房訊網(wǎng)訊由《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會、精瑞人居發(fā)展基金會聯(lián)合主辦的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第20屆年會，于2020年8月8日在上海浦東嘉里大酒店舉辦，論壇主題“穿越周期再出發(fā)：高質(zhì)量增長的安全邏輯”。
下午第二場圣象·中國地產(chǎn)六方會談主題是：疫情啟示錄：房地產(chǎn)改變了什么？邀請全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌先生、保利發(fā)展控股集團(tuán)副總經(jīng)理張艷華女士、清華大學(xué)建筑學(xué)院可持續(xù)住區(qū)研究中心主任孔鵬先生、58同城副總裁趙彤陽女士、圣象集團(tuán)總裁助理、大客戶中心總經(jīng)理韓海峰先生、美的集團(tuán)戰(zhàn)略客戶部副總經(jīng)理葉文青先生為對話嘉賓，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道資深記者張敏先生為對話主持人。
以下為中國地產(chǎn)六方會談（二）環(huán)節(jié)實錄：
【張敏】：感謝各位嘉賓，這場對話是今天最后一場，我們來談非常新的話題。剛才產(chǎn)品力報告當(dāng)中大家聚焦于傳統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展，包括我們怎么樣從產(chǎn)品上找到差異化進(jìn)行突圍。我們今天談?wù)摰脑掝}叫“疫情啟示錄，房地產(chǎn)改變了什么”。我們主要從疫情入手，主要談一下疫情過后房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各個層面的改變。我們今天的嘉賓陣容非常均衡，既有來自傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)的，比如保利的張總，也有來自產(chǎn)業(yè)鏈上的，圣象的韓總和美的的葉總。58同城的趙總在疫情期間肯定會對市場有很深刻的了解，因為好像疫情期間58線上系統(tǒng)起了非常大的作用。孔總的領(lǐng)域主要是講數(shù)字化對住房改造的促進(jìn)，更多的是在舊改領(lǐng)域有更大的作用。當(dāng)然顧老師是我們的老朋友了，在這個行業(yè)里邊有非常深的研究。
我先來問一下，因為我們這個話題主要是從疫情作為開始的，我想問一下各位從業(yè)者疫情對我們實際的業(yè)務(wù)產(chǎn)生了哪些影響？先請保利的張總談一下。
張總：我覺得從近期做的兩個調(diào)研結(jié)果說一下這個事，因為今年3月份保利發(fā)展這邊已經(jīng)推出了“集合社區(qū)”大的產(chǎn)品導(dǎo)向。大家知道2月份、3月份正好是疫情非常緊張的時候，大家都宅在家里。我們也做了一次客戶調(diào)研，推出了健康社區(qū)概念。
下個禮拜一（8月10）下午三點鐘我們會推出我們的《保利人居健康生活白皮書》，我覺得正好其中調(diào)研的成果可以很好地回答主持人的問題。因為3月份的時候我們做的頭一次的客戶調(diào)研大家的關(guān)注點都非常集中，對一個社區(qū)或者對產(chǎn)品的關(guān)注點非常集中，大家都集中在無接觸通行，包括我們的快遞怎么拿，包括入戶玄關(guān)的捷徑，大家恨不得每天洗十次手。這是我們3月份做的客戶調(diào)研的結(jié)果。
再結(jié)合下個禮拜我們要發(fā)的《保利人居健康生活白皮書》，從5月份開始到6月底做了規(guī)模更大的一次客戶調(diào)研，因為我們跟美國制定標(biāo)準(zhǔn)的研究室一起做了客戶問卷調(diào)研，這次覆蓋的范圍更廣，我們收取了將近1萬份的客戶調(diào)研資料。我們發(fā)現(xiàn)有一些很有意思的結(jié)果，這邊提前給大家做一個劇透。
除了之前剛剛提到的那幾個方面，大家仍然非常關(guān)注健康的公共社區(qū)環(huán)境，比如剛剛提到的無接觸通行，包括快遞最后一百米配送，包括玄關(guān)的入戶捷徑，仍然是大家非常關(guān)注的方面。我們也發(fā)現(xiàn)了很有意思的東西，大家對玄關(guān)，對戶內(nèi)的關(guān)注度更高了，比如說玄關(guān)、收納、排水設(shè)計，因為當(dāng)時大家都在說防止氣溶膠傳播，大家對這一塊會有更高的關(guān)注度，大家有更迫切的需要，比如說住宅設(shè)計需要有一個更細(xì)微入微的設(shè)計，干濕滴漏就容易造成氣溶膠的傳播，希望后期有更進(jìn)一步的提升。
這是我們上一次調(diào)研當(dāng)中沒有發(fā)現(xiàn)的，大家對隔音這個方面關(guān)注度非常高，可能我們這次的主題更突出，大家對一個小區(qū)，包括戶內(nèi)保持比較好的睡眠，比較好的居住環(huán)境。
【張敏】：沒有疫情是不是也比較關(guān)注這個？
【張艷華】：沒有疫情還沒有那么凸顯。我們這次做的健康白皮書沒有針對疫情，而是后疫情或者更長遠(yuǎn)的時間段提升健康的內(nèi)容。所以我覺得這是新的發(fā)現(xiàn)。
【張敏】：我們也非常期待這個白皮書。接下來想請圣象的韓總談一談，實際上沒有疫情我們在家居建材這一塊也越來越注重健康，這一點是疫情帶來的促進(jìn)。你覺得疫情對圣象這期間的業(yè)務(wù)，包括消費者的感受上有哪些變化呢？
【韓海峰】：我們之前一直講綠色環(huán)保，這是一個特別寬泛，特別高大上的詞，真正和消費者的關(guān)系還沒有那么清晰。這次疫情真正反映出來的是對一個人來說健康才是最重要的。我們還是回歸到產(chǎn)品最基本的，給客戶日常使用過程里邊健康的這些指標(biāo)上面。
我們在2月9號發(fā)布了抗菌的光觸媒板，我們整個銷售超出我們的預(yù)期，將近3萬單的規(guī)模。另外之前產(chǎn)品技術(shù)上的儲備，全產(chǎn)業(yè)鏈無醛添加的產(chǎn)品體系，整個體系貫穿了我們的地產(chǎn)、木門、收納、櫥柜、家具。現(xiàn)在推出來以后，我覺得消費者愿意在高附加值或者高技術(shù)的產(chǎn)品上面買單。我覺得是這兩塊。
【張敏】：美的的葉總怎么看這個問題，我以前看疫情期間大家推遲了家電的需求，有些品類打起價格戰(zhàn)了。
【葉文青】：謝謝主持人。實際上這次新冠疫情對整個市場影響還是比較大的，整個影響還是零售，工程業(yè)務(wù)這一塊影響相對較小。我們從過去的一季度，包括上半年的數(shù)據(jù)來看整體工程增長非常大，對我們整個業(yè)務(wù)的拉升還是比較高的。
企業(yè)怎么面對這個事情？這是很關(guān)鍵的。前面保利的張總講到了地產(chǎn)領(lǐng)域會有針對性的措施，對于地產(chǎn)的配套服務(wù)商我們也是圍繞著我們的產(chǎn)品做了一系列的變化。比如說我們提供了除菌消毒的新風(fēng)系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)。確保了消費者和業(yè)主真正享受到潔凈的新風(fēng)。
第二，在空調(diào)的室內(nèi)機(jī)里邊利用弧形的產(chǎn)品設(shè)計，確保我們的排污沒有停滯，保證整體運營的效果更加好。實際上也就是圍繞著除菌、消毒、新風(fēng)，打造真正健康的產(chǎn)品。我們也是圍繞著樓宇控制系統(tǒng)這一塊，剛才講到的是圍繞著住宅系統(tǒng)，圍繞著商業(yè)地產(chǎn)、辦公這一塊，我們也圍繞著整個樓宇系統(tǒng)，控制新風(fēng)和空調(diào)的舒適度，確保我們的辦公場所、生活場所，以及人居場所里邊為健康保駕護(hù)航。
【張敏】：我們58同城在渠道環(huán)節(jié)給銷售賦能，疫情期間減少了線下接觸，很多企業(yè)都用線上的渠道進(jìn)行銷售，您怎么評價這種銷售端，比如說科技系統(tǒng)、數(shù)字化系統(tǒng)在線上銷售當(dāng)中的表現(xiàn)？
【趙彤陽】：58同城應(yīng)該算是一個互聯(lián)網(wǎng)公司，它服務(wù)的行業(yè)也比較多，我們今天開這個會特別慶幸我們是在房地產(chǎn)行業(yè)。58同城最核心的幾大服務(wù)行業(yè)，比如說房地產(chǎn)、汽車、招聘、本地生活服務(wù)，影響最小的是房地產(chǎn)行業(yè)。從線上的數(shù)據(jù)來看房地產(chǎn)整個找房環(huán)節(jié)在疫情期間線上化增長了50%以上，用VR看房、找房上升了80%以上。這是相對來講在疫情期間大家對居住的需求以及思考大家對居住環(huán)境的改善，這是比較可喜的地方。其他行業(yè)疫情的影響非常大，比如說中小企業(yè)招聘幾乎下降了30%，包括服務(wù)業(yè)。因為疫情的流動性原因，各個地方相關(guān)的服務(wù)業(yè)整體都受了非常大的影響。我們還是感謝房地產(chǎn)行業(yè)給我們帶來政策上、金融上，和大環(huán)境上的支撐。
回歸到營銷方面，疫情也讓我們看到我們認(rèn)為非�？上驳牡胤交蛘咦屛覀兏杏X到行業(yè)在推動的地方。雖然這是一次很大的危機(jī)，但是我們無比的重視在線化的進(jìn)程，幾乎85%的項目都開始研究在線化的動作，都開始研究如何用在線化的模式提升轉(zhuǎn)化能力。58同城有很多品牌，安居客品牌是跟房地產(chǎn)結(jié)合最多的。安居客的定位并不是做渠道的公司，依然希望打造的是房產(chǎn)的“天貓”，希望每一家有品牌的房地產(chǎn)企業(yè)和在線上自營的公司有一個合理的通道，讓消費者通過智能化的方式找到需要買的房子。
【張敏】：謝謝，孔總您的業(yè)務(wù)很大一部分是在老舊小區(qū)的數(shù)字化改變。感覺這個疫情有點早，如果您的業(yè)務(wù)推開的話可以更好地應(yīng)對這個事情。從疫情期間您覺得現(xiàn)在很多老舊小區(qū)缺失在什么地方？
【孔鵬】：首先非常感謝21世紀(jì)報道給我們這個機(jī)會，好長時間沒來上海了，見到了很多新老朋友，很高興。也非常感謝在場能堅持到現(xiàn)在的朋友們。這個就是疫情對我們很直接的影響。
我從事房地產(chǎn)20年，現(xiàn)在換了一個身份，我第一次發(fā)言稍微多說一點，后面我盡量簡短，我想把最近體系化的研究和思考和大家做分享。從遠(yuǎn)一點入手，大家會覺得我們今年不知道怎么了，2020年鼠年好像就過不去了，亂相叢生，我們試圖找一些規(guī)律和方向。這里邊有幾個觀點：第一個觀點，國家民族想發(fā)展最核心的是要獲取能源和資源，能源和資源的獲取自古就是兩個方面外部獲取和內(nèi)部獲取。套用我們國家最時髦的說法就是“雙循環(huán)”，內(nèi)循環(huán)其實就是立足于我們國土面積以內(nèi)的資源能源做挖掘，做生產(chǎn)和提升。如果我們的生產(chǎn)力水平高就形成一種強(qiáng)勢文明。中國就是內(nèi)循環(huán)體系中的典型代表，我們代表了農(nóng)耕和集中制的發(fā)展方式。
美國是一個典型的外循環(huán)模式，因為地都是搶來的，以商貿(mào)、海洋為核心的發(fā)展方式。所以到今天為止我們面臨的問題就是當(dāng)一個內(nèi)循環(huán)發(fā)生到高度，我的外循環(huán)比較便宜的時候最容易產(chǎn)生的就是從外部獲取資源和能源。大概經(jīng)歷了四個階段，第一個階段，通過戰(zhàn)爭獲取，后來殖民+宗教獲取，再往下是跨國公司獲取。到今天的第四階段數(shù)字化和數(shù)據(jù)化平臺獲取。
所以我們會看到今天數(shù)字和數(shù)據(jù)就是原來的石油和煤炭。所以美國和中國今天發(fā)生這樣的問題其實一點都不奇怪，它打擊的是所有有機(jī)會出海獲取數(shù)字資源的行業(yè)和領(lǐng)域。這個事情是必然會發(fā)生的，而且會持久下去，因為它不會甘于讓它認(rèn)為的弱勢文明，內(nèi)生性文明在這樣的發(fā)展階段和未來獲取全球資源。這就是我們看到的很重要的問題。
所以基于這個問題我們就會看到我們現(xiàn)在面臨的種種亂相。疫情在我看來只是催化劑，它會讓該發(fā)生的事情加速的更爆裂的發(fā)生，不該發(fā)生的事情靠催化劑是催化不來的。正是因為這樣的觀點的前提下我們需要開啟內(nèi)循環(huán)，因為中國在長期以來是靠內(nèi)循環(huán)立國的，在改革開放的40年我們開啟外循環(huán)，并且在全球化獲取了相當(dāng)大的收益。但是進(jìn)入這樣一種外部環(huán)境以來，我們必須要開啟內(nèi)循環(huán)。新時代的內(nèi)循環(huán)是什么，怎么才能開啟新時代的內(nèi)循環(huán)？最核心的就是我們的房地產(chǎn)行業(yè)，我們的城市建筑行業(yè)消耗了整個社會一半以上的能源和資源，但是我們的應(yīng)用，我們的管理是極其粗放的。
我們是不是還要用繼續(xù)的大規(guī)模開發(fā)，新城建設(shè)消耗能源和資源的方法用以支持？我們在講安居樂業(yè)，這里邊樂業(yè)是生產(chǎn)，安居是消費，中間都需要能源和資源。所以當(dāng)我們的人口增長趨于乏力的時候，當(dāng)人口的紅利被老齡化沖洗的時候我們所有的樂業(yè)都會對我們的資源能源增長方式產(chǎn)生重大的挑戰(zhàn)。這個前提下我認(rèn)為這個才是房地產(chǎn)行業(yè)最大的挑戰(zhàn)，我們不可能用原來以新建為主的消耗方式獲取行業(yè)的發(fā)展，這個不符合國家的戰(zhàn)略和民族的利益。這是我們看到的一個方向。
基于這個方向我們國家提出了新基建，提出了舊城更新，提出了老舊社區(qū)改造。為什么會這么提？最重要的就是老基建消耗大量資源能源，新基建是希望我們?yōu)樗麄兗由蠑?shù)據(jù)化的杠桿。簡單的一個描述就是我們的一個房子，我們每年那么多套的住宅，尤其北方住宅每年4個月的采暖在不在家都供暖。我們通過數(shù)據(jù)化的改造讓人和房間，和時間、地點、人物產(chǎn)生關(guān)系能夠節(jié)約多少能源。它能夠讓我們這個國家民族的可持續(xù)發(fā)展再往下走多遠(yuǎn)的一步。
在這邊我們面臨的挑戰(zhàn)就是通過新基建，通過對原有的體系，原有的城市產(chǎn)生新的資源和能效更有效的利用，從而提升我們的競爭力，消除我們在外循環(huán)上面面臨的巨大壓力。所以，這是我們看到基本的結(jié)論。正是基于這樣串通式的想法我們會看到疫情加速下產(chǎn)生各種矛盾的聚集，從中美關(guān)系，到我們各種政策，針對老齡化的政策，針對內(nèi)循環(huán)、外循環(huán)和新基建的提法。
今天我想把我們思考和研究的成果跟大家做分享。謝謝！
【張敏】：謝謝孔總，孔總把我們的話題拔到了比較高的高度。顧老師有什么感想？因為剛才各位都是產(chǎn)業(yè)鏈各個條線上的從業(yè)者，您怎么看這個問題？是不是真的會加速一些問題的發(fā)生？
【顧云昌】：剛才各位說得很好。我覺得任何事情都有兩種可能性出現(xiàn)，一種到了什么樣的發(fā)展階段必然會出現(xiàn)什么樣的問題，這些問題是我們沒預(yù)料到的。第二個是很多事情都是逼出來的，疫情期間難道沒有想法嗎？有，但是沒到時候。
最近這段時期我一直在思考房地產(chǎn)的問題，之前韓正副總理對房地產(chǎn)搞了一個座談會，我研讀了這兩個問題和講話我有這樣的體會：第一個體會，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)先世界全球的，經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)領(lǐng)先于全球；第二個體會，我們的行業(yè)，我們的房地產(chǎn)市場，我們的恢復(fù)是引領(lǐng)全國的。今天我們開會討論這個事情說明我們有領(lǐng)先的意識。
但是也給我們帶來了許多問題，因為現(xiàn)在中國的國際形勢非常嚴(yán)峻的，剛才韋教授說的是險惡的。我覺得改革開放以來從來沒遇到過如此險惡的情況，可能大家意識不到。實際上這給我們提出了很大的壓力，我記得韓正講話當(dāng)中有一句話叫“確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。過去都是叫促進(jìn)，現(xiàn)在要確保，為什么？房地產(chǎn)這個市場無論是從數(shù)量上還是規(guī)模上，和它對中國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)上，以及發(fā)展速度上都是個“航空母艦”。這個“航空母艦”有差錯不僅影響了房地產(chǎn)，而且影響整個經(jīng)濟(jì)。所以不允許房地產(chǎn)忽高忽低，必須確保發(fā)展。
我年輕的時候練過體操，我覺得我們現(xiàn)在走上平衡木了，必須是穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)耐白�，這對我們行業(yè)提出了很大的要求。但是我們的經(jīng)濟(jì)是高低杠，所以如何在高低杠上翻滾的時候保持平衡，這是對我們行業(yè)下一步發(fā)展提出的要求。首先一個問題是房價問題，我們調(diào)控來調(diào)控去調(diào)控房地產(chǎn)市場就是調(diào)控房價，房價漲得太快就限價，房地產(chǎn)跌了也不行。上次有人問我房地產(chǎn)是不是到了“天花板”了，我覺得不遠(yuǎn)了，我估計2019年就是我們的天花板，今年的面積超過去年可能性不大，現(xiàn)在下降了百分之八點幾。今年的銷售額可能接近去年，因為房價漲了。
在這樣的情況下我們要維持幾年的“天花板”，但是以后再也不會頂上去了，只能慢慢的往下走。這是房地產(chǎn)的總量，這個總量下降的太快對我們的經(jīng)濟(jì)意味著什么，對我們的財政意味著什么，為了確保平穩(wěn)發(fā)展房價不允許大漲。房價有的時候漲了2%，有的漲了4%，但是地價漲了17%。房價不能漲的情況下地價拼命漲，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展規(guī)模上不能降太多，房價上要穩(wěn)住，是在地價漲得很快的情況下房價穩(wěn)住，對我們行業(yè)和企業(yè)來說意味著什么。
這個形勢擺在我們面前很清楚，現(xiàn)在中央提出了內(nèi)循環(huán)的問題，以內(nèi)循環(huán)為主，內(nèi)外循環(huán)互相促進(jìn)。過去改革開放很大程度上外循環(huán)占了很大的比重，我們過去之所以落后是因為我們只有內(nèi)循環(huán)，之所以改革開放取得巨大成就是因為外循環(huán)大幅度的發(fā)展，現(xiàn)在要回來了。所以我們強(qiáng)調(diào)內(nèi)外循環(huán)要互相結(jié)合。
這個時候怎么辦？我們的老基建就是“鐵公基”，現(xiàn)在新基建要和勞動基建結(jié)合？無論是信息技術(shù)的問題，5G、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能跟高科技相關(guān)的行業(yè)，當(dāng)然包括城鎮(zhèn)化。這也是必然的，我們國家提出“四化”：工業(yè)化、城市化、信息化、國際化。過去改革開放主要是在城市化和工業(yè)化方面大發(fā)展，大量的住宅建設(shè)和城市建設(shè)促進(jìn)了我們國家的發(fā)展。
今天要不要？當(dāng)然要，美國還在蓋房子呢？美國人均80平方米還蓋房子呢，我們40平方米就不蓋房子了。好多有錢人希望房間大一點，在小空間里多難受啊。90平方米占70%的時代過去了，現(xiàn)在人均40平方米，有人說已經(jīng)到頭了。我認(rèn)為不應(yīng)該到頭了，但是數(shù)量太大，我們還有10—15年高速城市化的時間，到了2035年以后恐怕城市基本上完成了。
這些東西對我們提出了嚴(yán)峻的考驗，我們這樣的規(guī)模怎么樣做好做大？就有新基建的問題。我認(rèn)為新基建就是信息化為主導(dǎo)的建設(shè)，以信息技術(shù)為主導(dǎo)的建設(shè)。我們的城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的發(fā)展基礎(chǔ)上再加上信息化，或者把信息化融入到我們的城市化和工業(yè)化。新基建就是人工智能、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)如何和房地產(chǎn)結(jié)合在一起。
我認(rèn)為現(xiàn)在講新基建的問題首先想到互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)，包括人工智能，包括大數(shù)據(jù)，包括云計算和我們怎么結(jié)合。目前看來我們行業(yè)已經(jīng)在這方面有動作了，而且有的動作很大。比如說58同城都加入了房地產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的境況開采的還不夠，最近我看到阿里巴巴和易居中國結(jié)合。房地產(chǎn)的幾個環(huán)節(jié)：開發(fā)投資環(huán)節(jié)、中間流通環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)，哪個環(huán)節(jié)都和信息化密切結(jié)合起來。開發(fā)投資環(huán)節(jié)，許多前50強(qiáng)的企業(yè)都在搞信息化系統(tǒng)。有家公司專門搞信息化，這次疫情當(dāng)中他們占了很大的便宜，非常了解各地的情況，數(shù)字馬上就上來了，信息流、資金流都清清楚楚。下一步的房地產(chǎn)發(fā)展一定要在企業(yè)管理過程當(dāng)中，需要信息化的手段更加精準(zhǔn)、全面的把控。這一點有很大的運營空間。
第二，流通環(huán)節(jié)�，F(xiàn)在社區(qū)商業(yè)很好，宅在家里的經(jīng)濟(jì)讓社區(qū)商業(yè)有很大發(fā)展的余地。如何更好地拓寬市場，更好地掌握整個市場的信息，客戶在哪里，他們需要什么東西，怎么樣賣得更好一點？這是我們已經(jīng)在做的。
至于最后的物業(yè)環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)上的文章更多，如何把我們已經(jīng)管理的社區(qū)更好地管理好。剛才說的產(chǎn)品問題，我覺得有兩大產(chǎn)品：物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)品。我們不僅用互聯(lián)網(wǎng)的信息手段，用數(shù)字化、數(shù)據(jù)化搞好我們的物質(zhì)產(chǎn)品，從頭到尾如何把我們的技術(shù)用到房地產(chǎn)項目來，創(chuàng)造更好的物質(zhì)產(chǎn)品。服務(wù)產(chǎn)品非常重要，商機(jī)在服務(wù)產(chǎn)品里邊，把宅在家里搞好，從這個出發(fā)來打造。
除了住宅以外再講一句非住宅的概念，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)困難很大，寫字樓困難很大，我們的庫存逐年在減少，但是減少的都是住宅庫存。減少的庫存是沒有賣掉的庫存，還沒有進(jìn)入銷售的，竣工以后沒有銷售還不算庫存。這個量很大。如何把這個庫存解決好，就要用信息化的手段。不要認(rèn)為新基建來了老基建就讓步了，不存在，更好地為老基建服務(wù)，為老基建精細(xì)化管理，行業(yè)的進(jìn)步，以及創(chuàng)造更好地物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)品融合在一起。我認(rèn)為這就是我最近一直在思考的新基建的問題。
【張敏】：顧老師講得特別好，您講得很多內(nèi)容在座的各位其他嘉賓當(dāng)中有落地。我正好想借這個機(jī)會分別問一下，您剛才也講了美國人均80平米還在蓋房子，我們?nèi)司?0平米肯定還得蓋，但是蓋的房子跟以前不一樣。我就特別想知道保利這邊，我特別想知道后疫情時代服務(wù)、產(chǎn)品有哪些新的需求或者有哪些增長點？我們看到疫情之后特別多的物業(yè)管理公司在做IPO，在上市，感覺好像到了一個風(fēng)口，您覺得除了這一塊我們有哪些新的增長點？
【張艷華】：從兩個方面來說，即產(chǎn)品和服務(wù)。從產(chǎn)品來說還是結(jié)合比較廣泛的客戶調(diào)研，針對這次疫情之后大家對居住產(chǎn)品新的需求。剛才說到健康設(shè)施、活動設(shè)施等等新的需求。房地產(chǎn)都是針對客戶需求提供的解決方案，一切解決的方案或者我們的措施都是圍繞客戶需求提供的。
剛剛說到既然客戶在后疫情期間會有這樣的需求，所以我們肯定也是圍繞這幾個方面：第一，提高我們的公區(qū)或者公共環(huán)境健康，著力解決大家對無接觸通行。大家在滿意度調(diào)研里邊也提到因為疫情期間一家人不得不擠在一套房間里邊，大家就會發(fā)現(xiàn)沒地待。我們會發(fā)現(xiàn)在疫情期間一家人變得更和諧了，更和睦了，反而更容易吵架了。
針對這樣的情況我們提供了泛客廳的設(shè)計，在有限的戶內(nèi)空間里盡可能的為爺爺奶奶、爸爸媽媽或者小孩都能夠有相對獨立的所處的空間。其實疫情期間就暴露出來大家對小區(qū)的健身設(shè)施和公共設(shè)施很不滿，大概有50%的人都覺得小區(qū)里邊公共設(shè)施不行。我也很贊同剛剛這位嘉賓說的，疫情對我們產(chǎn)品帶來的影響用一句話總結(jié)就是它把這些問題都暴露或者放大了。以前大家不覺得有這么一個活動設(shè)施，有這么一個健身步道已經(jīng)不錯了，現(xiàn)在大家要求更高。
有的小區(qū)內(nèi)健身設(shè)施只為小孩服務(wù)，或者有的雖然設(shè)置了健身步道，但是又被各種臨時的設(shè)施打斷，有的提出來不能24小時去，因為很多健身房當(dāng)時封閉了。所以針對這樣的客戶需求，健康社區(qū)里邊都對這些客戶需求作出了反映。年收入直接反應(yīng)支付意愿，就算年收入8萬—15萬的客群大概有2/3的客戶反映如果我的社區(qū)、小區(qū)或者住房有健康需求的提升，愿意支付100元—500元的健康溢價，年收入超過100萬有可能超過1000塊/平米的溢價。能滿足市場需求導(dǎo)向的話有相應(yīng)的溢價空間。
如果從服務(wù)方面來說，大家也知道保利物業(yè)是去年年底上市的，也得到市場非常高的追捧。前幾天的價格到了八十幾塊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)主業(yè)的價格。也看得出來大家在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，或者后面發(fā)展的趨勢大家更關(guān)注的不是純開發(fā)，而是后續(xù)能為業(yè)主提供更多增值服務(wù)的，基于健康需求出發(fā)的服務(wù)也是我們今后努力的方向。
【張敏】：我想請教一下韓總和葉總，從剛才提到新基建的角度，您二位企業(yè)在健康和智能化方向上未來的受益點在什么地方，這方面的空間大概有多大？
【葉文青】：這塊的空間是非常大的。剛才幾位嘉賓提到了關(guān)于新基建未來的發(fā)展。今天韋森教授也提到中國最大兩大支柱點就是新基建和房地產(chǎn)。未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開這兩個非常大的行業(yè)。這兩個大的行業(yè)怎么共融，共同推進(jìn)。包括作為企業(yè)配套商我們?nèi)绾喂餐七M(jìn)這個事情，這也是很關(guān)鍵的。
新基建是關(guān)于信息化，包括軌道交通，包括新的大數(shù)據(jù)，這里邊體現(xiàn)的非常龐大。信息化里邊提到的數(shù)據(jù)中心我們也在過去起到了非常大的成就，中國移動未來三到五年所有的配套都會用到我們美的中央空調(diào)。
這里邊體現(xiàn)幾個方面：第一方面，新基建的建設(shè)，比如說軌道交通縮短了各個城市的距離，這跟房地產(chǎn)是很有關(guān)聯(lián)的。第二方面，從大數(shù)據(jù)的分析里邊可以看到，我們通過大數(shù)據(jù)分析知道我們的用戶，我們的業(yè)主需要一些什么�；谶@個作為我們企業(yè)的配套商我們肯定會圍繞著它做一些針對性的策略，比如說我們一直在提倡全面智能化和全面數(shù)字化。
智能化體現(xiàn)了幾點，智能智造、智能物流和大數(shù)據(jù)分析。通過一系列的拉通我們可以圍繞這方面的發(fā)展共同推進(jìn)這個模式。有數(shù)字化之后，產(chǎn)品就要創(chuàng)新，肯定圍繞著用戶需要的東西做，而不是說我有一個產(chǎn)品怎么賣給消費者。而是說我們的業(yè)主真正需要什么，我們研發(fā)什么樣的產(chǎn)品做一個提升。這幾年美的集團(tuán)在過去每一年的投入非常大，去年我們投入和研發(fā)達(dá)到了135億，這也是基于整個產(chǎn)業(yè)鏈拉通的。我們在上海有全球創(chuàng)新園區(qū)，2016年我們就在佛山順德有全球的創(chuàng)新中心。有位嘉賓也提到了美國跟中國的態(tài)勢，我們把很多核心的東西都放在中國。我們已經(jīng)打通了整個價值鏈，是一個真正的科技集團(tuán)。
我們基于這樣的產(chǎn)品研發(fā)，使得我們在這幾年品牌拉升非常大。這里邊體現(xiàn)的就是產(chǎn)品競爭力，產(chǎn)品競爭力圍繞著創(chuàng)新和用戶真正的需求，去做我們應(yīng)該做的事情。在未來我們會投入的更大、更多，也是圍繞著真正用戶的需求來做我們的延伸。在新基建和房地產(chǎn)高速發(fā)展的過程當(dāng)中我們一定會得到應(yīng)有的回報和價值的拉通。謝謝！
【張敏】：我本來有個問題想追問，我想請韓總回答完這個問題之后再一塊問。
【韓海峰】：我們這邊是兩個方面，對我們來說是延伸出來新的市場。原來整個市場主要還是在住宅領(lǐng)域，延伸出來新的市場內(nèi)部定位叫非住宅領(lǐng)域。非住宅領(lǐng)域在產(chǎn)品的特性和其他的方面跟住宅領(lǐng)域有非常大的不同。我們內(nèi)部延伸出來的墻面材料，完全是創(chuàng)新的材料。現(xiàn)在比較流行的STC等等產(chǎn)品，這些產(chǎn)品更適用于非住宅環(huán)境。
國家在5G等基礎(chǔ)設(shè)施方面投資新基建。對我們有利的地方在哪里？這次疫情我們的線上營銷原來是被動方案，后來是不得不選的方式。從結(jié)果上來看超出了我們的預(yù)期。但是我們作為傳統(tǒng)的建材企業(yè)我們的準(zhǔn)備是不足的。我覺得新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對我們這種傳統(tǒng)企業(yè)數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施的投資，整個要求是下降的，成本也是下降的。
另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施有了以后數(shù)字化的轉(zhuǎn)型是需要有人，需要有企業(yè)給我們提供方案的，因為我們是缺少這塊專業(yè)能力的。我自己的感覺，我們在這塊的投資可能會延伸出來新的機(jī)會或者大量的公司給我們傳統(tǒng)的企業(yè)提供解決方案，然后幫助原來這些傳統(tǒng)的企業(yè)轉(zhuǎn)型。
【張敏】：我剛才想問的問題，兩位的行業(yè)都是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上特別關(guān)鍵的行業(yè)，我特別想問房地產(chǎn)市場景氣程度跟你們的關(guān)系大嗎，市場波動對你們影響大嗎？
【韓海峰】：我們要交付的時候做的是12—18個月之前。所以我覺得這次疫情對我們總體的影響是45天，我們在6月底的時候銷售節(jié)奏已經(jīng)回到正常增長的節(jié)奏里邊了。后面重點還是關(guān)注明年的下半年甚至明年年底房地產(chǎn)影響對下游企業(yè)的影響。
【葉文青】：實際上整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展受整個經(jīng)濟(jì)的影響還是比較大的，2B這一塊的業(yè)務(wù)影響比較小。很多小區(qū)是進(jìn)不去的，自然零售的影響比較大。預(yù)售方面我們也做了很多專業(yè)的培訓(xùn)。對于2B業(yè)務(wù)影響不是很大。剛才韋森教授提到了雖然價格體系相對來講比較平穩(wěn)，沒有說像過去一樣有非常高速的影響，但是也不會受到整體環(huán)境的影響下跌的比較平穩(wěn)。這里邊體現(xiàn)精裝的比例會越來越高。
我們可以看到2019年的數(shù)據(jù)30%左右是精裝修市場。剛剛幾位嘉賓也提到了歐美市場，實際上歐美市場整體精裝比例達(dá)到80%以上。所以這里邊整個精裝比例差異還是比較大的。所以在中國未來的房地產(chǎn)領(lǐng)域里邊精裝比例會持續(xù)提高，對于配套商來講整個市場的提高肯定會像過去房地產(chǎn)價格一樣高速增長。這里邊有幾個數(shù)據(jù)，第一精裝的比例提升，2017年整個精裝比例是20%左右，但是到了2019年已經(jīng)超過了30%。作為配套的家具、家電需求量肯定提升。
我們1—3月份，以及4-6月份，特別是4—6月份同比增長了75%。這里可以看到整個家電的需求量還是越來越大的。這里肯定離不開房地產(chǎn)一直持續(xù)發(fā)展的過程。當(dāng)然我們也希望涉及到精裝關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品也能在整個房地產(chǎn)趨勢當(dāng)中起到一定的作用。謝謝！
【張敏】：我接下來想問一下趙總，剛才顧老師也提到了58同城，58同城在這兩年做房地產(chǎn)行業(yè)里邊做了賦能的工作。我想傾角一下剛才提到了新基建、數(shù)字化，從你們的角度來講它能給銷售的渠道帶來哪些改造？
【趙彤陽】：剛才顧老師說的幾個問題都挺好的。我是從一早聽到結(jié)束的人。為什么從早上9點聽到晚上5點？平臺一定要具有開放性，平臺一定要關(guān)注不流失。房地產(chǎn)企業(yè)，特別是頭部的房地產(chǎn)企業(yè)越來越集中化以后就會發(fā)現(xiàn)我們今天請了好多大佬，每家企業(yè)都是千億級企業(yè)奔著萬億級企業(yè)去的。但是幾乎每家企業(yè)講完了以后都非�？焖俚南Ｍλ约旱氖隆＿@是很正常的，因為當(dāng)他做到一定規(guī)模的時候似乎已經(jīng)在內(nèi)部做得很好了，更希望在內(nèi)觀的角度把剛才的新基建都做好。
但是作為一個平臺而言，更應(yīng)該關(guān)注開放性，是不是可以把每家企業(yè)的優(yōu)勢和所有購房者的需求結(jié)合起來，讓所有的購房者能找到都很好的房子，讓都很好的房子也找到他匹配的購房者。當(dāng)我們?nèi)ブv在線化、智能化和數(shù)據(jù)化的時候首先還是需要平臺的出現(xiàn)。作為一個新基建的平臺性公司或者技術(shù)提供方公司，在這個行業(yè)深耕了十幾年，我們并不是這兩年看到房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展才深入的。安居客是深耕在房地產(chǎn)領(lǐng)域里邊垂直門戶，就是希望幫助這些這個行業(yè)里邊不斷想買房、租房怎么找到好房子。
是不是我們一提到智能化、在線化和新基建每家企業(yè)都一定要做自己的小程序，每家企業(yè)都應(yīng)該做一個自己的閉環(huán)，我可以做各種打通才叫在線化。我們應(yīng)該用開放的心態(tài)去思考到底真正的在線核心是什么，是不是真的可以通過用更好的技術(shù)手段。剛才提到內(nèi)循環(huán)和外循環(huán)，都讓我們思考我們到底在開放的過程中如何去理解，給我們一個新概念，我們把它用好，而不是內(nèi)化好才叫用好。是把所有的東西成本降低、效率提升的過程中評判它的標(biāo)準(zhǔn)，還是說我把它做了，做成一個帶有頭部標(biāo)簽的，必須是帶有恒大、碧桂園、保利標(biāo)簽的網(wǎng)站才算做了在線化的過程。這是我們應(yīng)該思考的問題，每家優(yōu)秀的企業(yè)都給我們很多啟示。
我們?yōu)槭裁粗v流失的問題？當(dāng)我們做在線化工具的時候，剛才說到我們推動了一輪疫情后大家希望在線化營銷，不說被迫在線化營銷但是至少都異常的關(guān)注。異常的關(guān)注以后引起了一個問題，大家通過不同的渠道或者不同的投放，我應(yīng)該加大力度，我應(yīng)該建立一支更好的IT團(tuán)隊，我再建立一支投放團(tuán)隊，把他們拉過來。但是大家只是到這一步結(jié)束了，后面我們看到50%以上沒有跟進(jìn)團(tuán)隊和體系是否能跟上，這就是我們另外一個課題。我們還是希望在新基建推動的過程中能讓我們的管理、人力配制和組織結(jié)構(gòu)也發(fā)生轉(zhuǎn)型，這樣才能匹配下一步驅(qū)動力服務(wù)型的發(fā)展。這是我們需要深省的地方，我覺得這是我們平臺應(yīng)該扮演的角色和力量。
剛才主持人問我58同城是不是一個渠道公司？首先58同城不是一個渠道公司。首先我們沒有自己的經(jīng)紀(jì)人，沒有自己的門店，雖然有很多人在上面發(fā)房源，但是不是58同城和安居客自己的。在58同城和安居客核心的定位更多的是有677個城市，7萬多個開發(fā)商的樓盤，我們一個月有1個億的購房者。全網(wǎng)不斷地打造的時候如何在非常復(fù)雜去中心化的新媒體環(huán)境中，讓最難獲客的群體集中在一個平臺上，來降低所有開發(fā)商以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，去做在線化的營銷成本，用最好的智能化工具來提升大家的管理效率。這是我們的目標(biāo)和方向。
我們覺得在這個過程當(dāng)中我們還是非常敬佩我們的合作方的，比如說上午萬科說到了我們要集中力量把自己的事做好，我們要做長期的事，而非短期的事。這些都是我們做企業(yè)的初心。
【張敏】：謝謝趙總�？卓偟膫�人經(jīng)歷也很有意思，您現(xiàn)在做的就是房地產(chǎn)新基建的事，從您的個人經(jīng)驗來講能不能簡單總結(jié)一下房地產(chǎn)新基建新在什么地方？
【孔鵬】：我們的中心是2015年成立的，主要集中的領(lǐng)域是綠色數(shù)字人居。簡單說就是希望用數(shù)字化的手段引領(lǐng)或者推動我們的人居整個大系統(tǒng)向綠色、可持續(xù)發(fā)展方向發(fā)展。我們從2015年提出來，并且做了大量的實踐，做了大量的產(chǎn)品研發(fā)、研究。跟今天我們講的我們的雙循環(huán)，我們的新基建不謀而合，都對上了。
上一節(jié)我講的是我們?yōu)槭裁匆鲂禄�、雙循環(huán)、舊城更新、老舊社區(qū)改造的意義、重要性、必要性何在。下面我講講實踐，過去一年我們中心最核心的就是高低杠兩件事，高杠我們希望利用冬奧這個平臺展示中國智能城市和智能社會。這不是我的話，是冬奧領(lǐng)導(dǎo)的定位。在這個方向上我們在做基于智慧社區(qū)、智慧城市，基于基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)字底座支撐下原有的各種物理空間，各種老的基礎(chǔ)設(shè)施的提升，打造出這樣的產(chǎn)品，并且能夠在冬奧期間做展示，而且是真正運營類的展示。
另外一個低杠。我們跟住建部合作，在舊城改造和老舊社區(qū)的更新上面，老的是重大的投資已經(jīng)沉沒下去的東西，新的應(yīng)該是一個觸媒和催化劑，有沒有機(jī)會用數(shù)字化的手段，用比較小的投資，能夠讓老的基礎(chǔ)設(shè)施，老的住宅空間，老的公共建筑發(fā)揮更大的作用，或者說降低運營成本。在這里邊做文章，這個是最重要的。
所以我們致力于希望能夠把冬奧的技術(shù)便宜、簡化，最后到能夠在舊城改造和老舊社區(qū)改造上，因為老舊社區(qū)或者城市空間開發(fā)商貢獻(xiàn)的最大資源是空間。這個空間現(xiàn)在的價值不夠了，我們蓋一個新空間再賣給你。我花那么多錢購買那么多空間的購買力下降，消費意愿在下降。而且老空間標(biāo)定著老地段的價值，這是房地產(chǎn)行業(yè)不可能逃避的話題。所以在這個情況下怎么把原來老的地段價值發(fā)掘出來，老空間、老設(shè)備怎么發(fā)掘？我們看看這方面怎么實踐和落地。
【張敏】：謝謝孔總。我們今天談?wù)撨@個話題特別有延展性，各位每個領(lǐng)域都有很多可聊的內(nèi)容。我想把最后一個問題回歸到今天的主題，就是疫情啟示錄，房地產(chǎn)改變了什么。我想換一個問法，疫情給房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些改變？希望各位最好用一句話講疫情給房地產(chǎn)到底帶來了哪些改變，有哪些最根本的變化？
【顧云昌】：疫情和新基建這兩個事情是我們今天討論的主題。在今天的時間來說我覺得中國的房地產(chǎn)正面臨著巨大的轉(zhuǎn)變，無論是疫情帶來的變化讓我們的產(chǎn)品服務(wù)做得更好，新基建讓我們的內(nèi)循環(huán)做得更好。我們過去是內(nèi)循環(huán)為主的，其實中國的房地產(chǎn)業(yè)基本上都是內(nèi)循環(huán)�，F(xiàn)在新基建上來了以后如何把我們的內(nèi)循環(huán)做得更好，把我們的內(nèi)循環(huán)做得更精，信息更加完整，產(chǎn)品服務(wù)更好？這就是我講的內(nèi)循環(huán)對房地產(chǎn)的反映。疫情對我們來說是健康的概念，美好生活的第一概念就是健康。所以我們的產(chǎn)品如何圍繞健康來做。
最近召開的中央政治局會議當(dāng)中有兩句話我非常關(guān)注，第一是關(guān)于內(nèi)循環(huán)的問題，我們要做好充分準(zhǔn)備。好在我們房地產(chǎn)行業(yè)本來就是內(nèi)循環(huán)，現(xiàn)在新基建到來了以后就把房地產(chǎn)內(nèi)循環(huán)做得更好。要做得更好不僅是房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)循環(huán)，還有我們產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)循環(huán)。內(nèi)循環(huán)中間有很多的平臺，這就是達(dá)到了中央對房地產(chǎn)的要求。
上一場講的是市場的問題，市場問題上中央政治局會議講話當(dāng)中有一句話叫跨周期調(diào)控。這句話和不搞短期刺激有關(guān)的，不要認(rèn)為這個周期下去了拼命的刺激一下，要考慮到下個周期。所以我們中央的調(diào)控已經(jīng)提出了跨周期的概念，內(nèi)循環(huán)、跨周期這兩大問題我們要認(rèn)真地思考。
我們的房地產(chǎn)到了今天，疫情以后要關(guān)注兩個問題：宅經(jīng)濟(jì)、健經(jīng)濟(jì)和旅經(jīng)濟(jì)。宅在家里邊的經(jīng)濟(jì)、大健康經(jīng)濟(jì)和旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，外面的旅游地產(chǎn)要做好，不管在家里還是外面都是美好生活。這方面很多內(nèi)容由于時間關(guān)系我就不說了。
【張敏】：從張總開始，我們盡量簡短講一下。
【張艷華】：大家對健康的關(guān)注達(dá)到了前所未有的高度，也催生后疫情時代如果能應(yīng)對這樣的客戶需求就能走得更遠(yuǎn)。我們的策略就是做功能精細(xì)、科學(xué)專業(yè)的解決方案。
【張敏】：謝謝。我覺得說得特別好。
【孔鵬】：就像我剛才講的疫情只是催化劑，會讓該來的來得更猛烈、更短促。在這里邊我有“兩個堅信”：第一個堅信，疫情帶給國家的挑戰(zhàn)，我們會用最長、最延續(xù)的中華文明，和最堅韌、最能吃苦的中華民族應(yīng)對這個挑戰(zhàn)。
第二個堅信，房地產(chǎn)這個行業(yè)經(jīng)過三十多年的發(fā)展聚集了最大的資金規(guī)模，最長的產(chǎn)業(yè)鏈，最廣泛的群眾基礎(chǔ)和最不可或缺的資源占有，而且有全行業(yè)精英化的趨勢。所以在這個前提下我堅信我們這個行業(yè)在未來能夠應(yīng)對短而劇烈的變化，反而變危為機(jī)。
【趙彤陽】：疫情后我相信房地產(chǎn)會更加在線化和智能化推動新的發(fā)展。同時我們也堅信在這種環(huán)境下讓我們中國的購房者的生活更加簡單美好。
【韓海峰】：疫情之后我最大的感受，原來我們跟房地產(chǎn)公司溝通的時候談的都是客戶、主意和生意，最后就是多少錢。那個時候大家都沒有耐心真正聽這個品牌代表的是什么，技術(shù)代表的是什么，可以給用戶帶來什么，可以給用戶帶來什么價值。現(xiàn)在大家可以真正的靜下來，大家要真正的關(guān)注我們共同的用戶真正需要的東西是什么。
而且我們的客戶，也就是房地產(chǎn)公司已經(jīng)愿意在這上面買單了，因為我們共同的用戶他們也是愿意去買單的。這是我最大的感受。
【葉文青】：房地產(chǎn)和我們會更加關(guān)注舒適、健康的空氣解決方案。而且也是吻合了企業(yè)這幾年一直在研究的創(chuàng)新的發(fā)展方向。我們也會為房地產(chǎn)發(fā)展以及精裝修的節(jié)能減排提供全方位的健康、舒適的方案。我們要大家更加幸福、美滿，擁有更美的生活。
【張敏】：謝謝。今天這個話題特別有前瞻性。我相信即使明年，甚至五年、十年后再來談這個話題還是有意義的。因為這是一個非常長期的話題，我也希望在今后跟大家繼續(xù)討論這樣的話題。今天因為時間的關(guān)系，我們這場論壇到此結(jié)束。再次感謝各位，謝謝！
來源：房訊網(wǎng)
