我們邀請(qǐng)了50名來自國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)、金融、學(xué)術(shù)領(lǐng)域等權(quán)威專家參與調(diào)查，形成了《地產(chǎn)專家50人調(diào)研報(bào)告：疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響》。本報(bào)告與3000消費(fèi)者調(diào)查、500經(jīng)理人調(diào)查、1000經(jīng)紀(jì)人調(diào)查共同組成此次疫情影響的系列調(diào)查報(bào)告。
本次系列調(diào)查從問卷制作-數(shù)據(jù)采集-質(zhì)量管控-統(tǒng)計(jì)分析-自動(dòng)化圖表均依托CREIS中指·云調(diào)研（點(diǎn)擊申請(qǐng)?jiān)囉茫┢脚_(tái)。本報(bào)告將50名專家相關(guān)意見進(jìn)行系統(tǒng)匯總，總結(jié)形成預(yù)判行業(yè)發(fā)展的以下觀點(diǎn)，供行業(yè)和社會(huì)各界參考。
核心觀點(diǎn)
疫情對(duì)服務(wù)業(yè)影響明顯，短期對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)影響面大，企穩(wěn)的時(shí)間可能會(huì)有所延后。
相較2003年的“非典”此次疫情由于樓市發(fā)展環(huán)境不同，其影響可能更大。
2020年樓市發(fā)展的整體基調(diào)較2019年穩(wěn)中略帶悲觀。
2020年全國(guó)新房銷售面積同比下降10%左右，一季度下降幅度更大。
2020年新房?jī)r(jià)格走勢(shì)缺乏上行動(dòng)力。
全國(guó)供地總量仍將較去年穩(wěn)中有升，但疫情嚴(yán)重區(qū)有可能呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。
疫情期間放慢供地，疫情控制后政府將加速供地，疫情控制期間、之后的一段時(shí)間均是較好的拿地窗口期。
相比2019年，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策環(huán)境存在適度寬松的空間。
融資支持是確保開發(fā)商平穩(wěn)度過疫情及影響期的核心。
企業(yè)需更加重視構(gòu)建面對(duì)重大事件發(fā)生時(shí)的立體化防御體系。
1.疫情對(duì)服務(wù)業(yè)影響明顯，短期對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)影響面大，企穩(wěn)的時(shí)間可能會(huì)有所延后
調(diào)查結(jié)果顯示，有57%的專家認(rèn)為我國(guó)GDP一二季度增速將呈現(xiàn)同比下滑的態(tài)勢(shì)，三季度整體企穩(wěn)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的時(shí)間可能會(huì)有所延后。這主要是由于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與2003年發(fā)生了較大的不同。在此次疫情中，餐飲、旅游、住宿、交通運(yùn)輸業(yè)受到的沖擊是最明顯的，特別是餐飲、旅游業(yè)。這些行業(yè)都是生產(chǎn)、生活中的重要服務(wù)者，對(duì)推動(dòng)消費(fèi)至關(guān)重要。目前，我國(guó)的服務(wù)業(yè)比重已經(jīng)從2003年的不足40%，提升到了2019年的54%，疫情的出現(xiàn)無疑對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力產(chǎn)生了重要的影響。
2.相較2003年的“非典”此次疫情由于樓市發(fā)展環(huán)境不同，其影響可能更大
調(diào)查結(jié)果顯示，有75%的專家認(rèn)為對(duì)比2003年的“非典”，此次疫情對(duì)樓市的抑制作用更加明顯，僅有7%的專家認(rèn)為抑制作用低于“非典”。確實(shí)，兩次疫情所處經(jīng)濟(jì)環(huán)境及樓市特征存在顯著差異。
從 對(duì)SARS 的復(fù)盤來看，當(dāng)年疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)、全國(guó)樓市、疫情比較重的區(qū)域的影響，無論是調(diào)整的深度還是調(diào)整的時(shí)間都相對(duì)較小。但現(xiàn)階段我國(guó)宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)都和 2003年有著明顯不同。
宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2003年我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，國(guó)內(nèi)國(guó)際環(huán)境相對(duì)有利于經(jīng)濟(jì)的快速恢復(fù)。樓市發(fā)展所處階段方面，當(dāng)前市場(chǎng)供需規(guī)模更大且正處于調(diào)整周期內(nèi)，本身就存在下行壓力，再加上企業(yè)規(guī)模巨大，整體的杠桿率水平較之前明顯提高，銷售回款的階段性“冰封”都將進(jìn)一步放大了此次疫情對(duì)行業(yè)的連鎖性影響。
3. 2020年樓市發(fā)展的整體基調(diào)較2019年穩(wěn)中略帶悲觀
調(diào)查結(jié)果顯示，有52%的專家對(duì)2020年樓市發(fā)展整體態(tài)度與2019年基本沒有變化，這表明專家認(rèn)為此次疫情對(duì)樓市的影響雖然短期較大，但全年來看仍然是在可控范圍內(nèi)，特別是疫情過后需求將得到較好恢復(fù)。但值得注意的是，仍然有38%的專家對(duì)2020年的態(tài)度較2019年悲觀。
綜合來看，50名地產(chǎn)專家2020年的樓市態(tài)度較2019年整體體現(xiàn)出一種穩(wěn)中略帶悲觀的基調(diào)。中指認(rèn)為，新疫情對(duì)樓市短期影響較大，但疫情結(jié)束后市場(chǎng)將逐漸恢復(fù)。當(dāng)前樓市已處在調(diào)整通道，短期在新型肺炎疫情影響下，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，疊加售樓處關(guān)閉、中介機(jī)構(gòu)暫停營(yíng)業(yè)等，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模短期將出現(xiàn)明顯回落，規(guī)模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度。然而目前需求只是延后并不會(huì)消失，后期供應(yīng)也可以快速跟上，二季度后隨著市場(chǎng)各方預(yù)期的平穩(wěn)，市場(chǎng)供需整體也會(huì)逐漸恢復(fù)。
4. 2020年全國(guó)新房銷售面積同比下降10%左右，一季度下降幅度更大
調(diào)查結(jié)果顯示，約有28%的專家認(rèn)為全年新房銷售規(guī)模下降10%以內(nèi)，而有72%的專家認(rèn)為，疫情對(duì)全年新房規(guī)模的影響可能超過10%，僅有7%的專家認(rèn)為全年新房成交規(guī)模較去年增長(zhǎng)。總體來看，專家普遍預(yù)判銷售受到的波及可能達(dá)到10%甚至更大。中指認(rèn)為，在沒有受疫情影響的情況下，對(duì)2020年交易量的預(yù)判是5%到6%的回落區(qū)間，在考慮進(jìn)了疫情影響后，同比大概下降7.0%~8.5%。
5.2020年新房?jī)r(jià)格走勢(shì)缺乏上行動(dòng)力
調(diào)查結(jié)果顯示，有86%的專家認(rèn)為受此次疫情影響，2020年全國(guó)新建商品住宅價(jià)格整體走勢(shì)整體將是下跌的，只有14%的專家認(rèn)為與去年基本持平，0%的專家認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)較去年上漲。因此，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)有望于下半年企穩(wěn)向好，但由于收入各方面的預(yù)期很難短時(shí)間向好，房地產(chǎn)企業(yè)仍應(yīng)在疫情恢復(fù)期加大促銷力度，加快回款，緩解現(xiàn)金流壓力�？傮w來看，未來一段時(shí)期（至少上半年）供應(yīng)端有加快出貨回籠資金的需求，需求端有投入工作恢復(fù)生產(chǎn)的需要，在沒有強(qiáng)政策刺激的前提下，整體新房?jī)r(jià)格的走勢(shì)仍缺乏上行動(dòng)力。企業(yè)應(yīng)提前制定疫情過后的營(yíng)銷策略，我們認(rèn)為疫情過后會(huì)有企業(yè)準(zhǔn)備一些價(jià)格策略，包括促銷、價(jià)格調(diào)整等，除疫區(qū)之外還有一些三四線城市，由于返鄉(xiāng)置業(yè)受到大的波及，未來價(jià)格戰(zhàn)會(huì)更激烈。
6.全國(guó)供地總量仍將較去年穩(wěn)中有升，但疫情嚴(yán)重區(qū)可能呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)
調(diào)查結(jié)果顯示，有38%的專家認(rèn)為受疫情影響，2020年全國(guó)供地總量將與去年基本持平，有28%的專家認(rèn)為較去年提升。綜合來看，50名地產(chǎn)專家認(rèn)為2020年全國(guó)層面的供地總量將呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。而對(duì)于疫情嚴(yán)重區(qū)來說，有55%的專家認(rèn)為2020年供地總量相比去年下降，供地總量將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。這可能是由于專家們考慮了相較其他地區(qū)，疫情嚴(yán)重地區(qū)在影響程度和影響周期方面對(duì)全年供地總量的抑制將更加明顯。
7.疫情期間放慢供地，疫情控制后政府將加速供地，疫情控制期間、之后均是較好的拿地窗口期
從全年政府供地節(jié)奏來看，有72%的專家認(rèn)為此次疫情將明顯改變政府整體的供地節(jié)奏，疫情期間放慢供地，疫情控制后加速供地。從以往的推地節(jié)奏來看，上半年政府供地往往未達(dá)供地計(jì)劃的一半，而下半年集中推地，全年的供地節(jié)奏具有明顯的季節(jié)性特征。此次疫情的出現(xiàn)，政府上半年的供地計(jì)劃將大受影響，加上疫情期的減稅、公共財(cái)政支出大幅增長(zhǎng)等情況，疫情期過后確實(shí)存在加速供地的可能。而從企業(yè)的情況來看，受此次疫情的影響，有些企業(yè)投資信心是不足的，目前營(yíng)銷放緩，很多快周轉(zhuǎn)企業(yè)可用于拿地的資金就會(huì)比較緊張，因此不得不對(duì)投資的規(guī)模和節(jié)奏進(jìn)行更加審慎的管控。那么，這就給一部分現(xiàn)金流充沛的企業(yè)或融資優(yōu)勢(shì)明顯的企業(yè)提供了增加土地儲(chǔ)備的絕佳機(jī)會(huì)。
8.相比2019年，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策環(huán)境存在適度寬松的可能
從總體的金融政策來看，調(diào)查結(jié)果顯示，有96%的專家認(rèn)為受疫情影響，2020年整體的貨幣金融政策相較于2019年有進(jìn)一步寬松的空間。從實(shí)際的政策動(dòng)態(tài)也印證了這點(diǎn)，2月，人民銀行、財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，重點(diǎn)是加大貨幣信貸支持力度，保持流動(dòng)性合理充裕，進(jìn)一步強(qiáng)化金融對(duì)疫情防控工作的支持，維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展大局。
從房地產(chǎn)融資政策來看，調(diào)查結(jié)果顯示，有接近80%的專家認(rèn)為，面對(duì)新的環(huán)境，2020年上半年房地產(chǎn)融資政策將在現(xiàn)有監(jiān)管強(qiáng)度上有所寬松，沒有專家認(rèn)為房地產(chǎn)融資政策會(huì)進(jìn)一步收緊。中指認(rèn)為，隨著當(dāng)前行業(yè)銷售開始逐步下行，疊加疫情突然出現(xiàn)，2020年上半年房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性將面臨挑戰(zhàn)，在大的金融政策進(jìn)一步寬松的基調(diào)下，未來針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資繼續(xù)收緊的可能性不大，房地產(chǎn)行業(yè)融資政策有望迎來適度寬松。從具體的融資渠道來看，從過去以往的經(jīng)驗(yàn)來看，都是疫情會(huì)利好債市，因此現(xiàn)階段無論從境外和內(nèi)發(fā)債都有一輪機(jī)會(huì)。企業(yè)可以借助一季度、二季度窗口，對(duì)公司債，海外債有一個(gè)安排，積極抓住上半年的融資窗口期。同時(shí)，疫情比較嚴(yán)重的地區(qū)企業(yè)也應(yīng)把握疫區(qū)金融政策支持下的融資機(jī)會(huì)。
從樓市調(diào)控政策來看，調(diào)查結(jié)果顯示，有接近75%的專家認(rèn)為，面對(duì)新的環(huán)境，2020年樓市調(diào)控政策整體將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有所寬松。但同時(shí)也有20%的專家認(rèn)為樓市調(diào)控政策將繼續(xù)保持目前的狀態(tài)。值得注意的是，均沒有專家認(rèn)為樓市調(diào)控政策會(huì)進(jìn)一步收緊，或者全面寬松。綜合來看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)管理政策經(jīng)驗(yàn)已較為豐富，能夠及時(shí)應(yīng)對(duì)新的形勢(shì)。我們認(rèn)為，2020年“因城施策”仍將是行業(yè)調(diào)控主基調(diào)，本輪疫情過后行業(yè)調(diào)控尤其是重點(diǎn)疫區(qū)政策或?qū)⒊霈F(xiàn)靈活調(diào)整，但整體不會(huì)與中央層面“房住不炒”定位出現(xiàn)沖突。
9.融資支持將是確保開發(fā)商平穩(wěn)度過疫情及影響期的核心
調(diào)查結(jié)果顯示，約59%的專家認(rèn)為，融資支持是當(dāng)前及未來一段時(shí)期，確保開發(fā)商平穩(wěn)度過疫情及影響期的核心，其重要程度要超過短期的營(yíng)銷創(chuàng)新。從近期開發(fā)商要防范的風(fēng)險(xiǎn)來看，排在前兩位分別與資金的收支有關(guān)，一個(gè)是銷售停滯影響現(xiàn)金流，一個(gè)是到期債務(wù)償還進(jìn)一步施壓現(xiàn)金流。因此，如果一段時(shí)期內(nèi)房企的資金有出無進(jìn)或者出的多進(jìn)的少，就需要進(jìn)一步的融資支持。從整個(gè)行業(yè)的情況來看，當(dāng)前部分房企采取了快周轉(zhuǎn)策略，資金回籠受限將對(duì)這類企業(yè)帶來更大影響，亦在一定程度上增加了整個(gè)行業(yè)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。
從政府政策建議方向來看，調(diào)查結(jié)果顯示，專家普遍認(rèn)為適度放寬房企融資渠道、央行進(jìn)一步增加資金流動(dòng)性、Reits等創(chuàng)新融資政策的進(jìn)一步深化、對(duì)符合規(guī)定的到期貸款進(jìn)行順延政策在當(dāng)前疫情影響下最有助于確保房企的平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)�？傮w來看，政策建議主要集中在確保企業(yè)的流動(dòng)性方面。
10.企業(yè)需更加重視構(gòu)建面對(duì)重大事件發(fā)生時(shí)的立體化防御體系
專家調(diào)查結(jié)果顯示，此次疫情可以給房企未來業(yè)務(wù)發(fā)展方向帶來的啟示至少包括以下幾個(gè)方面：
�、佼a(chǎn)品的打造更加重視智慧、健康。
�、诩哟罅Χ忍嵘飿I(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)助推產(chǎn)品銷售。
③投資布局更加看重城市配套以及政府治理效率。
④保持可控的杠桿水平，針對(duì)不同的周轉(zhuǎn)模式，建立相應(yīng)級(jí)別的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。
�、萦袘�(yīng)對(duì)重大事件時(shí)相應(yīng)的營(yíng)銷創(chuàng)新、融資創(chuàng)新能力。
⑥具備特殊時(shí)期降本增效的改革能力。
歷史經(jīng)驗(yàn)表明，在每一個(gè)重大“黑天鵝”事件過后，均會(huì)有企業(yè)實(shí)現(xiàn)彎道超車的現(xiàn)象，企業(yè)只有從產(chǎn)品、服務(wù)、投資、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、融資、運(yùn)營(yíng)等方面都具備對(duì)重大事件的防御能力，才能回避每一次危機(jī)帶來的生存風(fēng)險(xiǎn)，把握住每一次危機(jī)帶來的發(fā)展機(jī)遇。
結(jié)語
疫情之下，每一個(gè)行業(yè)都有其自身的影響邏輯、恢復(fù)邏輯。在疫情未出現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)本就處于穩(wěn)步調(diào)整的通道，疫情之下，大大增加了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定性。我們認(rèn)為，疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期影響較大，然而行業(yè)發(fā)展的基本面并沒有改變。新的地產(chǎn)運(yùn)行環(huán)境已經(jīng)到來，未來房企需要有新的格局觀，穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求生、伺機(jī)而動(dòng)、有所作為應(yīng)該是新形勢(shì)下企業(yè)的發(fā)展法則。我們相信，重大事件必能推動(dòng)重大改革，未來行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展有必要在政府和行業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)下，尋求上下游合作方式共渡難關(guān)，相關(guān)的政策支持也應(yīng)該適時(shí)、適度助力企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。
來源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
編輯：liu
