第一季度昆明全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)健，多領(lǐng)域回暖明顯，但全國(guó)疫情反復(fù)加劇投資、生產(chǎn)與消費(fèi)多方面承壓。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，新租放緩，市場(chǎng)多遇租戶調(diào)整，空置壓力加速租金下行；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)，消費(fèi)市場(chǎng)不確定性增加，政企協(xié)作從政策層面和運(yùn)營(yíng)層面刺激消費(fèi)需求、修復(fù)市場(chǎng)信心，暑期旅游回穩(wěn)有望帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)回暖。
2022年以來，宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性增加，疫情反復(fù)。受此影響，昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展供需呈現(xiàn)趨緩跡象。昆明市人民政府6月24日印發(fā)《扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)施方案》，出臺(tái)財(cái)政金融、投資消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、就業(yè)民生等重點(diǎn)領(lǐng)域政策措施，有效穩(wěn)固市場(chǎng)情緒，提升投資信心。
仲量聯(lián)行云貴首席代表李佳恒表示：“隨著建設(shè)‘區(qū)域性國(guó)際中心城市’戰(zhàn)略的有效推進(jìn)，昆明產(chǎn)業(yè)招引將持續(xù)瞄準(zhǔn)綠色能源裝備制造、新能源汽車等新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，加大對(duì)工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、研發(fā)設(shè)計(jì)等總部企業(yè)的培育引進(jìn)力度，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮�。加之昆明宜居宜業(yè)，未來將加快推進(jìn)城市更新改造，完善城市功能，助力人才引入，打造更具活力的商業(yè)空間。”
甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)
新租放緩，策略調(diào)整，租約穩(wěn)定性關(guān)注度提升
4月后，沿海疫情反彈，外省頭部企業(yè)入昆選址暫緩。宏觀環(huán)境不確定性增加，致使市場(chǎng)主體在房地產(chǎn)策略方面趨于審慎。在傳統(tǒng)成交旺季的二季度，昆明甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新租量?jī)H實(shí)現(xiàn)一季度的67.8%。
市場(chǎng)需求的看跌預(yù)期也讓租戶結(jié)構(gòu)、租約穩(wěn)定性的議題走熱。季內(nèi)，本土小微企業(yè)受疫情沖擊大。數(shù)據(jù)顯示，300平方米及以下的租戶流失率達(dá)9.2%。該類企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，開源節(jié)流以應(yīng)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入不足。退租、縮租等趨緊的房地產(chǎn)策略更為常見。從行業(yè)來看，零售貿(mào)易、消費(fèi)服務(wù)受影響更大；房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇之路亦步亦趨。
上半年，昆明甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量?jī)H實(shí)現(xiàn)7,100平方米，空置率累計(jì)上漲2.7個(gè)百分點(diǎn)。供應(yīng)方面， 2022年上半年昆明全市僅錄得中交南亞總部大廈交付，這也是巫家壩商務(wù)區(qū)首個(gè)辦公樓項(xiàng)目，城市新增供應(yīng)處于低位。
基建、IT軟件類企業(yè)需求相對(duì)穩(wěn)健，律所等專業(yè)服務(wù)企業(yè)表現(xiàn)亮眼
2022年前五月，昆明市固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長(zhǎng)0.5%，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)11.0%，基建類企業(yè)持續(xù)助力昆明重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，上半年昆明甲級(jí)辦公樓中約25.3%的辦公需求來自地產(chǎn)建筑，該行業(yè)亦為昆明市場(chǎng)主要需求來源。此外，伴隨著科技產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，西部科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)加速提升。甲級(jí)物業(yè)中科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)占比持續(xù)上升，上半年新租占比17.3%。其中，服務(wù)B端的軟硬件類企業(yè)需求持續(xù)穩(wěn)健，未來昆明辦公樓市場(chǎng)將承接更多相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。
受疫情影響，各類資本交易、小微企業(yè)產(chǎn)生的合同糾紛的劇增為律所帶來業(yè)務(wù)和收入增長(zhǎng)。2022年上半年專業(yè)服務(wù)類需求占比錄得約16.5%，由律所為代表的商務(wù)服務(wù)類公司的需求增長(zhǎng)。與此同時(shí)，為小微客戶、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等主要客群解決短期資金周轉(zhuǎn)問題的小額貸款行業(yè)，二季度需求亦有小幅增長(zhǎng)。
政策利好加持，“穩(wěn)續(xù)租”成市場(chǎng)第一要?jiǎng)?wù)
為有效穩(wěn)住當(dāng)前入駐率，部分業(yè)主對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)客戶實(shí)行提前預(yù)警，擴(kuò)大房源招商期，降低樓宇空置成本；對(duì)于租賃相對(duì)穩(wěn)定企業(yè)，業(yè)主則更加注重提高客戶黏性、增加樓宇福利等策略。6月，昆明市人民政府印發(fā)的《扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)施方案》發(fā)布多條企業(yè)紓困政策，未來將有效緩解企業(yè)運(yùn)營(yíng)難題，進(jìn)一步穩(wěn)定辦公樓市場(chǎng)。
針對(duì)新租企業(yè)，擴(kuò)大營(yíng)銷、價(jià)格優(yōu)惠仍為市場(chǎng)主要手段。二季度市場(chǎng)需求走低，租金下行壓力再次加大。截至第二季度末，昆明甲級(jí)辦公樓平均租金錄得78.6元/平方米/月，上半年累積跌幅1.5%，其中一季度環(huán)比跌幅0.7%，二季度環(huán)比跌幅0.8%。
全年需求或低于預(yù)期，短期內(nèi)價(jià)格策略仍為關(guān)鍵
隨著第三季度多城市復(fù)工復(fù)產(chǎn)，辦公樓需求有望出現(xiàn)回暖跡象。但與2020年相比，今年市場(chǎng)的整體不確定性相對(duì)上升，企業(yè)與個(gè)人“觀望”的邊界或?qū)⒈环糯�，短期影響被放大，全年辦公樓需求或?qū)⒌陀陬A(yù)期�？罩脡毫Χ唐陔y以消化，租金下降趨勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)。但長(zhǎng)期來看，隨著6月地鐵5號(hào)線的開通，昆明基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)入快車道，城市更新的推進(jìn)將有效煥活昆明產(chǎn)業(yè)動(dòng)能。在迎接西部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與對(duì)外貿(mào)易窗口雙向機(jī)遇下，昆明辦公樓需求端長(zhǎng)期看漲。而辦公樓產(chǎn)品、服務(wù)與高質(zhì)量企業(yè)需求的匹配情況則是未來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)落地的關(guān)鍵。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)
宏觀環(huán)境下租賃需求放緩，全市空置率有所上升
受疫情散點(diǎn)復(fù)發(fā)影響，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速回落，消費(fèi)下行壓力有所加大。1-5月，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1,229.6億元，同比下降2.3%。其中，商品零售1,019.0億元，下降2.3%；餐飲收入210.6億元，下降2.7%。購(gòu)物中心品牌調(diào)整增多，新租需求減弱，商場(chǎng)去化速度放緩。其中，餐飲受到較大沖擊，部分外來連鎖餐飲品牌市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期，已開啟新一輪店鋪優(yōu)化調(diào)整。此外，受去年頒布的“雙減”政策的持續(xù)影響，部分教培機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型困難進(jìn)而退出市場(chǎng)。截至二季度末，昆明優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)空置率較去年年末上升2.9個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)15.4%。租金方面，疫情給市場(chǎng)帶來的不確定性增加，消費(fèi)者變得更加謹(jǐn)慎，商家拓店也更趨保守。為激活市場(chǎng)、提升入駐率，部分商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方降低市場(chǎng)預(yù)期，希望通過租金策略實(shí)現(xiàn)議價(jià)換量，擴(kuò)大體驗(yàn)業(yè)態(tài)引入比例。受此影響，全市上半年優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金較去年年末下降1.1%，報(bào)364.8元/平方米/月。
政企聯(lián)動(dòng)尋求消費(fèi)破局之路，多層面發(fā)力助消費(fèi)潛力釋放
強(qiáng)化消費(fèi)內(nèi)循環(huán)、激發(fā)和擴(kuò)大內(nèi)需乃當(dāng)務(wù)之急。昆明政企聯(lián)動(dòng)尋求消費(fèi)破局之路，從消費(fèi)政策、商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、消費(fèi)業(yè)態(tài)等三個(gè)方面持續(xù)發(fā)力，推動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)加快復(fù)蘇。
政策層面：政府牽頭整合商家資源，消費(fèi)券撬動(dòng)市場(chǎng)潛力。6月18日，云南省首屆“彩云購(gòu)物節(jié)”拉開帷幕，以“政府部門主導(dǎo)搭臺(tái)、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合商家共同參與、市民購(gòu)物樂享優(yōu)惠”為原則，采取政府補(bǔ)貼、商家讓利的新模式，釋放消費(fèi)潛力。同時(shí)，昆明開展第五期5,000萬元“彩云昆明”消費(fèi)券發(fā)放工作，覆蓋商超、百貨、住宿、餐飲等業(yè)態(tài)，主要瞄準(zhǔn)受疫情影響更大的線下消費(fèi)場(chǎng)景。在消費(fèi)市場(chǎng)相對(duì)疲軟的背景下，發(fā)放消費(fèi)券以迅速提升消費(fèi)意愿、發(fā)揮消費(fèi)的“乘數(shù)效應(yīng)”，將有助于擴(kuò)大全社會(huì)消費(fèi)支出規(guī)模，刺激商品和服務(wù)的流通，緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力，有效修復(fù)市場(chǎng)信心，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)基本面。
運(yùn)營(yíng)層面：細(xì)化目標(biāo)客群，打造個(gè)性化消費(fèi)場(chǎng)景。消費(fèi)場(chǎng)景是運(yùn)營(yíng)商在消費(fèi)載體上為消費(fèi)者營(yíng)造的具有一定特色的環(huán)境體驗(yàn)。在疫后競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的情況下，運(yùn)營(yíng)商愈加重視營(yíng)造消費(fèi)場(chǎng)景、豐富消費(fèi)內(nèi)容并與核心業(yè)態(tài)緊密結(jié)合，以滿足消費(fèi)者不斷迭代、提升的消費(fèi)訴求，幫助項(xiàng)目平穩(wěn)發(fā)展。位于昆明南市區(qū)的廣福路愛琴海購(gòu)物公園，精準(zhǔn)錨定“家庭客群”，強(qiáng)化“寵物友好”與“兒童友好”特色標(biāo)簽，開辟天臺(tái)馬術(shù)俱樂部、天空農(nóng)場(chǎng)等消費(fèi)場(chǎng)景，滿足消費(fèi)者新需求。海樂世界、大悅城則利用自身大體量?jī)?yōu)勢(shì)，細(xì)分體驗(yàn)賽道，引入娛樂體驗(yàn)、運(yùn)動(dòng)健身、社交休閑等眾多新興業(yè)態(tài)，打造滿足“Z時(shí)代”消費(fèi)需求的多樣消費(fèi)場(chǎng)景。
品牌層面：消費(fèi)內(nèi)容創(chuàng)新升級(jí)，“新茶飲”和“新能源汽車”表現(xiàn)活躍。當(dāng)下，消費(fèi)者更加重視品質(zhì)而非品牌，對(duì)“國(guó)貨”、“本土化”產(chǎn)品的接納度提升。云南省擁有豐富的農(nóng)產(chǎn)品資源，有機(jī)茶園面積和咖啡產(chǎn)量均列全國(guó)第一，藥材資源亦十分優(yōu)渥。在此背景下，企業(yè)端整合優(yōu)質(zhì)原料資源，開展深加工，打通供應(yīng)鏈與銷售渠道，將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，助力本土優(yōu)質(zhì)品牌進(jìn)駐購(gòu)物中心。新中式茶館開辟茶飲新賽道，主打健康的純茶茶飲，輔以茶葉以及周邊產(chǎn)品的售賣，同時(shí)強(qiáng)調(diào)社交空間的氛圍營(yíng)造，用年輕人的方式解讀古老的茶文化，以“顏葉浮山”和“青梅吃茶店”為代表的品牌在上半年開店勢(shì)頭良好；另一方面，市場(chǎng)和政策的雙輪驅(qū)動(dòng)下，新能源汽車持續(xù)成為消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)，各大新能源汽車品牌密集布局購(gòu)物中心首層，形成品牌集中效應(yīng)，同時(shí)與商場(chǎng)其他品牌聯(lián)動(dòng)，結(jié)合當(dāng)下“露營(yíng)熱”打造戶外場(chǎng)景，吸引客流到訪。
全國(guó)“摘星”疊加暑假開啟，多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目升級(jí)調(diào)改助力消費(fèi)回暖
供應(yīng)方面，預(yù)計(jì)下半年南亞風(fēng)情第壹城與七彩Me Town將完成升級(jí)調(diào)改；明年市場(chǎng)還將迎來包括萬象城、龍湖時(shí)代天街在內(nèi)的多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，商業(yè)環(huán)境持續(xù)優(yōu)化。與此同時(shí)，城市軌道交通日趨完善，地鐵5號(hào)線的開通將串聯(lián)多個(gè)購(gòu)物中心，購(gòu)物通達(dá)性顯著提升。
全國(guó)“摘星”伴隨即將來臨的暑期，旅游業(yè)利好政策不斷，昆明市隨即推出減免門票、住宿打折等優(yōu)惠活動(dòng)。大數(shù)據(jù)顯示，昆明名列暑期機(jī)票預(yù)訂熱門目的地前十。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展，消費(fèi)者追求更高品質(zhì)的物質(zhì)和精神生活的趨勢(shì)將持續(xù)。下半年，預(yù)計(jì)昆明消費(fèi)市場(chǎng)將借勢(shì)旅游回暖，隨著全國(guó)各地游客的到來，購(gòu)物中心消費(fèi)將得到穩(wěn)步提升。
仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示：“昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于成長(zhǎng)期，新興區(qū)域仍有投資機(jī)遇。下半年，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與來滇旅游客流也將有望在暑期黃金檔期陸續(xù)復(fù)蘇。長(zhǎng)期來看，昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展需要依托政府積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)招引、引入地標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的提檔升級(jí)�！�
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
