寫字樓市場相似的趨勢，供應(yīng)量高企提升了整個(gè)市場的供應(yīng)壓力，整體租金應(yīng)聲進(jìn)入下調(diào)通道。雖然疫情的出現(xiàn)從一定程度上影響了新項(xiàng)目的入市節(jié)奏，但相對有效的復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)一步保證了供應(yīng)端的快速恢復(fù)，而需求在疫情后的釋放卻相對緩慢很多。
在三期疊加的大環(huán)境下，加上市場正處于供應(yīng)高峰期，整個(gè)成熟產(chǎn)業(yè)園市場的空置率依然會(huì)逐步走高。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明預(yù)測，全市場空置水平可能會(huì)在 2021 年接近 28%的水平并觸及階段性高點(diǎn)，若疫情出現(xiàn)反復(fù)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，整體需求不能得到有效的釋放，不排除整個(gè)產(chǎn)業(yè)園市場的空置率會(huì)突破 30%。從 2022 年開始，整個(gè)成熟產(chǎn)業(yè)園市場會(huì)進(jìn)入一個(gè) 3 年左右的去化周期,空置水平開始回調(diào)，整體的租金下行趨勢也會(huì)告一段落。
高力國際華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為，無論是寫字樓市場還是成熟產(chǎn)業(yè)園市場，高供應(yīng)量推高空置率依然是整個(gè)北京辦公市場的主旋律，但從四個(gè)一線城市對比來看，北京市場的未來供應(yīng)量依然是相對較低。高供應(yīng)量能夠大幅推高空置率，除了本身供應(yīng)體量的確較大外，這背后也有整體市場需求不足的原因。因此，供應(yīng)過剩在一定程度上意味著市場新增需求不足以支撐這樣的新增體量，市場無法通過新增需求進(jìn)一步去化空置面積。其實(shí)這個(gè)現(xiàn)象在 2019 年的數(shù)據(jù)中就已經(jīng)有所體現(xiàn)，因此我們不能一概而論把空置率的問題全都?xì)w咎于高供應(yīng)量和疫情的原因。誠然，經(jīng)濟(jì)增速下行進(jìn)一步限制了企業(yè)的整體營收增速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整意味著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)之間還處于新舊增長動(dòng)能的轉(zhuǎn)換期，疫情防控進(jìn)入常態(tài)化階段從很大程度上也持續(xù)影響著社會(huì)生產(chǎn)生活的正常運(yùn)行，特別是體現(xiàn)在居民消費(fèi)端，這些因素都從一定程度上抑制著整個(gè)北京市場的需求反彈。因此，如果三期疊加的宏觀市場因素不出現(xiàn)根本性改變，全北京市場的增量需求就不會(huì)得到完全釋放，所以我們對于下半年的市場表現(xiàn)保持審慎樂觀的態(tài)度，成本因素依然會(huì)成為租戶的核心考量。
來源：高力國際
編輯：wangdc
