2023年，作為中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)主流媒體和活動平臺，房訊網(wǎng)（FUNXUN）迎來了二十周年慶典，感恩二十載，攜手再出發(fā)！二十年，我們與時代共進(jìn)，我們與行業(yè)同行。二十年，我們記錄時代也被時代記錄，我們見證時代也被時代見證，我們守護(hù)時代也被時代守護(hù)。
2023年12月，針對商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來以及行業(yè)發(fā)展新模式一系列問題，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）組織開展了"商業(yè)地產(chǎn)20年20人"專題采訪活動，通過采訪商會會長、常務(wù)理事、專家學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu)，以"誰為行業(yè)贏得未來"為主題，致敬行業(yè)創(chuàng)新者二十年發(fā)展歷程，并形成一系列報(bào)告成果在中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會上發(fā)布。
近日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、戴德梁行中國資本市場總經(jīng)理劉兵接受了房訊網(wǎng)的專題采訪。
戴德梁行中國資本市場總經(jīng)理劉兵
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認(rèn)為過去20年商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的發(fā)展格局和發(fā)展成就？
劉兵：過去20年可以說是歷史上中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅猛的階段，中國的經(jīng)濟(jì)體量從2003年的13.54萬億上升至2022年的119.72萬億，是20年前的8,7倍。同時，中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也在不斷調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，服務(wù)業(yè)在GDP中的比重從2003年的42%上升至2022年的52.8%，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量從2003年的2.16億人上升至2020年的3.45億人，20年間增長了1.29億人。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和服務(wù)業(yè)從業(yè)人數(shù)的增長直接推動了中國寫字樓和產(chǎn)業(yè)園需求的增長，進(jìn)而推動了整個行業(yè)的發(fā)展。20年前，中國大陸一線城市的甲級寫字樓存量僅為700萬平方米，到2023年3季度，四個城市的存量已經(jīng)達(dá)到4402.5萬平方米，20年復(fù)合增長率達(dá)9.6%。
同時，除了一線城市，過去20年我們看到二線城市寫字樓市場的強(qiáng)力崛起，過往二線城市寫字樓市場需求主要由二產(chǎn)相關(guān)行業(yè)帶動，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，二線城市服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)長足發(fā)展，寫字樓市場需求持續(xù)增長，長三角、珠三角、京津冀、成渝經(jīng)濟(jì)圈、長江經(jīng)濟(jì)帶這些城市群中的領(lǐng)先二線城市的寫字樓市場開始崛起，隨著優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目的不斷投放市場，企業(yè)選址也不再單純只考慮一線城市，一些人才供應(yīng)充沛寫字樓性價(jià)比更高的城市也進(jìn)入企業(yè)選址視野，這反過來也推動中國的經(jīng)濟(jì)布局在各區(qū)域的發(fā)展中更趨均衡。
過去20年，為應(yīng)對氣候變化，中國持續(xù)踐行綠色可持續(xù)發(fā)展理念，在2009 年中國即宣布到2020 年要在2005 年的基礎(chǔ)上單位國內(nèi)生產(chǎn)總值碳排放降低40%-45%。2015 年，中國進(jìn)一步提出二氧化碳排放力爭于2030 年前達(dá)到峰值，2030 年中國單位國內(nèi)生產(chǎn)總值碳排放將比2005 年下降65%以上。根據(jù)中國生態(tài)環(huán)境部發(fā)布的報(bào)告，2022年與2002年相比，中國單位國內(nèi)生產(chǎn)總值二氧化碳排放下降超過51%。在此背景下，具有可持續(xù)性發(fā)展性的綠色建筑快速的融入到商業(yè)地產(chǎn)的融、投、建、管、退的各個環(huán)節(jié)，Leed、Well、綠建等各種標(biāo)準(zhǔn)不論是新開發(fā)的物業(yè)，還是存量物業(yè)升級改造中均被廣泛應(yīng)用,在大型企業(yè)租賃、或者投資機(jī)構(gòu)收購的過程中，踐行綠色理念的資產(chǎn)明顯更受到?jīng)Q策者的歡迎。同時，經(jīng)由三年疫情，企業(yè)租戶對于員工的健康水平和幸福指數(shù)也愈加重視，因?yàn)檫@直接關(guān)系到更好地提高員工的生產(chǎn)力，從而保證企業(yè)利潤，因此，近些年中國的健康建筑發(fā)展取得了不錯的進(jìn)展和顯著的成績。從中國WELL認(rèn)證項(xiàng)目實(shí)施情況來看，2015年中國還只有34萬平米的項(xiàng)目申請WELL認(rèn)證，而到2021年已有超過920個項(xiàng)目參與了WELL認(rèn)證或評價(jià)，約超過4206萬平方米注冊獲得認(rèn)證或評價(jià)，其中商辦項(xiàng)目占比超過28%。
此外，隨著城市發(fā)展進(jìn)入到成熟階段，核心區(qū)域土地資源的匱乏讓投資者、開發(fā)商、終端使用者及政府對既有低效物業(yè)的更新和再利用越來越重視。通過更新或改變現(xiàn)有物業(yè)的功能及用途以適應(yīng)當(dāng)前及未來城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的需要是推動城市發(fā)展的重要方式。由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，原有的一些規(guī)劃和項(xiàng)目的功能已經(jīng)不符合當(dāng)下城市發(fā)展，需要對這些項(xiàng)目的使用功能和用途進(jìn)行重新布局和調(diào)整。這其中既包括原有的工業(yè)類資產(chǎn)向適合于服務(wù)業(yè)發(fā)展功能的轉(zhuǎn)變，也有因市場萎縮或過往過度建設(shè)導(dǎo)致供需不匹配造成虧損的項(xiàng)目的改造。以北京為例，過去幾年，北京商改辦、酒改辦的項(xiàng)目層出不窮，為市場帶來了超過150萬平米的改造面積，在北京寫字樓供應(yīng)有限的階段有效的緩解了需求壓力，平抑了市場租金水平，為企業(yè)租戶提供了更多可選擇空間的同時，極大的提升了樓宇的經(jīng)濟(jì)效益，也為政府提供了更高的稅收。
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認(rèn)為2023年以來商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)出現(xiàn)了哪些影響深遠(yuǎn)的創(chuàng)新模式和創(chuàng)新案例？
劉兵：傳統(tǒng)意義上看，辦公類資產(chǎn)在供需平衡的市場條件下，對比購物中心、公寓酒店等其他資產(chǎn)，其具備著運(yùn)營成本清晰、現(xiàn)金流穩(wěn)定等優(yōu)點(diǎn)，也因?yàn)樗跇I(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量占比中較高的原因，一直備受資本市場的青睞，不論是自用目的的交易還是投資目的的交易，商辦業(yè)態(tài)一直占據(jù)全國大宗交易的60%以上。這也是為什么中國首單類RIETs產(chǎn)品由中信證券于2014年發(fā)起了《中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃》。
中國的公募REITs于2021年正式在交易所推出，盡管公募REITs市場放開了物流、公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)，其中工業(yè)類土地屬性的辦公類園區(qū)已經(jīng)捷足先登到公募REITs市場，具有辦公屬性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)共發(fā)行了8單，2023年截止到上半年在大宗交易市場，寫字樓（含商務(wù)園區(qū)）類資產(chǎn)交易依舊占據(jù)了51%的市場份額，足以證明這個行業(yè)的優(yōu)勢。
從行業(yè)發(fā)展看，2024年消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施（零售類商業(yè)地產(chǎn)）開放成公募REITs的賽道之一，未來純商業(yè)辦公類基礎(chǔ)設(shè)施是何時正式上線，相信指日可待。
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認(rèn)為未來20年商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)將呈現(xiàn)哪些翻天覆地的演化趨勢和演化形態(tài)？
劉兵：一個城市的寫字樓市場表現(xiàn)情況，代表了一個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，土地和新樓的供應(yīng)量影響著企業(yè)的租金運(yùn)營成本；一個樓宇的管理質(zhì)量，影響著是否在所在區(qū)域能夠穩(wěn)定出租率、保持領(lǐng)先租金，創(chuàng)造了一大批優(yōu)秀的資產(chǎn)管理人員團(tuán)隊(duì)。辦公氛圍的改善，極大的促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也為企業(yè)的發(fā)展起到了推波助瀾的效果，未來寫字樓產(chǎn)業(yè)園可能發(fā)生以下幾個變化：
1、資產(chǎn)現(xiàn)代化：隨著遠(yuǎn)距離線上會議的技術(shù)越來越成熟、VR可能拉近人與人開會的距離，居家辦公、混合辦公在歐美大行其道。但寫字樓作為辦公聚集地的業(yè)態(tài)，尤其在華人的社會，其地位不會像歐美市場容易被替代，同時更為人性化和時代感的調(diào)整將明顯的展現(xiàn)出來。
2、管理標(biāo)準(zhǔn)化：我們看到全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會不斷帶領(lǐng)行業(yè)從寫字樓開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化、到運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)化不斷制定著行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)化不代表同質(zhì)化，卻會帶來更好的客戶體驗(yàn)以及投資資金的利用效率。
3、業(yè)主機(jī)構(gòu)化：中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的歷史從北京第一個純寫字樓中信國際大廈（1984年）開始，才短短的40年，期間以開發(fā)企業(yè)和企業(yè)自建陸續(xù)通過不斷的交易，把資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到各種機(jī)構(gòu)手上，隨著經(jīng)濟(jì)周期的演變和資本市場的成熟，我們相信不同的企業(yè)對商辦資產(chǎn)的持有目的會發(fā)生轉(zhuǎn)變，像倫敦、紐約等國際門戶城市一樣，更多的核心資產(chǎn)會轉(zhuǎn)移到機(jī)構(gòu)持盤。
4、資產(chǎn)證券化：之所以把房地產(chǎn)也歸屬于不動產(chǎn)類別，其資產(chǎn)的流動性是投資持有最大的障礙，隨著中國資本市場的日益成熟，我們相信越來越多的商辦資產(chǎn)會成為資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)，讓更多類別的投資人通過不同的投資產(chǎn)品參與到分享商辦物業(yè)現(xiàn)金流以及資產(chǎn)增值的利潤。
來 源： 房訊網(wǎng)
