2023年，作為中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)主流媒體和活動平臺，房訊網(wǎng)（FUNXUN）迎來了二十周年慶典，感恩二十載，攜手再出發(fā)！二十年，我們與時代共進，我們與行業(yè)同行。二十年，我們記錄時代也被時代記錄，我們見證時代也被時代見證，我們守護時代也被時代守護。
2023年12月，針對商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來以及行業(yè)發(fā)展新模式一系列問題，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）組織開展了"商業(yè)地產(chǎn)20年20人"專題采訪活動，通過采訪商會會長、常務(wù)理事、專家學(xué)者、研究機構(gòu)和代理機構(gòu)，以“誰為行業(yè)贏得未來”為主題，致敬行業(yè)創(chuàng)新者二十年發(fā)展歷程，并形成一系列報告成果在中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會上發(fā)布。
近日，中科產(chǎn)城(北京)建設(shè)開發(fā)有限公司郭瑩輝接受了房訊網(wǎng)的專題采訪。
中科產(chǎn)城(北京)建設(shè)開發(fā)有限公司郭瑩輝
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認為過去20年商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的發(fā)展格局和發(fā)展成就？
郭瑩輝：我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定義非常寬泛，廣義上講是政府主導(dǎo)的高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)這類城市尺度的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。我們通常講的產(chǎn)業(yè)園，則是狹義上的以市場化進行投資開發(fā)和資產(chǎn)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)園不動產(chǎn)。過去20多年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在各個方面特點十分鮮明：
第一，園區(qū)經(jīng)濟成為我國經(jīng)濟發(fā)展的生力軍。以2021年為例，國家級經(jīng)開區(qū)230家，國家級高新區(qū)169家，這兩類產(chǎn)業(yè)園區(qū)共399家，GDP達到29萬億元，占全國GDP的25.3%。納稅收入4.5萬億元，占全國稅收總額的27.7%。如果包含其他各省、市級高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)，則產(chǎn)業(yè)園區(qū)對中國經(jīng)濟的貢獻度更大。
第二，催生了產(chǎn)城融合理念及其開發(fā)運營模式。首先，從早期的單一工業(yè)園區(qū)、生產(chǎn)基地等產(chǎn)業(yè)功能區(qū)逐漸發(fā)展成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)街區(qū)、城市住區(qū)高度融合的產(chǎn)業(yè)新城。其次，涌現(xiàn)出大連億達、華夏幸福、蘇州高新等一大批高度市場化的產(chǎn)城開發(fā)運營商，成為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)另外一道風景。最后，由園到城的城市化路徑，使政府推動產(chǎn)業(yè)集聚、政企合作城市建設(shè)等創(chuàng)新模式，也給世界提供了中國樣板。
第三，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一細分行業(yè)由盛而衰。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)租售經(jīng)營為目的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，在面臨房地產(chǎn)市場調(diào)控、政府要求產(chǎn)值稅收對賭，尤其是產(chǎn)業(yè)勾地模式徹底行不通時，這些不利因素疊加在一起，使產(chǎn)業(yè)園區(qū)的土地供應(yīng)、長線資金、招商手段、平衡工具等開發(fā)資源嚴重不足，資產(chǎn)投資回報率快速回落甚至是嚴重虧損，也就是說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式已經(jīng)嚴重受到挑戰(zhàn)。所以，近幾年國內(nèi)著名的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已逐步退出了產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域。
第四，各級政府平臺公司成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)真正的操盤手。產(chǎn)業(yè)園區(qū)源于政府最終又回歸政府，這是因為政府將產(chǎn)業(yè)園區(qū)視為重大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃實施和重大產(chǎn)業(yè)項目招商的重要功能性平臺，必須從區(qū)域經(jīng)濟總體發(fā)展的需要出發(fā)，完成園區(qū)城市設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施投資、產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)等，其投資回報算的是區(qū)域GDP、納統(tǒng)營業(yè)收入、綜合稅費收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等綜合的經(jīng)濟賬。
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認為2023年以來商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)出現(xiàn)了哪些影響深遠的創(chuàng)新模式和創(chuàng)新案例？
郭瑩輝：今年以來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與我宏觀經(jīng)濟同頻共振，遇到很大挑戰(zhàn)，但也不乏一些亮點。
一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)經(jīng)營愈加困難。今年初，隨著各地政府出臺產(chǎn)業(yè)振興經(jīng)濟的各種大型計劃出臺，在土地、資金、政策等要素上全力保障。然而，地方政府資金匱乏、實體經(jīng)濟投資日趨謹慎，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的租售價格斷崖式下降，產(chǎn)業(yè)招商更是出現(xiàn)了前所未有的嚴冬。
另一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)城市更新日益活躍。各地政府在既有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)上，提出新的產(chǎn)業(yè)更新迭代計劃，劃定畝均產(chǎn)值稅收更新標準，政府設(shè)立產(chǎn)城更新平臺和專班機制，并借經(jīng)濟下行影響也能夠和原有土地占有方談成較好合作更新條件。
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認為未來20年商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)將呈現(xiàn)哪些翻天覆地的演化趨勢和演化形態(tài)？
郭瑩輝：產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能形態(tài)各異，共性趨勢大致預(yù)測有三個方面：
一是從園區(qū)功能上看，產(chǎn)業(yè)社區(qū)理念將被政府和社會認可。比如，近年華南地區(qū)流行的工業(yè)用地M0政策就是在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)植入商業(yè)街區(qū)和居住功能，其功能上的靈活性和可以分割銷售的創(chuàng)新優(yōu)勢等已在全國逐漸效仿。另外，大量一線城市核心商業(yè)街區(qū)因商業(yè)實體店的不景氣，被政府和運營商逐步融入了高精尖企業(yè)總部辦公和中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化等功能。所以，在城市街區(qū)尺度內(nèi)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、居住業(yè)態(tài)融合，是都市型產(chǎn)業(yè)迭代和片區(qū)投資開發(fā)創(chuàng)新的必然選擇。
二是園區(qū)投資角度看，產(chǎn)業(yè)新勢力成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)另類投資商�；ヂ�(lián)網(wǎng)、新能源汽車等產(chǎn)業(yè)龍頭備受地方政府追捧，在企業(yè)總部園區(qū)建設(shè)的土地、資金、政策等方面均給予了面巨大的優(yōu)惠和扶持，期待形成行業(yè)龍頭帶動產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)落地生根。另外，行業(yè)大咖為了分散自身主業(yè)的風險，也將產(chǎn)業(yè)園不動產(chǎn)長期投資作為戰(zhàn)略選項。
三是從園區(qū)運行管理來看，智慧和低碳園區(qū)將成為園區(qū)的標準配置。從空間載體建造、客戶招商管理、設(shè)備部設(shè)施運維、基礎(chǔ)設(shè)施運營、產(chǎn)業(yè)要素服務(wù)、政府網(wǎng)格化治理等等方方面面都離不開互聯(lián)網(wǎng)信息處理、大數(shù)據(jù)應(yīng)用、物聯(lián)網(wǎng)運營管理。尤其是高達幾十萬、上百萬平方米的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城當中，智慧教育、智慧醫(yī)療、智慧社區(qū)、智慧政務(wù)、城市大腦等等已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商、運營商、地方政府管理部門必不可少的服務(wù)與治理手段。
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2023年12月28-29日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會將在北京富力萬麗酒店盛大舉行，主題為"光榮與夢想：數(shù)字經(jīng)濟下的樓宇經(jīng)濟"。
作為中國國際服務(wù)貿(mào)易交易會（CIFTIS）常態(tài)化活動之一，第二十屆年會將聚焦數(shù)字經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟、運營管理、城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)五大核心主題，深入探討行業(yè)發(fā)展趨勢及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案；年會期間將發(fā)布2023年中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報告，并將隆重舉辦全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會第二次會員代表大會，以及第20屆金廈獎頒獎典禮，預(yù)計將有800位社會各界嘉賓出席。
