2023年一季度上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場共錄得兩個新增供應(yīng)交付，為位于漕河涇的錦和尚城一期和位于浦江的智慧之岸一期，合計18.7萬平方米。市場整體呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇節(jié)奏，季度凈吸納量5.2萬平方米，同環(huán)比均回落47%。整體空置率環(huán)比小幅上行1.1個百分點至16.9%。
季度成交活動呈樂觀活躍態(tài)勢，行業(yè)需求穩(wěn)步釋放，除自用及續(xù)租外，約七成成交來自于新設(shè)，另三成來自擴張。TMT行業(yè)以37%的占比保持租賃需求首位，其中華為繼續(xù)擴租推動電信通訊子行業(yè)持續(xù)火熱；電商類企業(yè)在漕河涇積極新設(shè)；另錄得多領(lǐng)域軟件開發(fā)和科技互聯(lián)網(wǎng)類新興企業(yè)成交。搶占數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展新機遇，擁有成熟盈利模式并依賴人才資源的TMT企業(yè)仍是市場主力租賃需求。生物醫(yī)藥以17%的占比位列第二，并集中在以張江為核心，聯(lián)動外高橋、金橋及浦江特色園區(qū)的區(qū)域；就細分賽道而言，創(chuàng)新藥及研發(fā)外包持續(xù)火熱。后疫情時代，醫(yī)藥行業(yè)投資信心修復(fù)，創(chuàng)新能力成為主要發(fā)展引擎，發(fā)掘更多藍海市場。得益于蔚來汽車持續(xù)擴租及聯(lián)合汽車電子擴產(chǎn)新租活動，消費品制造業(yè)季度需求達15%。以新能源汽車為代表的汽車市場有望在2023年繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中向好態(tài)勢，拉動產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)煥發(fā)租賃需求新動能。
對比各子市場表現(xiàn)，金橋深度圍繞5G+產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，季度新設(shè)企業(yè)涵蓋未來車、智能造、大視訊、智慧醫(yī)療等重點行業(yè)，推動空置率繼續(xù)下降1.6個百分點。張江特色生物醫(yī)藥園區(qū)稀缺性和價值性進一步體現(xiàn)，部分園區(qū)面積緊缺，報價再破新高，推動張江板塊租金0.1%的小幅上漲。漕河涇板塊受新增供應(yīng)密集影響，原高出租率的優(yōu)質(zhì)項目內(nèi)企業(yè)到期退租，對外招租面積增加，因此租金水平也出現(xiàn)小幅松動，環(huán)比下落0.1%。市北臨空板塊表現(xiàn)穩(wěn)定，基本走出前期疫情影響陰霾，空置率穩(wěn)步回落。此外浦江、外高橋、康橋、松江各板塊同樣積極發(fā)掘優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)租戶，季內(nèi)錄得一定成交。全市平均租金報價基本持平，報每月每平方米139.7元。
來 源： CBRE世邦魏理仕
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