跟蹤一些城市的房地產(chǎn)市場變化情況不難發(fā)現(xiàn)，今年以來，成都房地產(chǎn)市場較為活躍。即便是在2022年全國房地產(chǎn)市場總體進入調(diào)整周期，處于下行通道時，成都樓市總體相對平穩(wěn)，在眾多城市中的表現(xiàn)引人關(guān)注。今年以來，在國家統(tǒng)計局的70個大中城市住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，成都新建商品住宅和二手住宅價格均漲幅居前。截至今年3月份，成都新建商品住宅價格和二手住宅價格環(huán)比均連續(xù)15個月增長。成都樓市呈現(xiàn)較為明顯企穩(wěn)態(tài)勢的原因幾何？又帶給我們哪些啟示？
從今年以來成都樓市的成交情況看，較低總價、面積相對小的住房成交更多。這表明，剛需在經(jīng)歷了一定時間的觀望后紛紛入市。今年以來成都房地產(chǎn)市場表現(xiàn)更為搶眼的是二手房市場，成都二手房市場中低總價、小面積住房更多，新建住宅則是高總價、大面積更多。二手住宅的成交活躍將改善性需求傳導(dǎo)到新建住宅，帶動新建住宅銷售也不甘落后。
銷售回暖有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回款，緩解資金壓力，也有利于房企恢復(fù)市場信心，土地市場也迎來了積極變化。今年以來成都兩次土地拍賣中的7宗土地均順利成交，且一些較為熱門的地塊吸引數(shù)十家企業(yè)報名競拍。
成都房地產(chǎn)市場目前重回較為順暢的良性循環(huán)軌道，離不開去年以來成都持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策。成都在人才購房、公積金提取、自有住房出租購房資格、多孩購房資格、父母投靠落戶購房資格、二手房帶押過戶等方面均有所調(diào)整。金融支持政策也同步跟進，購房首付和房貸利率的調(diào)整降低了購房成本。
房地產(chǎn)市場的發(fā)展與人口和產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切。
人口是決定一座城市房地產(chǎn)市場規(guī)模及結(jié)構(gòu)的重要因素。截至2022年末，成都全市常住人口為2126.8萬人，是我國第四個常住人口超越2000萬人的大城市。且成都市的人口是凈流入狀態(tài)。2022年底，成都市常住人口數(shù)量比2021年增加7.6萬人，增長0.4%�；A(chǔ)大、人口數(shù)量正增長帶來的是住房需求量的穩(wěn)定，可以視作成都房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的良好基礎(chǔ)條件。
經(jīng)濟發(fā)展活力能夠成為增強一座城市吸引力的重要方面，也有力支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展。經(jīng)濟發(fā)展越快，質(zhì)量越高，越能夠吸納更多就業(yè)，吸引人才落戶。2022年，成都市的GDP為20817.5億元，位列全國城市第七位。成都被認為有良好的發(fā)展前景，第三產(chǎn)業(yè)人口占比較高，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增勢較好，正搶抓“成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈”“成都都市圈”等戰(zhàn)略發(fā)展機遇等。近年來城市建設(shè)和城市更新加速推進，創(chuàng)造了更多高質(zhì)量的城市公共區(qū)域和空間，城市的品質(zhì)在穩(wěn)步提升，想必也給這座城市加分不少。
看眼前，一段時間以來房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)離不開調(diào)控政策的支持；望長遠，人口和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r在相當(dāng)程度上決定了一座城市房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展總體趨勢。在一些三四線城市和縣城，過去幾年存在脫離人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際盲目上馬房地產(chǎn)項目的狀況，導(dǎo)致供給過剩。由此可見，房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)劃應(yīng)更加科學(xué)合理，緊跟人口變化和經(jīng)濟社會發(fā)展實際，避免土地浪費和房地產(chǎn)市場開發(fā)的無序與過度。
看到包括成都在內(nèi)的一些城市樓市又活躍起來了，一些人覺得，此時不入市，是否又“踏空”？錯失本輪房價漲幅紅利？這種投機炒作房地產(chǎn)的念頭難免蠢蠢欲動。包括成都在內(nèi)的很多城市，今年以來市場中仍以剛需和“賣舊買新”的改善性需求為購房主力。市場的發(fā)展瞬息萬變，隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，投機的風(fēng)險越來越高。應(yīng)該看到，眾多調(diào)控政策旨在促進市場的企穩(wěn)回升，我們希望的企穩(wěn)回升，是堅持“房住不炒”的企穩(wěn)回升，是防止市場大起大落的企穩(wěn)回升。
成都房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升是眾多城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)積極變化的一個縮影。市場出現(xiàn)積極變化得益于供需兩端的改善，保交樓扎實推進、房企合理融資得到改善等因素帶動市場主體信心恢復(fù)，持續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在落實見效。也應(yīng)看到，當(dāng)前市場分化依然明顯，在一些三四線城市和縣城，市場活躍度仍不高。房地產(chǎn)市場的長期平穩(wěn)健康發(fā)展，還需要進一步建立長效機制，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
來 源：經(jīng)濟日報 亢 舒
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