房訊網(wǎng)訊 隨著疫情防控的常態(tài)化，中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸擺脫了疫情的影響。2020年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破100萬(wàn)億元,錄得同比2.3%的增長(zhǎng)率，中國(guó)成為世界主要經(jīng)濟(jì)體中唯一實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的國(guó)家。與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的亮眼表現(xiàn)對(duì)應(yīng)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)也表現(xiàn)出了良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和快速?gòu)?fù)蘇的潛力，寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)從二季度開始逐漸回暖，在供求兩端均呈現(xiàn)出穩(wěn)健復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。
多家商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)近日發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，受經(jīng)濟(jì)增速加快、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)以及國(guó)家開放程度提高等多重因素影響，內(nèi)資企業(yè)對(duì)寫字樓產(chǎn)業(yè)園的需求得到提升，同時(shí)吸引更多外資企業(yè)的進(jìn)駐；業(yè)主、租戶、投資者等市場(chǎng)主體紛紛開始轉(zhuǎn)變思維模式，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期、不斷調(diào)整策略，積極應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有望進(jìn)一步復(fù)蘇。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼房訊網(wǎng)董事長(zhǎng) 劉凱
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱表示，2021年在構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局的背景下，市場(chǎng)活力將得到提升，企業(yè)和租戶對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)信心增強(qiáng)，投資和辦公預(yù)算逐漸增加，商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)活躍度明顯上升，將進(jìn)入加速?gòu)?fù)蘇的階段。
市場(chǎng)供需均呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
樓宇是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，伴隨著總體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供應(yīng)端與需求端表現(xiàn)全面好轉(zhuǎn)，下行趨勢(shì)回穩(wěn)。
在疫情爆發(fā)初期，受疫情影響以及出于對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的考慮，部分項(xiàng)目的工期和入市進(jìn)程出現(xiàn)一定時(shí)期的延后。在疫情得到有效防控后，高品質(zhì)寫字樓的新項(xiàng)目均開始陸續(xù)入市。據(jù)高力國(guó)際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年國(guó)內(nèi)甲級(jí)寫字樓整體新增供應(yīng)量達(dá)到360萬(wàn)平方米，僅比2019年減少21萬(wàn)平方米。
疫情之下，新交付樓宇得益于企業(yè)對(duì)辦公空間健康化、智慧化的要求，品質(zhì)得到提升。高品質(zhì)的辦公樓宇不僅可以為國(guó)內(nèi)企業(yè)改善辦公空間環(huán)境提供更多的優(yōu)質(zhì)選擇，同時(shí)也將為全球企業(yè)在中國(guó)的發(fā)展提供更加優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境和服務(wù)體驗(yàn)。
從需求端來(lái)看，隨著國(guó)內(nèi)疫情得到較好控制，經(jīng)濟(jì)和商務(wù)活動(dòng)回歸正軌，國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的新增需求也呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，反映出市場(chǎng)較強(qiáng)的抗壓能力、修復(fù)能力和旺盛活力。
仲量聯(lián)行市場(chǎng)報(bào)告指出，寫字樓市場(chǎng)年末穩(wěn)健復(fù)蘇，拉動(dòng)全年凈吸納量企穩(wěn)回升。2020年全年，四個(gè)一線城市共錄得凈吸納量146萬(wàn)平方米，市場(chǎng)出現(xiàn)多起來(lái)自新經(jīng)濟(jì)頭部企業(yè)的大面積租賃交易。二線城市辦公樓市場(chǎng)的需求在年末回升明顯，全年共錄得凈吸納量133萬(wàn)平方米。
尤其值得一提的是，四季度一線和主要二線城市寫字樓凈吸納量錄得143萬(wàn)平方米，超越前三季度的總和，基本回到疫情前的平均水平。北京全年6.9萬(wàn)平方米的凈吸納量，超過(guò)80%在第四季度出現(xiàn)；武漢四季度則貢獻(xiàn)了全年所有的凈吸納量正值。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，四季度企業(yè)對(duì)寫字樓需求快速回暖，凸顯了整體市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，并且這一態(tài)勢(shì)將在2021年得到延續(xù)。
金融、科技等行業(yè)提供需求支撐
疫情之下，隨著政府企業(yè)紓困及財(cái)政扶持政策陸續(xù)推出，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸向好，受疫情壓制的需求逐步釋放，其中，金融行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)科技以及專業(yè)服務(wù)業(yè)的持續(xù)發(fā)展為寫字樓市場(chǎng)提供了較為穩(wěn)定的需求支撐。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2021年數(shù)字經(jīng)濟(jì)、金融業(yè)及服務(wù)業(yè)開放等政策落地將為寫字樓需求持續(xù)注入新動(dòng)能。
金融行業(yè)整體較為活躍，大型金融機(jī)構(gòu)今年在辦公樓租賃市場(chǎng)上的表現(xiàn)搶眼。資本市場(chǎng)的活躍刺激了證券公司、基金公司等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，同時(shí)，我國(guó)公募基金管理規(guī)模和私募基金管理規(guī)模在今年均保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，為證券、基金等機(jī)構(gòu)的新設(shè)立和擴(kuò)租提供了動(dòng)力。據(jù)仲量聯(lián)行觀察，銀行、保險(xiǎn)以及投資公司在北京、廣州和成都等市場(chǎng)都較為活躍。
互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)的快速擴(kuò)張為市場(chǎng)的持續(xù)去化提供了非常強(qiáng)的需求支撐。高力國(guó)際報(bào)告顯示，在國(guó)內(nèi)主要的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)行業(yè)需求排名中，互聯(lián)網(wǎng)科技在其中的五個(gè)市場(chǎng)中位列首位。除了傳統(tǒng)的頭部互聯(lián)網(wǎng)科技公司依然保持持續(xù)的擴(kuò)張需求外，在線教育、在線視頻、網(wǎng)絡(luò)游戲、遠(yuǎn)程辦公、直播電商、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療、在線房產(chǎn)等細(xì)分行業(yè)也呈現(xiàn)出了非常旺盛的辦公面積擴(kuò)張需求。
具體城市的市場(chǎng)表現(xiàn)也體現(xiàn)了金融、科技等行業(yè)對(duì)市場(chǎng)的支撐。在北京，四季度寫字樓市場(chǎng)去化表現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，大面積的擴(kuò)租需求集中在科技新媒體行業(yè)的頭部企業(yè)；而搬遷需求中，保險(xiǎn)、證券和基金等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)較為活躍。在上海，寫字樓市場(chǎng)吸納量不斷提速，在寫字樓需求行業(yè)分布中，金融服務(wù)行業(yè)在2020年的租賃面積同比增加8個(gè)百分點(diǎn)；會(huì)計(jì)、律所等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)同比增加3個(gè)百分點(diǎn)；醫(yī)療醫(yī)藥機(jī)構(gòu)同比增加3個(gè)百分點(diǎn)。
租金承壓跌幅收窄 刺激企業(yè)需求釋放
為應(yīng)對(duì)疫情帶來(lái)的沖擊，寫字樓業(yè)主采取降租金、延長(zhǎng)免租期等方式來(lái)挽留現(xiàn)有續(xù)約租戶和吸引新租戶，在提升市場(chǎng)活躍度的同時(shí)，也給市場(chǎng)平均租金水平帶來(lái)了下行的壓力。但隨著市場(chǎng)情緒和整體環(huán)境的不斷改善，租金降幅進(jìn)一步收窄，寫字樓空置去化速度小幅提升。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年四季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米·天，環(huán)比下跌0.43%，跌幅較三季度收窄0.15個(gè)百分點(diǎn)。
中指研究院指出，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和疫情穩(wěn)定，業(yè)主對(duì)寫字樓市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展信心有所增強(qiáng)，盡管有部分業(yè)主為在年底寒冬來(lái)臨之前加速去化而給出更優(yōu)惠的價(jià)格，但整體來(lái)看，四季度寫字樓租金呈跌幅收窄態(tài)勢(shì)，這種復(fù)蘇趨勢(shì)預(yù)計(jì)將會(huì)延續(xù)至2021年，并隨經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的復(fù)蘇逐漸明朗。
高力國(guó)際則認(rèn)為，市場(chǎng)租金承壓從一定程度上降低了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，進(jìn)一步刺激企業(yè)需求的持續(xù)釋放。租賃成本下降對(duì)于經(jīng)營(yíng)壓力較大的企業(yè)在一定程度上無(wú)異于雪中送炭；而對(duì)于持續(xù)增長(zhǎng)的企業(yè)，租賃成本降低為企業(yè)提供了難得的機(jī)會(huì)窗口。不少企業(yè)在今年選擇了新租擴(kuò)租來(lái)改善其辦公環(huán)境。
劉凱表示，為了解決商業(yè)地產(chǎn)目前庫(kù)存積壓去化緩慢的困境，我們建議從三個(gè)方面構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)保障體系，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一是穩(wěn)定商業(yè)辦公市場(chǎng)，建議放開北京上海等城市商辦限購(gòu)中關(guān)于面積和資格的限制；二是加快商辦租賃市場(chǎng)保障體系建設(shè)，建立覆蓋全員的、多層次的商辦租賃市場(chǎng)；三是建議由政府相關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)和商會(huì)、協(xié)會(huì)、企業(yè)共同成立中小微企業(yè)辦公住所保障基金，用市場(chǎng)化的手段控股、收購(gòu)部分經(jīng)營(yíng)陷入困境的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)更新改造包裝后以最低的租金標(biāo)準(zhǔn)投入市場(chǎng)，優(yōu)先提供符合一定條件的小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)住所和辦公住所。
行業(yè)積極探索升級(jí)發(fā)展
在市場(chǎng)不斷調(diào)整、恢復(fù)的過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)也正逐步轉(zhuǎn)型升級(jí)，形成獨(dú)特的消費(fèi)新業(yè)態(tài)、新物種和新生態(tài)，為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供動(dòng)力。劉凱認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)仍有巨大的發(fā)展前景。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)推進(jìn)，新商業(yè)、新辦公、新園區(qū)、新居住的需求仍將持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)依舊擁有著巨大發(fā)展空間和投資價(jià)值。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來(lái)，智能化、健康安全、靈活的辦公場(chǎng)所及辦公模式將成為市場(chǎng)發(fā)展的新方向。
經(jīng)歷過(guò)疫情的考驗(yàn)，人們對(duì)商辦物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、智慧化服務(wù)、健康辦公空間等要求提高，對(duì)于業(yè)主而言，除了維持辦公場(chǎng)所的健康安全外，辦公空間數(shù)字化升級(jí)以及利用效率的提升也同樣迫在眉睫。行業(yè)整體面臨著健康、生態(tài)、智慧升級(jí)的需求，逐漸向綠色健康、智慧化、創(chuàng)新化、生態(tài)化轉(zhuǎn)變。
疫情防控期間，數(shù)字科技的探索和應(yīng)用為商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了實(shí)踐指引。從今年來(lái)看，為了能有效控制疫情，國(guó)內(nèi)"無(wú)接觸式服務(wù)"引起了商辦行業(yè)廣泛的關(guān)注，紅外線測(cè)溫、服務(wù)式機(jī)器人、物業(yè)遠(yuǎn)程控制管理系統(tǒng)等科技產(chǎn)品的需求增加。面對(duì)疫情防控的常態(tài)化，以及人們生產(chǎn)辦公方式的改變，科技創(chuàng)新顯然成為了商業(yè)地產(chǎn)謀求轉(zhuǎn)型升級(jí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要突破口。
劉凱表示，商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)發(fā)展，一方面要注重市場(chǎng)需求側(cè)管理和改革，尤其是中小微企業(yè)對(duì)租金運(yùn)營(yíng)的需求，以需求牽引推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。另一方面，要利用好綠色科技賦能，通過(guò)科技化手段構(gòu)建品質(zhì)樓宇、智慧辦公，推動(dòng)智慧化、生態(tài)化、綠色化、健康化樓宇的構(gòu)建，助力商業(yè)地產(chǎn)駛?cè)敫哔|(zhì)量發(fā)展的新的快車道。
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