2020買(mǎi)房還是賣(mài)房?
2019年,一線(xiàn)房產(chǎn)巨頭降價(jià)“貼身肉搏”,消費(fèi)者預(yù)期降低,面對(duì)巨大壓力地方政府開(kāi)始出手提振市場(chǎng)……對(duì)高凈值人群而言,要繼續(xù)加碼買(mǎi)房嗎?從2019年初,基于對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的綜合判斷,大唐財(cái)富研究中心提醒投資者,對(duì)于多套房產(chǎn)投資者而言,除核心地段房產(chǎn)外,以減持策略為主,而后期的市場(chǎng)走勢(shì)也印證了我們的判斷。
“房住不炒”市場(chǎng)承壓
對(duì)于2020的房地產(chǎn)市場(chǎng),大唐財(cái)富研究中心認(rèn)為,種種跡象表明,本輪樓市調(diào)控的力度和決心遠(yuǎn)超以往,勢(shì)必要穩(wěn)定住房?jī)r(jià),并把“房住不炒”的政策落實(shí)下去。
從2019年乃至更早來(lái)看,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)沒(méi)有方向性變化,從上半年的中央政治局會(huì)議、中央財(cái)經(jīng)委會(huì)議,到下半年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,都再三重申“房住不炒”,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。連續(xù)三年的高壓態(tài)勢(shì)讓市場(chǎng)承受了巨大壓力。
2019年房企違約不斷,頭部企業(yè)紛紛降價(jià)促銷(xiāo)。例如,恒大的“全員促銷(xiāo)”計(jì)劃中,最高優(yōu)惠高達(dá)6折,前期購(gòu)房者已經(jīng)承受了巨大的損失!
在市場(chǎng)遇冷的背景下,此前被政府作為調(diào)控房?jī)r(jià)重要措施的限價(jià)房項(xiàng)目同樣面臨巨大壓力,北京地區(qū)已入市限競(jìng)房項(xiàng)目中八成項(xiàng)目已經(jīng)虧損或?qū)⒁媾R虧損。有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),即使這些項(xiàng)目快速出清,在當(dāng)前的價(jià)格戰(zhàn)的背景下,虧損還會(huì)擴(kuò)大。
一方面,貼身肉搏讓各大房企感受到巨大壓力,另一方面,購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期也在改變。騰訊在年初進(jìn)行的“2020年中國(guó)居民購(gòu)房意愿”調(diào)查問(wèn)卷顯示,對(duì)于2020年房?jī)r(jià)走勢(shì),近20%的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)平穩(wěn),僅有18.51%的購(gòu)房者認(rèn)為明年房?jī)r(jià)會(huì)小幅上漲,并且有43%的用戶(hù)認(rèn)為2020年房?jī)r(jià)會(huì)下降。
大唐財(cái)富研究中心認(rèn)為,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控原則是亂必調(diào),漲幅過(guò)高必加碼,對(duì)調(diào)控不利的城市繼續(xù)問(wèn)責(zé)。未來(lái)樓市的調(diào)控會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格,針對(duì)房?jī)r(jià)上漲的打補(bǔ)丁措施依然不斷出現(xiàn),但如果房?jī)r(jià)下調(diào),預(yù)計(jì)相關(guān)的寬松政策也會(huì)出臺(tái)。
并且,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)明顯的分化格局,例如,在二線(xiàn)城市下行進(jìn)入中后期之際,失去棚改貨幣化的大部分三四線(xiàn)城市可能將迎來(lái)遙遙無(wú)期的陰跌之勢(shì)。
房產(chǎn)信仰還要堅(jiān)持?
近二十年來(lái),伴隨著著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷深化,“房產(chǎn)信仰”成為所有投資者心中的神話(huà),房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲,投資房產(chǎn)不敗幾乎成為了全民共識(shí)。而市場(chǎng)給出的爭(zhēng)先反饋也不斷強(qiáng)化著這種認(rèn)知。
回到投資領(lǐng)域,《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》此前發(fā)布的《中國(guó)家庭財(cái)富調(diào)查報(bào)告2019》顯示,中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭房產(chǎn)凈值占家庭人均財(cái)富的71.35%,農(nóng)村居民家庭房產(chǎn)凈值的占比為52.28%。93.03%的居民家庭擁有1套住房。包括大唐財(cái)富在內(nèi)眾多研究機(jī)構(gòu)調(diào)查也顯示,高凈值人群資產(chǎn)配置上也有著類(lèi)似的情況,盡管相比普通居民,高凈值人群會(huì)配置一定程度的金融資產(chǎn),但房地產(chǎn)投資配置比例較高是一個(gè)普遍性?xún)A向。
回顧2019年的國(guó)內(nèi)市場(chǎng),我們可以發(fā)現(xiàn),大唐財(cái)富研究中心在年初提出的超配A股及減配國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)(多套房產(chǎn)減持,核心地段可持有)的策略遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏高比例配置房產(chǎn)資源的投資策略。值得注意的是,無(wú)論是普通居民還是高凈值人群,普遍的資產(chǎn)投資策略有“重資產(chǎn)”傾向,房地產(chǎn)比例畸高影響了居民資產(chǎn)的有效增值。展望今后一段時(shí)間的政策環(huán)境,基于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的預(yù)期,市場(chǎng)再?gòu)?fù)輝煌,手持大量房產(chǎn)躺贏的概率大幅降低。多樣化資產(chǎn)配置是所有市場(chǎng)參與者的必由之路。
全面配置是王道
大唐財(cái)富認(rèn)為,投資者要根據(jù)預(yù)期收益選擇投資的資產(chǎn)品類(lèi),然后根據(jù)生命周期、個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)偏好確定配置比例。大唐財(cái)富首創(chuàng)資產(chǎn)配置三階模型,為高凈值客戶(hù)財(cái)富管理進(jìn)行指導(dǎo)和幫助。
眾多研究機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)居民家庭金融資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)單一,依然集中于現(xiàn)金、活期存款和定期存款,占比接近九成。
大唐財(cái)富研究中心認(rèn)為,無(wú)論是對(duì)于高凈值群體或是普通居民,只有多樣化的金融資產(chǎn)配置才能有效應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)及實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。為此,大唐財(cái)富構(gòu)建了全品類(lèi)采集、全方位規(guī)劃、全球化配置、全生命周期管理的“四全”產(chǎn)品體系,可以一站式滿(mǎn)足客戶(hù)投資管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、身份規(guī)劃、稅務(wù)籌劃、財(cái)富傳承、家族治理等全方位財(cái)富管理需求。
正如大唐財(cái)富研究中心從今年年中以來(lái)所堅(jiān)持的,在未來(lái)一段時(shí)期,在房地產(chǎn)監(jiān)管?chē)?yán)格執(zhí)行的情況下,房子下跌空間雖然有限,但上漲空間會(huì)更有限。這就意味著,未來(lái)投資房子可能仍有保值功能,但增值空間已經(jīng)大大縮水了。
展望2020年,我們給出的兩個(gè)關(guān)鍵詞是“穩(wěn)”和“分化”,未來(lái)不再會(huì)有全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)了。未來(lái)在局部區(qū)域調(diào)控政策和利率政策有望在“因城施策”中迎來(lái)邊際改善,但是房?jī)r(jià)快速上漲不會(huì)出現(xiàn)。
