房訊網(wǎng)訊 2020年9月2至4日，上海國(guó)際智慧辦公展覽會(huì)SSOT于上海新國(guó)際博覽中心舉辦。
主辦方SSOT繼續(xù)攜手全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)及知行曉政聯(lián)合舉辦品牌高峰論壇 OffiSmart Summit，匯集智慧辦公整理解決方案、智能會(huì)議音視頻解決方案、靈活辦公、數(shù)字化空間管理、智慧園區(qū)/寫字樓設(shè)施設(shè)備及能耗管理等領(lǐng)域?qū)＜壹皬S商代表。同時(shí)邀請(qǐng)系統(tǒng)集成商、企業(yè)用戶單位行政及設(shè)施設(shè)備管理負(fù)責(zé)人、物業(yè)資產(chǎn)管理、商辦空間運(yùn)管單位、IT及信息系統(tǒng)集成商、工裝商、建筑師、設(shè)計(jì)師等業(yè)者代表參與。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼寫字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)劉凱應(yīng)邀出席論壇，并發(fā)表主題演講。
以下是劉凱發(fā)言實(shí)錄：
商辦地產(chǎn)市場(chǎng)下行的誘因
疫情之下，對(duì)商業(yè)辦公是遭遇之戰(zhàn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)弱者恒弱；對(duì)聯(lián)合辦公是爭(zhēng)霸之戰(zhàn)，狹路相逢勇者勝；對(duì)長(zhǎng)租公寓是生死之戰(zhàn)，全力自救向死而生。遠(yuǎn)程辦公、居家辦公、視頻會(huì)議……在一定程度上改變工作定義和企業(yè)定義，同時(shí)提醒我們對(duì)寫字樓行業(yè)樓宇規(guī)劃布局和工作場(chǎng)所空間利用重新思考。遠(yuǎn)程辦公方式將會(huì)對(duì)未來辦公形式產(chǎn)生一定影響，但不意味著遠(yuǎn)程辦公成為主流，目前的溝通成本和工作效率也是需要解決的問題。
同時(shí)，我們應(yīng)該看到，這次突如其來的疫情，對(duì)于寫字樓整個(gè)行業(yè)都會(huì)是一次前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)，進(jìn)一步加速寫字樓行業(yè)洗牌，同時(shí)倒逼智慧辦公、綠色辦公的大變革和趨勢(shì)化。
疫情之后客戶會(huì)更加關(guān)注樓宇健康，促進(jìn)產(chǎn)品升級(jí)，樓宇更加智慧化�？萍碱惡铜h(huán)保類服務(wù)商將更多的參與到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)方案中。
我們認(rèn)為，2020年以來商辦地產(chǎn)租賃市場(chǎng)下行，疫情沖擊并非唯一因素，而是經(jīng)濟(jì)環(huán)境、貿(mào)易爭(zhēng)端、供應(yīng)增加等多種因素疊加效應(yīng)的影響。
下半年有望迎來修復(fù)行情
對(duì)于下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)，我們保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。同時(shí)，受經(jīng)濟(jì)的下行壓力、上升的空置率，以及尚未完全復(fù)蘇的租賃需求影響，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)租金水平仍將繼續(xù)面臨下行壓力。
我們認(rèn)為寫字樓市場(chǎng)下半年有望迎來修復(fù)行情。
第一，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)在全球率先復(fù)蘇，加上持續(xù)推進(jìn)對(duì)外開放，大概率三季度GDP超過4%，支持商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開始重上正軌。
第二，北京服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，北京服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重超八成，目前看服務(wù)業(yè)復(fù)蘇較快，支持商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。
第三，供應(yīng)的滯后，疊加需求的釋放，外資的流入，支持商業(yè)地產(chǎn)迎來修復(fù)行情。根據(jù)我們的調(diào)查，7月中旬之后，各商圈寫字樓市場(chǎng)看房量和訂房量?jī)蓚�(gè)指標(biāo)表現(xiàn)活躍增幅明顯。
第四，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，盡管受疫情影響，但投資者在市場(chǎng)中仍保持活躍，上半年大宗成交總額超過270億元人民幣。
商辦地產(chǎn)的三個(gè)預(yù)測(cè)
根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)（CORC）聯(lián)合部分會(huì)員單位調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2020年上半年一線城市寫字樓空置率全部在15%以上運(yùn)行。其中，上半年北京的甲級(jí)寫字樓的空置率達(dá)到了16.2%，比2019年上升了7.3個(gè)百分點(diǎn)；上海和深圳分別達(dá)到了20.9%和25.4%。全國(guó)寫字樓平均空置率超過20%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置率高達(dá)30%。
預(yù)計(jì)2020年下半年寫字樓市場(chǎng)租金和售價(jià)將會(huì)延續(xù)下降趨勢(shì)，一線城市寫字樓空置率或超過25%，再創(chuàng)十年新低。
當(dāng)前，從全國(guó)看，痛點(diǎn)主要集中體現(xiàn)在連續(xù)多年的供應(yīng)高峰，推動(dòng)寫字樓空置率的走高和租金水平的下降。
在經(jīng)濟(jì)下行、中美貿(mào)易因素、供應(yīng)增加，郊區(qū)化外溢，城市更新，功能疏解，互聯(lián)網(wǎng)金融退潮等多種因素疊加背景下，2020年新冠肺炎疫情給寫字樓供需雙方都帶來了許多不確定性和挑戰(zhàn)，面臨的壓力前所未有。
目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的現(xiàn)象主要有：降低租賃成本，減少租賃面積，逃離核心商圈，空置快速抬高……預(yù)計(jì)寫字樓市場(chǎng)的復(fù)蘇進(jìn)程也將及其緩慢與不確定，甚至一直到2022年有望恢復(fù)正常水平。
總結(jié)起來，我們對(duì)商辦地產(chǎn)的三個(gè)預(yù)測(cè)：第一、預(yù)計(jì)2020年將出現(xiàn)15%以上的租金降幅；第二，預(yù)計(jì)2020年下半年有望迎來修復(fù)行情；第三、預(yù)計(jì)在2022年恢復(fù)正常水平。
來源：房訊網(wǎng)
