2020年還剩下不到2個月的時間，眾多TOP20房企高管，早已開始每天在微信朋友圈中發(fā)布倒計時的業(yè)績沖刺電子海報，市場競爭的硝煙彌漫由此可見一斑。
當(dāng)前已經(jīng)有越來越多的跡象顯示，2020年很可能會成為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的又一個分水嶺。在疫情陰影的籠罩下，購房需求更加難以取悅，考驗著房企的產(chǎn)品力與銷售回款能力；而三條紅線的硬要求，讓企業(yè)不能再無視高資產(chǎn)負(fù)債率與杠桿率的風(fēng)險。
雙管齊下，讓曾經(jīng)可以高歌猛進(jìn)的發(fā)展模式變得難以為繼，2020年就此成為很多房企生死攸關(guān)的一年。在此背景下我們卻看到，TOP20房企在今年不僅要活下來，還必須要在瘦身的同時繼續(xù)在華山之巔進(jìn)行激烈角逐，也許今年角逐的結(jié)果，會對未來五年甚至十年的房地產(chǎn)企業(yè)格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
市場降溫 TOP20房企完成業(yè)績?nèi)詷酚^
據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2020年10月市場有所降溫，30個重點(diǎn)城市整體成交2695萬平方米，環(huán)比下跌7%，同比增長13%。其中一線城市總成交面積305萬平方米，環(huán)比下降21%，同比增長34%。二三線城市成交面積2390萬平方米，環(huán)比下降7%，同比增長13%。
市場成交整體降溫，具體到房企的銷售數(shù)據(jù)，則呈現(xiàn)出了排名越靠前，銷售業(yè)績越堅挺的趨勢。據(jù)統(tǒng)計，2020年10月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額11440.7億元，單月業(yè)績環(huán)比下降3.9%，同比增長25.2%，遠(yuǎn)高于市場整體成交水平。其中，4家龍頭房企銷售環(huán)比增長3.2%，其余百強(qiáng)銷售業(yè)績環(huán)比下降6.1%。
智通財經(jīng)app統(tǒng)計，目前TOP20房企完成年度銷售目標(biāo)普遍比較樂觀。在已經(jīng)公布年初銷售額目標(biāo)的頭部房企中，中國恒大、中國金茂、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、陽光城、金科集團(tuán)等企業(yè)的銷售目標(biāo)完成率均在80%以上，考慮到年初疫情影響及年底銷售沖刺，完成年度目標(biāo)比較樂觀。
在TOP房企銷售業(yè)績的來源上，今年整體呈現(xiàn)出了一線城市貢獻(xiàn)額度占絕對優(yōu)勢，且比例略有上升的態(tài)勢。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，20家代表房企60.9%的銷售業(yè)績來源于二線城市，19.2%來自于一線城市，合計占比80.1%，較去年增長3.1個百分點(diǎn)，其中一線城市貢獻(xiàn)率增長明顯。進(jìn)入10月，市場有所降溫，一線城市的成交堅挺程度仍高于二三線城市。
但從目前房企銷售目標(biāo)完成情況來看，企業(yè)項目與產(chǎn)品的區(qū)域布局對銷售額并不起決定性作用。一些為大家所熟知的深耕二三四線城市的企業(yè)，今年前10個月的銷售目標(biāo)完成率相當(dāng)理想，例如恒大的銷售額為6352.2億元，完成率為92%。碧桂園的目標(biāo)完成率雖然沒有統(tǒng)計，但其在今年前10個月完成6557.9億元的銷售額，以及4780.2億元的新增貨值已經(jīng)足夠具有說服力。
搶收業(yè)績拉開序幕 沖刺從"十一"開始
據(jù)統(tǒng)計，2020年10月，TOP100房企中有近8成企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績同比提升。截至10月末，已有超8成房企累計業(yè)績超過去年同期，實(shí)現(xiàn)同比增長。
今年的市場是企業(yè)最好的試金石，企業(yè)能否克服困難、成功調(diào)整，意味著在未來的角逐中是否能夠占得先機(jī)。因此，從某種程度上說，2020年四季度的業(yè)績將決定今年的業(yè)績，而今年的業(yè)績也許將對企業(yè)未來5年甚至10年的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。
為此，在國慶、中秋雙節(jié)期間，TOP房企均已全力以赴開始沖刺，積極把握銷售窗口期，在營銷端持續(xù)發(fā)力。恒大推出集團(tuán)層面大規(guī)模高力度的折扣營銷，僅"十一"期間銷售額就達(dá)到600億元左右，10月整體實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模逾1000億元。富力率先入駐房產(chǎn)電商平臺"天貓好房"，借助平臺力量推廣宣傳，"十一"期間僅在天貓好房平臺就實(shí)現(xiàn)56億元銷售。陽光城把握國慶、中秋雙節(jié)的黃金時機(jī)，積極推貨去化，實(shí)現(xiàn)了操盤金額、銷售金額的大幅增長。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，本月保利、綠城、世茂、金地、招商、金茂、陽光城、中南、金科、龍光等房企銷售表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績規(guī)模同比提升顯著。
從克爾瑞榜單的入榜門檻上，也能夠看出目前TOP房企競爭的白熱化程度，2020年1-10月，百強(qiáng)房企各梯隊銷售金額入榜門檻同比持續(xù)提升。其中，TOP10房企操盤金額門檻達(dá)到1825.9億元，同比增幅達(dá)11.8%。TOP30和TOP50房企操盤金額門檻也分別提升13.4%和10.9%至796.4億元和478.6億元，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢凸顯。另截至10月末，TOP100房企操盤金額門檻達(dá)到170.8億元，門檻增速為10.1%，較去年同期也有明顯提升。
可售貨值與業(yè)績排名之爭
如果今年年初開始的疫情還不足以讓房地產(chǎn)企業(yè)改變其發(fā)展模式，那么10月份國家相關(guān)部門三條紅線的出臺，相當(dāng)于給房企戴上了"緊箍兒"，再不聽話就要念緊箍咒了。即便承受著疫情影響和政策嚴(yán)管，我們看到今年TOP20房企仍然展現(xiàn)出巨大的進(jìn)取心，在調(diào)整瘦身的同時繼續(xù)銜枚疾進(jìn)。
沒有面粉就不會有面包。在今年疫情的低迷市場中，眾多房企苦苦掙扎中力求活下去，而TOP房企則越發(fā)成為土地市場的主導(dǎo)者。有分析觀點(diǎn)認(rèn)為，在行業(yè)融資環(huán)境難以大幅改善的情況下，這種集中趨勢會更加明顯。
2020年1-10月，碧桂園累計新增貨值5804.6億元，位于行業(yè)第2位。10月份以來，公司先后在長沙、嘉興、寧波、煙臺等城市獲取土地，新增土地儲備超過400萬平米，投資金額超過150億元，單月新增貨值395.9億元。與此同時，融創(chuàng)中國累計新增貨值3189.1億元，位于行業(yè)第5位。華潤置地則累計新增貨值1795.6億元。其中，10月份在南寧、寧波等城市新增貨值達(dá)到140.5億元。公司力求長期深耕優(yōu)質(zhì)城市，并疊加融資優(yōu)勢，有利于保障企業(yè)銷售規(guī)模的穩(wěn)定增長，并實(shí)現(xiàn)利潤的穩(wěn)定上升。
