武漢疫情不可避免地對中國經(jīng)濟(jì)造成影響，對比2003年SARS，短期來看，此次疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的銷售、開工、投資都會造成影響，三四五線城市及重災(zāi)區(qū)域受到的影響更大。但考慮到此次疫情的防控響應(yīng)及時(shí)，預(yù)計(jì)疫情的持續(xù)時(shí)間將會短于非典。
從長期來看，2003年非典疫情并未對房地產(chǎn)市場造成明顯影響，且在政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場向好。為推動(dòng)此次疫情對經(jīng)濟(jì)的影響，在“房住不炒、因城施策”的主基調(diào)下，中央可能會出臺相應(yīng)政策放松、信貸投放力度加大等措施，將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來一定的積極作用，但影響有限，房地產(chǎn)市場仍然以“穩(wěn)”為主。
1、非典對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響
2002年11月，首個(gè)非典病例出現(xiàn)在廣東，2月份隨著春運(yùn)的開始，世界各地出現(xiàn)多例病例，2003年非典進(jìn)入爆發(fā)期。非典不可避免對經(jīng)濟(jì)造成了一定影響。
從GDP季度數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)GDP增速在非典爆發(fā)期出現(xiàn)短暫下滑。從2002年第四季度到2003年第三季度GDP季度數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)GDP增速分別為9.1%、11.1%、10.1%、10.0%。非典爆發(fā)期對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一定影響，受非典影響，2003年二季度，GDP增速下降1個(gè)百分點(diǎn)。隨后經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期，非典對全年經(jīng)濟(jì)影響不大，2003年全年GDP保持了10.0%的增長。
各產(chǎn)業(yè)均受到一定影響，房地產(chǎn)行業(yè)逆勢而上。2003年3月，非典疫情進(jìn)入爆發(fā)期，群眾擔(dān)憂情緒蔓延，人們減少外出，五一黃金周被取消，各個(gè)行業(yè)均受到較大影響。從數(shù)據(jù)來看，2003年二季度，第一產(chǎn)業(yè)GDP同比增長2.1%，較1季度下降0.7個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)GDP同比增長12.2%，較1季度下降1.0個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)GDP同比增長9.6%，較1季度下降0.9個(gè)百分點(diǎn)；而從房地產(chǎn)行業(yè)GDP來看，2003年二季度房地產(chǎn)行業(yè)GDP同比增長11.9%，受信貸政策寬松和人們購房需求釋放影響，房地產(chǎn)行業(yè)增速較一季度上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。
2、非典對房地產(chǎn)市場的影響
SARS疫情對中國經(jīng)濟(jì)短期造成一定影響，但當(dāng)時(shí)中國處于人口紅利的爆發(fā)期和中國城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展期，非典疫情影響并不大，且2003年08月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展》（即“18號文”），通過文件首次明確房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟(jì)支柱地位，此后房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段。
從2003年非典期間房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，銷售、開工、投資均在疫情爆發(fā)期內(nèi)受到一定的短期壓制，但之后均呈現(xiàn)顯著反彈。
房地產(chǎn)銷售面積同比增速3、4月份出現(xiàn)明顯，隨著疫情的控制，5月份開始反彈。從長期來看，疫情并沒有對房地產(chǎn)銷售造成明顯影響，2003年全年銷售面積增速為29.1%，較2002年增長8.9個(gè)百分點(diǎn)。從短期來看，2003年3月，非典疫情爆發(fā)，全國商品房銷售面積同比增速下降至30%，較1-2月銷售面積增速下降38.5個(gè)百分點(diǎn)，4月份增速繼續(xù)下降，5月份起隨著疫情好轉(zhuǎn)銷售面積增速明顯回升，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)明顯反彈。
房屋新開工面積變化趨勢與銷售面積變化趨勢相對同步。長期來看，2003年房屋新開工面積同比增長28.5%，較2002年增長10.9個(gè)百分點(diǎn)。從短期來看，2003年3月和4月全國住宅新開工面積同比增速分別為23.1%和21.9%，為年內(nèi)最低水平。5月份新開工面積同比增速回升至33%，6-8月基本保持在30%上下的水平。
房地產(chǎn)開發(fā)投資增速4月份開始下滑，6月份開始出現(xiàn)明顯反彈。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速相對于銷售和開工的變化情況要滯后1個(gè)月，2003年4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)明顯下行，4月份增速為27.5%，較3月份增速下降8.3個(gè)百分點(diǎn)，5月份出現(xiàn)少許反彈，6月份之后出現(xiàn)明顯反彈。
3、非典與新疫情宏觀環(huán)境的不同
經(jīng)濟(jì)體量不同。2003年，中國一季度GDP增速是11%，二季度回落到9%，次年一季度恢復(fù)到11%，“非典”疫情整體并沒有影響中國經(jīng)濟(jì)總體趨勢。2020年，中國GDP總量水平已經(jīng)100萬億，整體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和當(dāng)年是完全不可同日而語的，疫情只是短期抑制了消費(fèi)需求。
房地產(chǎn)市場所處的發(fā)展階段不同。2003年，房地產(chǎn)市場剛開始進(jìn)入高速規(guī)模增長的起步階段，房地產(chǎn)商品房銷售面積增速達(dá)30%左右。2003年房地產(chǎn)業(yè)被正式確立為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場正處于人口紅利釋放和城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)的進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場規(guī)模和國民住房需求不斷擴(kuò)大，剛需和投資性需求均呈旺盛發(fā)展勢頭。
當(dāng)前疫情發(fā)生的階段正是中國經(jīng)濟(jì)換擋時(shí)刻，房地產(chǎn)市場歷經(jīng)近20年高速發(fā)展后市場規(guī)模已到達(dá)高位，2019年以來，房地產(chǎn)商品房銷售面積開始出現(xiàn)負(fù)增長，需求平穩(wěn)且以剛需和改善性需求為主，投資性需求占比較低。
樓市政策環(huán)境不同。非典時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)政策主要為積極支持、刺激需求，帶動(dòng)樓市發(fā)展。非典過后，為盡快恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，2003年5月中國人民銀行也向全系統(tǒng)和各家銀行發(fā)出《關(guān)于應(yīng)對非典型性肺炎影響，全力做好當(dāng)前貨幣信貸工作的意見〉，明確促進(jìn)信貸向房地產(chǎn)、汽車和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)傾斜。8月國務(wù)院頒布了18號文件，正式指明房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
此輪疫情發(fā)生階段政策調(diào)控以穩(wěn)為主，在“房住不炒、因城施策”的主基調(diào)，國家可能會出臺部分調(diào)整措施，也許將為目前房地產(chǎn)行業(yè)注入新的動(dòng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，但主基調(diào)仍以“穩(wěn)”為主。
營銷渠道、技術(shù)條件不同。2003年非典期間是互聯(lián)網(wǎng)剛剛起步的階段，房地產(chǎn)銷售全面依托售樓處，非典的爆發(fā)，完全切斷了購房人與開發(fā)商之間的聯(lián)系。而新疫情爆發(fā)階段，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助線上售樓處、VR看房、中介1對1服務(wù)等營銷方式在一定程度上降低物理空間隔離所帶來的房屋交易障礙，并增強(qiáng)開發(fā)商的客戶黏性，為疫情過后的爆發(fā)期儲備客戶。
4、新疫情對房地產(chǎn)市場影響幾何
對比2003年非典時(shí)期房地產(chǎn)市場狀況，一季度房地產(chǎn)銷售、開工、投資等指標(biāo)將受到一定影響。2020年1月春節(jié)期間，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情蔓延，此輪疫情短期將影響開發(fā)商的推盤意愿并提升購房人的觀望情緒，進(jìn)而導(dǎo)致地產(chǎn)銷售走弱、房企開工、施工節(jié)奏放緩、土地市場趨冷，一季度全國地產(chǎn)銷售、新開工和土地成交均可能出現(xiàn)同比負(fù)增長，湖北、武漢等疫情嚴(yán)重的地區(qū)銷售降幅將超過50%。
二季度起各項(xiàng)指標(biāo)有望逐漸修復(fù)。此次新疫情發(fā)生在春節(jié)期間，各部門緊急采取應(yīng)急措施，各地分別采取封城、封村等措施，及時(shí)阻斷了疫情的快速蔓延，對房地產(chǎn)市場的影響是階段性而不是根本性的。房地產(chǎn)市場需求取決于“人口、貨幣”等根本性因素。隨著疫情逐步被控制，全國范圍內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)秩序和人民生活將恢復(fù)正常，預(yù)計(jì)二季度房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)將有望逐漸回到正常水平。
從政策角度來看，作為對沖疫情對經(jīng)濟(jì)沖擊的重要手段，中央政府會陸續(xù)出臺促進(jìn)社會投資和居民消費(fèi)的政策，相關(guān)貨幣政策放松、信貸投放力度加大是可預(yù)期的。房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟(jì)的壓艙石，地方政府因城施策、定向放松力度也會進(jìn)一步加大，住房需求有望在二季度乃至下半年逐漸恢復(fù)。
來源：伽馬智庫
