房訊網(wǎng)訊 由《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會、精瑞人居發(fā)展基金會聯(lián)合主辦的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第20屆年會，于2020年8月8日在上海浦東嘉里大酒店舉辦，論壇主題“穿越周期再出發(fā)：高質(zhì)量增長的安全邏輯”。
下午的圣象中國地產(chǎn)六方會談環(huán)節(jié)，首場以"下半年與下半場：彎道機(jī)會與安全發(fā)展"為主題，特邀21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道編委袁一泓主持，并邀請了復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授韋森，旭輝控股董事局主席林中，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司聯(lián)席總裁方明富，龍湖集團(tuán)副總裁胡若翔，中南建設(shè)董事、中南置地副總裁唐曉東，金地集團(tuán)助理總裁、金地商置集團(tuán)高級副總裁張晉元，綠城小鎮(zhèn)集團(tuán)總經(jīng)理蔣安綽參與討論，共議中國房地產(chǎn)下半場的突圍路徑。
以下為中國地產(chǎn)六方會談（一）環(huán)節(jié)實(shí)錄：
讓我們掌聲有請本場六方會談的嘉賓主持：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道編委袁一泓先生，有請各位。
【主持人】：非常感謝，謝謝陳董事長為我們帶來的主題演講，也感謝圣象各位小伙伴對我們綠色、健康、美好的生活作出的努力。
以下我們將會進(jìn)入圣象中國地產(chǎn)六方會談環(huán)節(jié)，我們邀請各方面的來賓在這個(gè)講臺上就我們共同關(guān)心的話題進(jìn)行充分地交流。這場會談的主題是"下半年與下半場：彎道機(jī)會與安全發(fā)展"。
可以說這樣一場疫情既深刻的影響了我們，也會會影響我們的未來。近期，部分城市調(diào)控的收緊和長效機(jī)制的實(shí)行，熬過了疫情沖擊的房地產(chǎn)市場，下半年會怎么走？從更遠(yuǎn)的周期來看，疫情也在加速房地產(chǎn)業(yè)從黃金時(shí)代邁向白銀時(shí)代。2018年下半年以來樓市已進(jìn)入調(diào)整時(shí)期，在馬太效應(yīng)更為明顯的下半場，行業(yè)格局是否已徹底固化？追趕者們真的沒有機(jī)會了嗎？行業(yè)頭部企業(yè)將會呈現(xiàn)什么樣的發(fā)展格局，是追求高質(zhì)量的增長，還是趁著目前的不確定性泛起的時(shí)候調(diào)整冒險(xiǎn)一搏？這些都是很多朋友非常關(guān)心的話題。
我們邀請了專家學(xué)者，開發(fā)商等行業(yè)代表，共同就 "下半年與下半場：彎道機(jī)會與安全發(fā)展"這一主題，展開對話與探討。有請本場對話嘉賓：
復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授--韋 森 先生
旭輝控股董事局主席--林 中 先生
金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司聯(lián)席總裁--方明富 先生
龍湖集團(tuán)副總裁--胡若翔 先生
中南建設(shè)董事、中南置地副總裁--唐曉東 先生
金地集團(tuán)助理總裁、金地商置集團(tuán)高級副總裁--張晉元 先生
綠城小鎮(zhèn)集團(tuán)總經(jīng)理--蔣安綽 先生
讓我們掌聲有請本場六方會談的嘉賓主持：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道編委袁一泓先生，有請各位。
【袁一泓】：謝謝幾位嘉賓，還有在座熱情的聽眾們一直給我們一起堅(jiān)持。
第一個(gè)問題我想問韋森教授，剛才你演講里邊也講到房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中充當(dāng)了非常重要的角色，非�，F(xiàn)實(shí)的問題就是賣地的收入。還有今年上半年財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，所有財(cái)政稅收主要稅種都有兩位數(shù)的下浮，只有房地產(chǎn)相關(guān)主要稅收下浮是很輕微的。另外土地出讓收入是正增長。也就是說房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要角色，甚至可以說現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)是離不開房地產(chǎn)的。
為了保證今年經(jīng)濟(jì)的增長達(dá)到有些部門或者機(jī)構(gòu)預(yù)測的3%的增長，有沒有可能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上給房地產(chǎn)再松一點(diǎn)呢？
【韋森】：剛才我已經(jīng)說了，去年在"兩會"期間就說推出房地產(chǎn)稅，3月8日財(cái)政部說出來之后所有的房地產(chǎn)股大跌，去年沒推出來，今年肯定不會推出來的。從目前的狀況來看財(cái)政確實(shí)是個(gè)很大的問題，特別是地方政府的問題比較大，比如天津和西部地區(qū)。在這種情況下一方面財(cái)政收入在下降，另一方面又要減稅，還要保增長。在這種情況下沒辦法的辦法也得發(fā)國債，但是最后我們發(fā)了2萬億的國債，但是其他國債還會發(fā)。
現(xiàn)在問題就在于如果不是房地產(chǎn)今年還是這樣，土地出讓金還是這樣，中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)還會下降得更厲害。在這種情況下放松就是不作為，能不能再進(jìn)一步放松我不確定。如果房地產(chǎn)接下來，說是以住為主，但是實(shí)際上還是寬松一點(diǎn)的。
【袁一泓】：您的看法就是不緊就是松，是嗎？
【韋森】：對。
【袁一泓】：下面對大家比較關(guān)心的下半年的走勢，你們都是我們中國房地產(chǎn)最牛的開發(fā)商，想請問林董未來下半年房地產(chǎn)市場是什么樣的態(tài)勢？
【林中】：第一，我認(rèn)為中國下半年房地產(chǎn)從總體來看還是應(yīng)該以平穩(wěn)為主，量價(jià)相對比較平穩(wěn)一點(diǎn)；第二，未來房地產(chǎn)應(yīng)該會城市分化、結(jié)構(gòu)分化，有的城市熱一點(diǎn)，有的城市冷一點(diǎn)，但是都不會出現(xiàn)大起大落；第三，還是要非常小心，下半年需求比較疲軟，疫情對經(jīng)濟(jì)的影響一定會反映到房地產(chǎn)需求上面來。再加上我們沒有采用需求側(cè)的刺激，有可能到第四季度地產(chǎn)的供應(yīng)量比較大，需求比較疲軟，市場的壓力還是比較大。
總的來看，我認(rèn)為今年應(yīng)該是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期是主流，"穩(wěn)價(jià)保量"這是政府政策的出發(fā)點(diǎn)，一城一策，有緊有松，有的城市過熱就要收緊一點(diǎn)，有的城市有點(diǎn)冷就可以相應(yīng)放松一點(diǎn)。
【袁一泓】：謝謝林董非常言簡意賅的判斷。金科的方總怎么看？
【方明富】：年初在做分析的時(shí)候我們叫六個(gè)字：量為降，價(jià)為升。下半年我們還是堅(jiān)持這種判斷，理由有幾點(diǎn)：
第一，雖然上半年整體數(shù)據(jù)相對于其他行業(yè)看似還是不錯(cuò)的，其實(shí)企業(yè)個(gè)體之間的壓力是很大的。
第二，城市之間的分化現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，有些三四線市場到6月底還有部分企業(yè)促銷，今年華東的城市有一定熱度以后也在打壓。這種分化越來越明顯。
第三，由于企業(yè)之間的發(fā)展帶來了企業(yè)之間的競爭，還有一點(diǎn)就是疫情的影響對于消費(fèi)端的影響，我們分析是兩個(gè)端口：最高端和最低端。由于經(jīng)濟(jì)的影響，企業(yè)主買特別高端的需求在減弱。還有最低端的，我們的服務(wù)型人員買的剛需會減少。中端的改善比例是在增加。因?yàn)橐咔榈脑虼蠹覍】档男枨�，對居住的需求有些人咬咬牙都要買。我們對低端剛需的影響恰恰是房地產(chǎn)銷售最大量級的。實(shí)際上到年底剛需的影響，對房地產(chǎn)消費(fèi)端的影響會帶來企業(yè)之間的銷售壓力。
【袁一泓】：好的，謝謝方總。我們想請胡總講講您的看法。
【胡若翔】：我們可以簡單回顧一下上半年。一季度受疫情的沖擊是非常大的，特別是2月份市場基本上停擺了。之后因?yàn)橐咔檎叩姆潘珊唾Y金面的寬松，很多城市的市場三四月份就開始了復(fù)蘇。前面兩位嘉賓講了從這里邊可以看到城市的分化是非常明顯的，從城市群來看率先復(fù)蘇的是華南和華東，從數(shù)據(jù)看這兩個(gè)區(qū)域4月份回到了去年同期水平，接下來是華北、西南，最慢的是華中。
從城市上看一二線城市復(fù)蘇的非常快，確實(shí)基本上偏弱的三四線城市上半年市場往下調(diào)整的壓力還是非常大的。下半年基本上還會延續(xù)復(fù)蘇和分化的格局，一二線城市因?yàn)樾枨蟮闹握麄�(gè)成交會比較穩(wěn)定，三四線城市成交量往下萎縮的概率是非常大的。但是我們同時(shí)可以看得到上半年市場好的城市政策已經(jīng)開始反向調(diào)控了，而且有些城市出臺的調(diào)控政策還蠻嚴(yán)的，進(jìn)一步壓縮城市購房人口的基數(shù)。這意味著上半年市場好的城市，下半年市場競爭將更激烈，因?yàn)榭蛻舻幕鶖?shù)變少了。這反過來會使得接下來企業(yè)的分化進(jìn)一步加劇，行業(yè)的集中度進(jìn)一步提升。同時(shí)也會要求我們在其中的企業(yè)回歸客戶，回歸產(chǎn)品，進(jìn)一步提升我們的產(chǎn)品和服務(wù)。這樣才有機(jī)會在接下來激烈的競爭中贏得市場。
【袁一泓】：謝謝胡總的精彩發(fā)言。下面我想問一下中南建設(shè)的唐曉東總。
【唐曉東】：我還是保持中性的判斷�？傮w疫情之后上半年各家房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，我覺得2020年整體銷售額應(yīng)該是看齊2019年。剛才幾位老總講到了我們也判斷城市結(jié)構(gòu)性方面三四線城市可能會因?yàn)橐恍┵徺I力的下降，會導(dǎo)致整個(gè)成交量有所下降。但是最近大家同樣發(fā)現(xiàn)一二線城市，尤其是我們核心城市群基本面的良好，能夠把剛才的下降覆蓋掉。所以我們現(xiàn)在對這個(gè)保持中性的判斷。
同時(shí)我們認(rèn)為量的保持不一定能帶來價(jià)的提升。這個(gè)我們還是很清晰的，盡力的做到房住不炒。量整體保持看齊2019年，所以我們對整體的價(jià)不要抱太多的期望。
【袁一泓】：謝謝曉東總。量可以跟去年持平，價(jià)格可能會略下滑。金地的張晉元總。
【張晉元】：前面專家講的我就不重復(fù)了。我就講一個(gè)不一樣的判斷，之所以我會覺得市場比較平穩(wěn)，是因?yàn)槲曳浅Ｏ嘈耪恼{(diào)控能力，經(jīng)過這么多年的調(diào)控我覺得政府的調(diào)控手段越來越豐富，能力越來越成熟。從過去三年的數(shù)據(jù)結(jié)果來看，過去三年應(yīng)該是最平穩(wěn)的三年，也是市場最健康的三年。
為什么這么說？過去三年去庫存周期是中國十幾年最低的三年，全國的平均大概是12-13個(gè)月。過去三年也是房地產(chǎn)十幾年的歷史里邊價(jià)格最平穩(wěn)的，基本上都是小幅增長。大的判斷是在這種背景下我相信政府有能力調(diào)整過熱的市場，把它變得稍微溫和一點(diǎn)，也會刺激不太好的市場，把它變得更健康一點(diǎn)。
但是有一點(diǎn)剛才大家說的都是住宅，房地產(chǎn)市場還有非住宅市場，就是商業(yè)辦公。對這個(gè)市場的判斷我個(gè)是非常悲觀的，從現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來看主要城市，尤其是一線城市寫字樓市場空置率持續(xù)攀升，最近水平也是持續(xù)下滑。我相信這個(gè)趨勢可能在下半年還會延續(xù)。
【袁一泓】：這個(gè)視角挺有意思的，過去三年是最健康、最平穩(wěn)的三年，跟過去二十年相比前十幾年跑得蠻快，但是政府終于找到了最有效的調(diào)控手段。另外一個(gè)視角就是非住宅市場的下滑，寫字樓市場是非常差的�？赡芨咔橄嚓P(guān)，但是跟經(jīng)濟(jì)下滑也是相關(guān)的。下面我想請蔣總。
【蔣安綽】：大家好！疫情影響了經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)影響了房地產(chǎn)。但是總的需求還是沒有改變的，因?yàn)殡m然時(shí)間上做了一些調(diào)整，但是總的量還是存在的，并不會因?yàn)橐咔榈挠绊懶枨罅繒淖�，但是我認(rèn)為需的方向可能會改變。以前我們做的房地產(chǎn)以居住為主，接下來疫情以后人們對美好生活的認(rèn)知更要側(cè)重于提供生活產(chǎn)品，并不是簡單的居住而已。如何提供美好的生活產(chǎn)品是我們接下來的主基調(diào)。
我覺得不是下半年市場如何，我們要研究一下近三五年的市場方向。我們認(rèn)為怎么樣的產(chǎn)品能夠跟人們美好生活的向往是匹配的，我認(rèn)為我們要有一點(diǎn)準(zhǔn)備，并不是簡單的居住產(chǎn)品和房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場會細(xì)分，但是量和價(jià)是穩(wěn)定的，我考慮了這方面。
【袁一泓】：謝謝。大家有沒有發(fā)現(xiàn)這幾位地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人雖然沒有做主旨演講，但是他們的發(fā)言全是干貨，是一個(gè)濃縮版的演講。分享的觀點(diǎn)、內(nèi)容都是很精彩的。
第二個(gè)問題我想從蔣總剛才，蔣總剛才提到了要從更長遠(yuǎn)的周期來看行業(yè)。我們回顧過去十幾、二十年房地產(chǎn)發(fā)展每次調(diào)整都醞釀了機(jī)會，房企的排名有已經(jīng)大的變化。如果拉長周期看，從三年或者五年的周期看，現(xiàn)在這種調(diào)整是不是一個(gè)機(jī)會呢？或者有些同行講的"彎道超車"或者"后來居上"是不是又來了？
【蔣安綽】：拋磚引玉吧。我認(rèn)為市場會細(xì)分，我們已經(jīng)考慮市場細(xì)分發(fā)展的方向了。剛才說了疫情以后對美好生活的理解和認(rèn)知應(yīng)該進(jìn)一步深刻了，國家也創(chuàng)造了美好生活，中央也提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。我認(rèn)為房地產(chǎn)市場會分很多的產(chǎn)品類型，剛需、居住和生活等等類型。我們從長遠(yuǎn)來看房地產(chǎn)市場相對來說會飽和的，哪怕今年下半年不下降，三年、五年、八年總有一天會慢慢的趨于飽和。但是人們對美好生活的需求會剛剛激發(fā)，包括城市化以后逆城市化的需求，包括疫情以后對健康生活，三五年以后有4億左右的老年人。這些人的生活如何保障，這些也是我們房地產(chǎn)企業(yè)考慮的方向。
如果以后房地產(chǎn)企業(yè)有所發(fā)展？應(yīng)該對不同的人對不同生活的需求進(jìn)一步細(xì)分，你自己想抓住的是哪一塊的市場就去做哪一塊。謝謝！
【袁一泓】：謝謝蔣總。我理解的意思是住宅市場不管同不同意所謂的見底或者天花板這個(gè)觀念，在房地產(chǎn)相關(guān)的細(xì)分領(lǐng)域還是很有機(jī)會的。晉元總應(yīng)該挺有發(fā)言權(quán)，現(xiàn)在對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商辦又有很多思考。我們說房地產(chǎn)是涵蓋面很寬的領(lǐng)域，如果細(xì)分市場，住宅市場由于調(diào)控導(dǎo)致需求，保持基本平穩(wěn)，如果放長遠(yuǎn)來看在其他房地產(chǎn)相關(guān)的細(xì)分領(lǐng)域會不會有更大的機(jī)會出現(xiàn)呢？
【張晉元】：我先回答一下您剛才的那個(gè)問題，關(guān)于彎道超車的問題。我剛才在認(rèn)真思考這個(gè)問題，我的判斷是我覺得這樣的機(jī)會會越來越少，會非常難。原因是因?yàn)槭袌鲆呀?jīng)逐步的步入成熟，如果我們看榜單就看到2008年前20強(qiáng)的榜單和現(xiàn)在前20強(qiáng)的榜單變化非常大，2008年前20強(qiáng)的榜單中可能8家已經(jīng)不在了。但是如果看三年前的榜單前20強(qiáng)和現(xiàn)在相比變化并不大，三年前top5強(qiáng)和現(xiàn)在相比是一樣的，只不過排序有變化。原因是因?yàn)閺澋莱囈欢〞霈F(xiàn)市場劇烈變化、劇烈波動才會有所謂的黑馬出現(xiàn)。
如果有彎道超車的機(jī)會，如果有黑馬出現(xiàn)一定是它具備別人不具備的特殊能力，有一技之長，比如說產(chǎn)品方面的能力。現(xiàn)在金地主要精力做的事情就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我們也希望能夠把產(chǎn)業(yè)變成金地的核心競爭力。我們希望通過這樣的能力讓我們變得更強(qiáng)。
【袁一泓】：曉東您的看法呢，是不是存在新的超越機(jī)會？
【唐曉東】：每次調(diào)整都應(yīng)該有機(jī)會，但是我認(rèn)為機(jī)會是屬于大家的還是小眾的。由于現(xiàn)在房地產(chǎn)做了這么多年的增量市場，現(xiàn)在到了存量轉(zhuǎn)變的時(shí)期。通俗地說很多時(shí)候資源就這么多，大家一起爭奪優(yōu)質(zhì)資源的窗口越來越窄。我們從排行榜里邊看到，尤其是10-20名，或者20-30名之間名次之差可能就差一個(gè)項(xiàng)目或者兩個(gè)項(xiàng)目。看上去是多開一個(gè)盤或者少開一個(gè)盤，為什么一兩個(gè)項(xiàng)目的差異三年來也是相隔著萬水千山。
在這種情況下，我倒不敢彎道超車，實(shí)際上彎道超車是危險(xiǎn)的。我們覺得是要堅(jiān)持自己做什么，企業(yè)發(fā)展的核心競爭力在哪里。所以我認(rèn)為做好自己、敬畏市場、善待客戶，這個(gè)時(shí)候并不是在想著如何彎道超車，作為我們來講可能更關(guān)注的是怎么樣不被彎道超車。
【胡若翔】：我們自己總結(jié)不少城市單邊上揚(yáng)的市場，到了2018年、2019年隨著政策的落實(shí)和完善，我們形容很多城市的市場進(jìn)入了市場化機(jī)制，還是市場在起作用，但是要加上政策的調(diào)節(jié)手段，進(jìn)入到這個(gè)階段以后，你會發(fā)現(xiàn)很多城市市場走出了自己獨(dú)有的周期，之前城市輪動的規(guī)律很難找。
另外這些城市上下的波幅在收窄，為什么剛才講2018年進(jìn)入平穩(wěn)的市場，從這個(gè)意義上講反而進(jìn)入了長周期，告別了過去大幅度波動的小周期。站在這個(gè)角度來講作為身在其中的企業(yè)，在這個(gè)時(shí)點(diǎn)反而要看長，保持克制，把握好時(shí)機(jī)，這樣才能確保企業(yè)更加平穩(wěn)、可持續(xù)的發(fā)展。這個(gè)時(shí)候反而要減少賭的心態(tài)。
【袁一泓】：謝謝胡總，長遠(yuǎn)來看反而是平穩(wěn)增長更符合主流房企的發(fā)展觀。方總？
【方明富】：其實(shí)任何一個(gè)行業(yè)在任何時(shí)候都有企業(yè)成長的機(jī)會，我們不要想著一些房地產(chǎn)一腳油門超過某個(gè)企業(yè)，這種心態(tài)可能已經(jīng)不太合適了。實(shí)際上在現(xiàn)在這種情形下房地產(chǎn)還是有很多機(jī)會，就像互聯(lián)網(wǎng)中的BAT已經(jīng)夠強(qiáng)大了，但是這幾年比較火的抖音短短幾年就能夠成長起來。
任何一個(gè)新興企業(yè)都有成長的機(jī)會。大家知道去年年底城鎮(zhèn)化率是60.4%，我們?nèi)ツ甑娜司鵊DP相當(dāng)于1978年的美國，1979年的德國和1995年的韓國。那個(gè)時(shí)候這些發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率已經(jīng)70%了。這個(gè)行業(yè)足夠大，未來的空間也足夠大，未來企業(yè)的增長當(dāng)中傳統(tǒng)的模式想超越是很難的，可能你要改變新的賽道。我們做房地產(chǎn)20年，傳統(tǒng)的買賣，迅速的想通過某個(gè)模式提升企業(yè)的增長，這個(gè)心態(tài)要調(diào)整。
未來我們要從相對快速的極致增長心態(tài)到持續(xù)的運(yùn)維心態(tài)。怎么樣把我們的客戶服務(wù)好，把我們的產(chǎn)品研究透，把真正企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力打造好。未來房地產(chǎn)這么龐大的市場空間當(dāng)中我，相信還是有很多增長空間，以保持這個(gè)企業(yè)的增長，獲得更進(jìn)一步的提升。這方面我相信還是有很多機(jī)會的。
【袁一泓】：從大的方面來看，從改善型的空間來看，從人口基數(shù)來看確實(shí)房地產(chǎn)仍然至少有二十年的增長空間，但是這個(gè)空間不再是過去那么粗暴的增長，更講究細(xì)分領(lǐng)域，講究有質(zhì)量的，有內(nèi)涵的發(fā)展。
下面我們請林中董事長。
【林中】：地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)順勢而為是事半功倍，你要逆勢而為是事倍功半。地產(chǎn)行業(yè)從2018年開始進(jìn)入了平穩(wěn)增長期，在這個(gè)平穩(wěn)增長期要取得超常規(guī)、跨越式的發(fā)展，挑戰(zhàn)、難度和風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比你在高速增長期大很多。因?yàn)楦咚僭鲩L期的時(shí)候可能一踩油門就沖上去了，也就是說地產(chǎn)有4個(gè)杠桿，你把財(cái)務(wù)杠桿用到極致可能很快就沖上去了�；蛘甙押献鞲軛U用到極致，把投資杠桿跟經(jīng)營杠桿發(fā)揮得好。
但是在平穩(wěn)增長期里邊逆勢而為就比較難，因?yàn)閲乙蹈軛U，去負(fù)債，所以要加杠桿就很難，沒那么多工具和機(jī)會。我們看到這兩年業(yè)績能突飛猛進(jìn)，要么加了財(cái)務(wù)杠桿，要么放大了合作杠桿。因?yàn)橥顿Y杠桿要提升未來難度還是比較大的，經(jīng)營杠桿可以提升，但是不會成倍的提升，能提升三四十就已經(jīng)蠻不錯(cuò)了。
但是這個(gè)行業(yè)總是有很多機(jī)會的，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)非常大。未來20年中國房地產(chǎn)行業(yè)還是非常好的，我們要在平穩(wěn)增長的時(shí)代，這種精細(xì)化的時(shí)代找到一條新的、有質(zhì)量的增長模式，因?yàn)檫@種增長方式跟過去可能都不一樣，這個(gè)行業(yè)會有很多的規(guī)則會改變。我們相信還是有一些企業(yè)在未來會成為黑馬，會跑出來，但是難度和挑戰(zhàn)比上個(gè)二十年難很多。
所以未來平穩(wěn)增長期里邊會出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，你要追趕別人也不容易，別人要趕你也不容易。就像我們在戈壁徒步，你看到他在前面500步，但是你追趕他要花很長時(shí)間，你追趕他至少兩個(gè)小時(shí)。因?yàn)榇蠹业乃俣炔畈欢�，有些距離要花很長時(shí)間，如果增速都一樣距離就是永恒的。
所以要把握好這個(gè)行業(yè)的機(jī)會，未來20年還是有機(jī)會的。但是未來20年一過我相信這個(gè)行業(yè)就進(jìn)入了成熟期，這個(gè)行業(yè)的格局跟現(xiàn)在家電行業(yè)一樣已經(jīng)是比較穩(wěn)定的格局了。
【袁一泓】：謝謝林董事長的發(fā)言。我們幾位地產(chǎn)商觀點(diǎn)大同小異，當(dāng)然側(cè)重點(diǎn)不一樣，大家都認(rèn)為未來還有很大的發(fā)展空間，機(jī)會也是有的。那么問題就來了，因?yàn)楝F(xiàn)在雖然說過去十年地產(chǎn)的集中度在提高，但是跟發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比前十名，甚至前三十名行業(yè)集中度是不夠的。也就是說如果按照這個(gè)趨勢未來行業(yè)集中度還是會提升的，有些企業(yè)的份額讓度出來，有些企業(yè)不得不退到更遠(yuǎn)的排名去了。
一方面追求平穩(wěn)的增長，有質(zhì)量的增長，抓住可能的機(jī)會，但是另外一方面怎么平衡你的速度、效率，這是每個(gè)著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展的選擇題。因?yàn)檎劦氖窍掳雸�，所以作為企業(yè)的掌舵人，主要條線的負(fù)責(zé)人如果不是干了今年，明年就走，這些問題都會思考的。還是從林總開始，怎么平衡有質(zhì)量的增長，追求安全的情況下怎么平衡規(guī)模與效益，這里邊有沒有一些體會和建議？當(dāng)然這個(gè)問題有一點(diǎn)偏理論，實(shí)操多于理論總結(jié)，我覺得這方面大家會有一些觀點(diǎn)分享給大家。
【林中】：我認(rèn)為從長遠(yuǎn)來看還是要堅(jiān)持持續(xù)、穩(wěn)定、有質(zhì)量的增長。作為企業(yè)第一個(gè)要增長，企業(yè)一句行話就是"不增長就滅亡"，但是增長的時(shí)候要考慮到規(guī)模、利潤和風(fēng)險(xiǎn)的平衡。所以你在增長的時(shí)候用什么樣的速度這個(gè)增長是可持續(xù)的，這個(gè)增長是穩(wěn)定的，這個(gè)增長是有質(zhì)量的。質(zhì)量體現(xiàn)在幾個(gè)方面，第一有財(cái)務(wù)質(zhì)量，有利潤的增長，有回款的銷售。第二個(gè)不會使財(cái)務(wù)惡化，不會使你風(fēng)險(xiǎn)變大，負(fù)債率提高，安全系數(shù)還是很大的。第三個(gè)是產(chǎn)品服務(wù)能隨著規(guī)模變得越來越大，能做得越來越好，而不是越來越差。
所以在增長的過程中如何做好規(guī)模、利潤和風(fēng)險(xiǎn)的平衡，有的時(shí)候利潤放低一點(diǎn)，規(guī)模就容易上一點(diǎn)，因?yàn)槟憧梢缘蛢r(jià)賣。有的時(shí)候財(cái)務(wù)杠桿多一點(diǎn)，投入大一點(diǎn)，規(guī)模上去的就會快一點(diǎn)。所以還是要平衡好，比如說負(fù)債率要守好，負(fù)債率跟你的商業(yè)模式有巨大的關(guān)系，如果你的增長高，增長速度快，現(xiàn)金流變現(xiàn)能力強(qiáng)，資產(chǎn)的流通性好，回款時(shí)間很短，負(fù)債率稍微高一點(diǎn)還是安全的。如果很慢，有些是收租物業(yè)，香港有些大企業(yè)做收租物業(yè)的時(shí)候凈資產(chǎn)負(fù)債率都是20以內(nèi)的。
中國房地產(chǎn)企業(yè)為什么現(xiàn)在是70左右的負(fù)債率？就是因?yàn)榛鼗\的速度很快。一個(gè)企業(yè)要平衡好，利潤太低不行，因?yàn)椴粫蟹e累，都在損耗。人存地失最終會人地皆得。消耗掉資本的時(shí)候你會發(fā)現(xiàn)有些人為了沖規(guī)模寧愿虧損都會賣，其實(shí)就是為了所謂的地丟了人，最終會人地皆失。所以就是一個(gè)平衡，每個(gè)企業(yè)根據(jù)自己不同的階段，不同的戰(zhàn)略，不同的目標(biāo)去制定各自不同的平衡。
【袁一泓】：不同的企業(yè)有不同的階段，有不同的戰(zhàn)術(shù)打法。方總呢？
【方明富】：我們從2016年底提出快速大發(fā)展，到去年底提出高質(zhì)量發(fā)展。我們現(xiàn)在對于規(guī)模的看法應(yīng)該是適度規(guī)模下的高質(zhì)量增長。為什么這樣講？作為房地產(chǎn)企業(yè)沒有適度的規(guī)模也不行�？赡苡胁糠值钠髽I(yè)是做得不錯(cuò)的，但是現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)或者行業(yè)對它的平衡沒有占到那種角度去。所以企業(yè)沒有這種適度的規(guī)模未來在這種馬太效應(yīng)或者強(qiáng)者很強(qiáng)的狀態(tài)下未來生存空間就會越來越窄。
因?yàn)楝F(xiàn)在的行業(yè)環(huán)境、市場環(huán)境各方面發(fā)生了變化，跟前幾年完全不一樣。在這種情況下同時(shí)基于現(xiàn)在企業(yè)之間的競爭，企業(yè)之間的行業(yè)生態(tài)要騰出一部分精力或者資源來思考未來十年房地產(chǎn)企業(yè)如何能夠有序經(jīng)營？這是很重要的。我們在保持傳統(tǒng)的模式或者傳統(tǒng)的經(jīng)營手法推進(jìn)的情況下，如何騰出另外一只手把未來十年、二十年搞好。這是未來企業(yè)發(fā)展必須要思考的，在這種情況下不能把所有的勁用足了，那就沒有辦法了。騰出另外一只手實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展，這樣才是企業(yè)未來長期、持續(xù)發(fā)展的基本點(diǎn)。
【袁一泓】：抓住主營業(yè)務(wù)的時(shí)候培養(yǎng)新的增長點(diǎn)。
【胡若翔】：這么多年我們的戰(zhàn)略執(zhí)行也是為了做強(qiáng)，然后不斷地打造新的增長引擎。2018年就提出了"空間即服務(wù)"的戰(zhàn)略，實(shí)際上把雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略描述的非常清楚。短時(shí)間我們也不會特別看重規(guī)模的排名，反而服務(wù)這個(gè)引擎這兩年我們在明顯的發(fā)力。去年整個(gè)集團(tuán)的服務(wù)性收入（商業(yè)運(yùn)營、租賃住房和智慧服務(wù)）已經(jīng)過百億，今年這個(gè)收入還會持續(xù)增長。到今年底我們將在全國范圍內(nèi)累計(jì)開業(yè)商場近50個(gè)，冠寓目前累計(jì)開業(yè)近8萬間，物業(yè)的合約管理面積超過了4億平方米。
這些服務(wù)性的收入構(gòu)成了我們新的增長引擎。開發(fā)這個(gè)引擎代表了我們現(xiàn)在企業(yè)的當(dāng)下，服務(wù)這個(gè)引擎代表了我們企業(yè)的未來。所以接下來我們也會堅(jiān)定的執(zhí)行這個(gè)戰(zhàn)略，確保企業(yè)能夠可持續(xù)、長期的發(fā)展。
【主持人】：謝謝胡總。其實(shí)龍湖早在多年前就開始在非住宅領(lǐng)域布局了，服務(wù)收入還是可以的，未來營收里邊占到1/3以上，這個(gè)企業(yè)就不是單純的以開發(fā)為主的企業(yè)了。
中南置地的曉東總呢？
【唐曉東】：每個(gè)企業(yè)都想有質(zhì)量的發(fā)展，這個(gè)問題我們也在思考。我們主要考慮三個(gè)方面：第一，穩(wěn)固我們的基本盤；第二，控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；第三，高度的重視客戶，這也是未來非常關(guān)鍵的。
簡單來講第一穩(wěn)住我們的基本盤。我們自己的戰(zhàn)略、文化、人才有沒有面對外部因素和市場因素，歸根結(jié)底有沒有志同道合的人，真正喜愛這個(gè)行業(yè)的人在一起，有沒有我們自己深耕的區(qū)域，做深耕的發(fā)展。
第二，控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。雖然外部壓力很大，市場環(huán)境很嚴(yán)峻，現(xiàn)在最大的問題是不確定性。我們覺得從我們的企業(yè)來講盡管有這些風(fēng)險(xiǎn)，但是也不能停止發(fā)展。還是以攻為守，從發(fā)展中找到自己的主動權(quán)。
第三，高度重視客戶。這個(gè)客戶不單單是我們的業(yè)主、消費(fèi)者，還有我們上下游的供應(yīng)鏈，包括我們的同業(yè)的合作伙伴，包括其他方方面面關(guān)注和關(guān)心到我們的人。我們認(rèn)認(rèn)真真的做好每個(gè)項(xiàng)目，來無愧于這么多關(guān)注、關(guān)心我們的人，這才是我們未來企業(yè)和這個(gè)行業(yè)基業(yè)常青的基石。
我們大概就這三個(gè)方面。
【袁一泓】：謝謝。張晉元總。
【張晉元】：規(guī)模增長是一個(gè)很復(fù)雜的問題，也是每個(gè)企業(yè)非常關(guān)注的問題。我覺得幾點(diǎn)：
第一，對規(guī)模增長要有合理的預(yù)期。剛才幾位專家都提到了，尤其林董講得非常好，中國房地產(chǎn)快速發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了，我們對規(guī)模增長要有預(yù)期，當(dāng)然每個(gè)企業(yè)不一樣。
第二，盈利水平要有合理的預(yù)期，主要就是因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在在各大城市調(diào)控的手段越來越豐富、越來越成熟。比如說北京、上海，按照大部分地產(chǎn)開發(fā)商的投資標(biāo)準(zhǔn)一般都是凈利潤10%，ROI20%，我相信沒有一個(gè)公司能夠達(dá)到。我們在做利潤預(yù)期和項(xiàng)目研判的時(shí)候要隨著市場的變化做調(diào)整。
第三，規(guī)模增長和風(fēng)險(xiǎn)的平均。主要的手段就是控制負(fù)債率，因?yàn)槲覀兛吹角皫啄臧l(fā)展比較快的企業(yè)，尤其是負(fù)債比較高的企業(yè)現(xiàn)在壓力非常大，甚至有生存的危險(xiǎn)。所以我的建議用負(fù)債率平衡，但是控制到什么程度每個(gè)企業(yè)都不一樣。金地在行業(yè)里邊的負(fù)債率應(yīng)該是最低的之一，我們在這方面比較保守，我們會控制的比較好。我也很同意龍湖這邊的觀點(diǎn)，還是要做一些更有持續(xù)性的業(yè)務(wù)，我們現(xiàn)在大概投資額15%-20%，放在持有性的物業(yè)，也是產(chǎn)業(yè)園的資產(chǎn)。這也是對我們產(chǎn)業(yè)發(fā)展的補(bǔ)充。
【蔣安綽】：非常認(rèn)同幾位同行說的，簡單來說我們要守住安全的底線。大家都說到有質(zhì)量的發(fā)展，不是簡單追求規(guī)模。這里邊有幾條紅線：產(chǎn)品紅線、服務(wù)紅線、財(cái)務(wù)指標(biāo)紅線。我覺得這些指標(biāo)達(dá)標(biāo)的情況下我們再去追求規(guī)模上的發(fā)展。 但是回過頭來這些指標(biāo)如果非常健康的達(dá)成了，回過頭來發(fā)展規(guī)模也是順勢而為的。所以既是敵人，又是朋友。
【主持人】：謝謝蔣總。因?yàn)闀r(shí)間有限，有一個(gè)小問題請?jiān)谧募钨e回答一下，在未來追求高質(zhì)量發(fā)展中，今天大會的主題有一個(gè)關(guān)健詞是"安全"，與安全相對應(yīng)的就是風(fēng)險(xiǎn)。請?jiān)谧膸孜患钨e每個(gè)人提一下哪些過程中最大的風(fēng)險(xiǎn)，如果可能的話怎么對沖？ 韋森教授可以從經(jīng)濟(jì)背景的角度里提醒一下。
【韋森】：可能聽我講座的人都知道我看到的問題比較多一點(diǎn)，我一直講一個(gè)觀點(diǎn)中國問題是很多的，但是我們現(xiàn)在從整個(gè)來看還是儲蓄大于投資。廣義貨幣218萬億，存款212萬億，這么多的錢即使有些負(fù)債，中國經(jīng)濟(jì)會慢慢地降下來，但是出現(xiàn)大的風(fēng)波的可能性不是太大。房地產(chǎn)就是平穩(wěn)發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)會下行，但是大的風(fēng)險(xiǎn)可能性不大，即使外貿(mào)國際環(huán)境不是太好，但是大的問題不是太大。
【林中】：我認(rèn)為最大的風(fēng)險(xiǎn)就是不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，每年都有預(yù)料不到的事情，包括今年春節(jié)的時(shí)候還沒有疫情，我1月15號還跑到武漢開會。所以我覺得未來不確定性時(shí)代核心應(yīng)對的就是不確定性風(fēng)險(xiǎn)，我覺得就是保有冗余，留有備手，以不變應(yīng)萬變。
【方明富】：現(xiàn)在對于企業(yè)來講不確定性是企業(yè)現(xiàn)在最不好把握的，今年的新冠疫情在年初開年會的時(shí)候是不知道的，兩個(gè)月銷售部關(guān)門也是大家不知道的。所以應(yīng)對這種不確定性就是努力的做好自己，要尊重市場，敬畏市場，尊重客戶，努力做好自己。
【胡若翔】：我們這個(gè)行業(yè)壓力很大，是因?yàn)槲覀兺顿Y很重，這跟互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不一樣。對于這么重的行業(yè)來講，再加上這么大的不確定性，我自己覺得就是因時(shí)而動，把握時(shí)機(jī)，同時(shí)要保持克制。這一點(diǎn)是非常重要的，千萬不能出現(xiàn)大的錯(cuò)誤。
【唐曉東】：我覺得面對眾多的不確定有一個(gè)是確定的，就是房住不炒，我覺得我們還是要敬畏市場，尊重政策，來穩(wěn)固的往前走。因?yàn)槲沂枪芡顿Y的，拿對了，踩準(zhǔn)周期了就是多賺和少賺的問題，拿錯(cuò)了就是多賠和少賠的問題。所以我們要把確定房住不炒的問題想清楚再往前走。
【張晉元】：房地產(chǎn)的發(fā)展核心是投資，房地產(chǎn)的發(fā)展也是投資驅(qū)動。除了不確定因素之外最大的風(fēng)險(xiǎn)就是投資、買地、并購，不要犯錯(cuò)誤。怎么規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？就是一定要做更加認(rèn)真的研究、研判，避免犯更大的錯(cuò)誤。
【袁一泓】：蔣總？
【蔣安綽】：我認(rèn)為最大的風(fēng)險(xiǎn)就是你不知道有風(fēng)險(xiǎn)，我要把所有的風(fēng)險(xiǎn)都看作最大的風(fēng)險(xiǎn)，唯一的就是要求自己經(jīng)營的時(shí)候時(shí)刻保持穩(wěn)健發(fā)展，所有風(fēng)險(xiǎn)都當(dāng)做是最大的風(fēng)險(xiǎn)，我們要做的就是穩(wěn)健的發(fā)展。時(shí)刻提醒自己，哪怕非常小的風(fēng)險(xiǎn)，一不小心就會變成最大的風(fēng)險(xiǎn)，我們所有的風(fēng)險(xiǎn)都要防范。
【袁一泓】：今天時(shí)間有限，第一場的對話就到這里，謝謝幾位嘉賓精彩的發(fā)言。謝謝大家！
