回顧2023年第三季度深圳寫字樓市場表現(xiàn)，累積的需求逐步釋放，全市甲級寫字樓吸納量反彈至去年以來最高值；具有獨特競爭優(yōu)勢的區(qū)域標桿型項目更受市場青睞，新入市項目的預(yù)租及自用亦有力支撐了吸納表現(xiàn)。而租金仍然延續(xù)下行趨勢，其中，標桿型優(yōu)質(zhì)存量項目的降價舉措多帶來較好的去化效果。在新供應(yīng)項目空置面積較高的影響下，全市空置率上升至24.3%。
市場概覽
01 需求 凈吸納量達去年以來最高值
數(shù)據(jù)來源：高力國際
本季度，在業(yè)主端多樣化的降租措施以及政府端產(chǎn)業(yè)扶持政策力度不斷加強的帶動下，累積的需求逐步釋放，全市甲級寫字樓凈吸納量達17.9萬平方米，環(huán)比增加15.3萬平方米，同比增加3萬平方米，為去年以來單季最高值。其中，具有獨特競爭優(yōu)勢的區(qū)域標桿型項目的大面積去化成為一大亮點，新入市項目的預(yù)租及自用亦有力支撐了吸納表現(xiàn)。
02 供應(yīng)與空置率
個別新項目取得良好預(yù)租效果，四季度新供應(yīng)依然高企，空置率上行壓力加大
本季度新入市項目共三個，總面積約28.9萬平方米，分布于前海及羅湖，全市甲級寫字樓存量上升至870.4萬平方米，不乏個別項目取得了較好的預(yù)租效果。多種因素帶來的延期使得四季度預(yù)期新供應(yīng)量近70萬平方米，競爭壓力極大。
數(shù)據(jù)來源：高力國際
在新增供應(yīng)項目空置面積較高的影響下，全市空置率環(huán)比上升0.9個百分點至24.3%，同比上升4.5個百分點。若四季度預(yù)計入市項目如期交付，市場競爭壓力進一步增大，全市空置率將繼續(xù)走高。
03 租金 降幅進一步擴大
數(shù)據(jù)來源：高力國際
三季度全市甲級寫字樓租金環(huán)比降幅達4.5%，平均租金下滑至183.1元每月每平方米，個別項目降幅甚至高于10%。其中，標桿型優(yōu)質(zhì)存量項目的降價舉措多帶來較好的去化效果。
需求分析
從成交行業(yè)來看
大面積成交行業(yè)分布多樣化
龍頭企業(yè)搶抓置換窗口期
數(shù)據(jù)來源：高力國際，按租賃成交面積來算
從成交區(qū)域來看
行業(yè)區(qū)域集聚特征弱化
高性價比的優(yōu)質(zhì)項目或為首選
數(shù)據(jù)來源：高力國際，按租賃成交面積計算
在子市場，前海凈吸納量位居各片區(qū)之首，主要得益于新供應(yīng)項目預(yù)租及自用，以及存量項目打造專業(yè)樓宇、提供多樣化的入駐補貼等吸引租戶進駐�？萍紙@在標桿項目去化較好的帶動下，扭轉(zhuǎn)過往連續(xù)三個季度負吸納的局面，錄得超1萬平方米凈吸納量。寶安中心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目同樣以較高的性價比吸引優(yōu)質(zhì)客戶進駐，涉及科技、教育、金融、建筑等多個行業(yè)。
數(shù)據(jù)來源：高力國際
以降本增效為目的的搬遷需求仍然占據(jù)主流，客戶在租戶市場追求極致性價比，以更低的成本獲取優(yōu)質(zhì)辦公空間是必然選擇，這也意味著品質(zhì)相對較差的樓宇將面臨著更大的去化壓力。
各區(qū)表現(xiàn)
數(shù)據(jù)來源：高力國際
未來趨勢
高企的未來供應(yīng)已成為影響深圳寫字樓市場走勢的基礎(chǔ)要素。四季度預(yù)期的新增供應(yīng)量近70萬平方米，雖然主、客觀因素影響下的延期或仍將發(fā)生，然而高供應(yīng)的基礎(chǔ)下，市場持續(xù)面臨極大的競爭壓力，差異化的低價策略料將持續(xù)，加之四季度預(yù)期新供應(yīng)項目多分布于新興商務(wù)區(qū)或非核心商區(qū)區(qū)，租金下行趨勢難以改變。同時，高供應(yīng)之下空置率仍面臨上行壓力。
數(shù)據(jù)來源：高力國際
