被恒大賣樓和北京近兩百億的拍地信息刷屏的同時(shí)，上海在“安靜”中迎來了鼠年的第一場土拍。
此前，為應(yīng)對(duì)新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的影響，各城市紛紛出臺(tái)土地政策和融資釋放的利好消息，房企拿地也迎來一小波高潮，不同于北京較高溢價(jià)的搶地場面，此次上海出讓的土地均以底價(jià)成交。
2月14日，上海集中出讓8宗地塊攬金30.23億元，三天后再以55.14億出讓5宗地塊，這13宗土地吸引了中海、保利、旭輝、上海張江集團(tuán)等企業(yè)落子。
繼1月2日斥資62.71億拿下真如商辦地塊后，中海地產(chǎn)聯(lián)合體再次以14.13億拿下上海普陀區(qū)紅旗村舊改項(xiàng)目的2宗商住地塊，分別位于真如社區(qū)和石泉社區(qū)，這也是中海今年在上海的第二次拿地，再度落子真如城市副中心板塊。
雖是聯(lián)合體拿地，但從權(quán)益占比來看，中海地產(chǎn)占70%，因此大概率為地塊操盤者。值得注意的是，中海拿下的2宗地塊與此前1月初拿下的真如社區(qū)E03-03商辦地塊位置相近，且地塊內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的占比仍然較大。
其中真如社區(qū)地塊為商辦地塊，辦公與商業(yè)的比例為9：1，而石泉社區(qū)的商住地塊中，辦公樓、商品房、租賃住房及文體用地的占比分別為33%、40%、14%及13%。
2020年還未走完四分之一，中海入滬的這28年時(shí)間里，商業(yè)地產(chǎn)版圖的布局似乎又更大了一步，離3年前提出的2020年商業(yè)物業(yè)總收入突破50億港元的目標(biāo)又還有多遠(yuǎn)？
搶占上海真如
對(duì)于中海再次布局上海真如板塊，市場并沒有給出很意外的情緒，反而覺得這是意料之中。早在拿地之前，就已有不少媒體猜測(cè)這兩宗地塊會(huì)被中海收入囊中。
中海在2018年10月通過舊改項(xiàng)目布局上海普陀區(qū)，位于該區(qū)域內(nèi)的紅旗村改造項(xiàng)目地塊均被中海包攬。截至目前，中海已在上海普陀區(qū)拿下8宗地塊，成交價(jià)達(dá)到210.63億元。
資料顯示，近兩年，中海在普陀區(qū)布局的8個(gè)項(xiàng)目中，商業(yè)和辦公樓的占比將近一半，總的出讓面積為17.29萬平方米，容積率則介于6-7之間，因而商業(yè)地產(chǎn)的體量仍然比較大。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在上海普陀的地塊是一個(gè)很大的地塊，中海不是一次性拿地，而是分批次拿的，現(xiàn)在也還沒有完全拿完。
“同時(shí)，中海在這邊（上海普陀區(qū)）商辦的體量將近30多萬平方米，不到40萬平方米，除去出售的部分，真正持有的大概在13萬平方米左右。”上述人士稱。
此次拿下的兩宗真如地塊，為此前紅旗村舊改合作項(xiàng)目的地塊。近幾年，除了長實(shí)及上海本地政企以外，布局上海真如副中心板塊的企業(yè)有中海、綠地、星浩資本等。
但對(duì)比來看，真如副中心板塊的發(fā)展速度顯然落后于徐家匯等上海其他城市副中心的發(fā)展，引入國企加速提升這一板塊的發(fā)展速度或許是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，當(dāng)初是希望長實(shí)能對(duì)真如的快速發(fā)展有一個(gè)提升作用，但開發(fā)速度比較慢的，因此還不如引進(jìn)國企或央企去進(jìn)行一個(gè)快速的改造�？偟膩砜�，中海在前期介入這一板塊比較多，而且也拿了不少地。
就在去年11月底，中海方面發(fā)布消息稱，中海集團(tuán)與上海普陀區(qū)、青浦區(qū)分別簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將加大相關(guān)業(yè)務(wù)板塊在普陀區(qū)戰(zhàn)略布局力度，全方位積極參與普陀區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市更新建設(shè)。
對(duì)于目前普陀區(qū)紅旗村的舊改進(jìn)展，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪盧文曦獲悉，紅旗村舊改項(xiàng)目現(xiàn)在應(yīng)該是進(jìn)入一個(gè)快速土地掛牌成交的階段，很多土地都已經(jīng)慢慢平整完了。
“而近幾年，真如板塊出讓的土地較少，基本以商業(yè)項(xiàng)目為主，住宅項(xiàng)目不多。隨著軌道交通的基礎(chǔ)設(shè)施落成，該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展起著積極作用，中海的布局對(duì)該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)需求也有一個(gè)比較好的補(bǔ)充�！北R文曦分析道。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，在上海商業(yè)地產(chǎn)方面，中海目前在營項(xiàng)目有兩個(gè)，分別為黃浦區(qū)新天地板塊綜合體和浦東的中建大廈，其中寫字樓體量約16.3萬平方米，另外還有2萬平方米左右的小型街區(qū)商業(yè)。
從中海發(fā)展和布局軌跡看，黃浦區(qū)新天地板塊的寫字樓項(xiàng)目于2017年便竣工入市，其中A座寫字樓90%出租，B座為100%，而商業(yè)部分則在2018年入市，商業(yè)出租率超過90%。
除了拿地未開發(fā)的項(xiàng)目外，中海目前還有一個(gè)正在發(fā)展中的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，位于普陀區(qū)，將于2023年入市。
疫情下的商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)
在2017年的業(yè)績會(huì)上，中海就明確提出今年商業(yè)物業(yè)總收入將突破50億港元的目標(biāo)，并在2023年實(shí)現(xiàn)年收入100億港元。
從最新披露的數(shù)據(jù)來看，2019年上半年，中海商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入23.5億港元，同比增長15.76%，已將近完成上述目標(biāo)的一半。而2018全年，中海商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入同比增速達(dá)到38%，收入總額超過40億港元。
如果沒有此次新冠疫情“黑天鵝”事件，中海大概率會(huì)完成50億港元收入的目標(biāo)，但此次疫情來得突然，復(fù)工復(fù)產(chǎn)推遲和隔離等措施，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成不利影響已不言而喻，其今年能否完成目標(biāo)還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。
仲量聯(lián)行在最新發(fā)布的一份商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告中稱，整體而言，本已持續(xù)承壓的辦公樓市場需求端將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)，疫情對(duì)需求的影響將進(jìn)一步改變租賃市場格局。一些企業(yè)將承受巨大壓力，甚至可能面臨破產(chǎn)倒閉的困境。
也正因此，各地方政府及開發(fā)商不斷推出15天或30天免租等優(yōu)惠政策，同時(shí)減免部分物業(yè)租金，以扶持中小企業(yè)度過此次危機(jī)。
報(bào)告中還提到，短期內(nèi)疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的市場需求將產(chǎn)生延遲、延期的作用，且各類租賃活動(dòng)均會(huì)因全市疫情防控舉措的嚴(yán)格實(shí)施而明顯大幅度減少；中長期則根據(jù)疫情持續(xù)時(shí)間不同，市場需求的健康程度可能會(huì)受到不同影響，來自中小型企業(yè)的租賃需求尤甚。
盧文曦認(rèn)為，不管是辦公樓還是商業(yè)，短期內(nèi)的危機(jī)都是不可避免的，但免租金絕對(duì)只能起到一小部分的作用，事實(shí)上是不頂用的，像這種疫情肆虐的情況，估計(jì)正�；謴�(fù)的話，至少要三個(gè)月左右。
“此次疫情對(duì)商辦項(xiàng)目的影響肯定是有的，年前準(zhǔn)備簽約的客戶也會(huì)有一些更改計(jì)劃，但目前來看，中海今年的指標(biāo)，即50億港元的目標(biāo)并沒有變�！币晃粚�(duì)中海商業(yè)比較熟悉的人士稱。
中海發(fā)布的2019年中報(bào)顯示，期內(nèi)中海投資物業(yè)租金收入21.2億港元，同比上升20.5%，酒店和其他商業(yè)物業(yè)的收入2.3億港元。此外，中海已持有在營自有物業(yè)70座，總建筑面積達(dá)425萬平方米，包括45棟寫字樓、13家購物中心及12家星級(jí)酒店。
其中，寫字樓主要分布在北京、上海、天津、南京等一二線城市；購物中心主要分布在南京、濟(jì)南、佛山、沈陽等；酒店主要是澳門、福州、珠海、佛山等。
另據(jù)中海2018年報(bào)披露數(shù)據(jù)顯示，其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建和待建總面積為547萬平方米，其中30個(gè)項(xiàng)目已在建，約187萬平方米，另有40個(gè)項(xiàng)目待建，約360萬平方米。
來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
