南京5宗地塊入市出讓，分別位于江北新區(qū)高新區(qū)、高淳區(qū)，其中3宗為住宅用地、2宗為學(xué)校用地，最終金地拿下江北新區(qū)4宗地、恒泰底價(jià)拿下高淳區(qū)1宗綜合用地(含住宅)，土拍收金一共30.2億元。
值得注意的是，這次土拍溢價(jià)均處于較低水平，成交溢價(jià)最高也僅為3.1%。南京資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士尹霄飛表示，這次土拍溢價(jià)的確都不算高，從這點(diǎn)看，南京土地市場確實(shí)有一定的降溫。
例如江北新區(qū)這4宗地只有碧桂園、新城、金地、新力4家房企參與競拍，而且房企們在競價(jià)方面也顯得冷靜不少。
相較于4月底南京上演的那場“370億土拍爭奪戰(zhàn)”，這場土拍更不算惹眼。只是火熱與降溫之下，令人更想去重新審視當(dāng)前的南京土地市場。
事實(shí)上，自5月份起，南京土地出讓規(guī)模便有所減少，相應(yīng)的成交金額、成交面積也隨之下降。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月南京市累計(jì)土地成交金額為94.89億元，同比上漲126.63%，環(huán)比下降78.43%，其中宅用土地成交金額75.14億元，同比上漲140%，環(huán)比下跌82%。
但也有說法稱，在南京發(fā)布土地新政后，房企拿地更趨于理性。
據(jù)了解，于6月5日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布2020年寧出第07號(hào)出讓公告，其中掛牌出讓條件采取“限房價(jià)、競地價(jià)”的方式，地塊均設(shè)置了毛坯房銷售限價(jià)，最高銷售單價(jià)不得超過售價(jià)均價(jià)的110%。這是南京首次采用“限房價(jià)、競地價(jià)”方式出讓地塊。
不過，尹霄飛認(rèn)為，雖然南京近期出了新的土地出讓政策，但此次土拍還是延用以前的政策，關(guān)系不算很大。
金地南京奪4地
獨(dú)攬4宗地的金地?zé)o疑是這場土拍的主角。具體而言，金地拿下包括江北新區(qū)NO.新區(qū)2020G06、NO.新區(qū)2020G08的2宗宅地，以及NO.新區(qū)2020G07、NO.新區(qū)2020G09的2宗教育用地，涉及總出讓面積13.89萬平方米，總建筑面積27.4萬平方米，總成交價(jià)達(dá)到25.2億元。
尹霄飛介紹，金地拿下的這4宗地從區(qū)位來看，算是一個(gè)大的綜合地塊，地塊相對(duì)比較規(guī)整，是連成一片的，可能國土部門更希望由一家開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)。
區(qū)域位置上，這4宗地均位于高新區(qū)，板塊為南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。上述業(yè)內(nèi)稱，高新區(qū)在南京不算是特別熱的板塊，既不是江北的核心區(qū)，也不像河西南這種特別火的區(qū)域，“高新區(qū)是南京的一個(gè)剛需板塊，或者說剛需購房者圖性價(jià)比的區(qū)域。”
其中備受關(guān)注的是兩宗宅地，因?yàn)檎叵騺硎悄暇┩僚氖袌錾蠠衢T的選擇。據(jù)悉，G06地塊競價(jià)5輪，成交總價(jià)13.3億，成交樓面價(jià)11952元/平方米，溢溢價(jià)率3.1%；G08地塊競價(jià)3輪，成交總價(jià)9.8億，成交樓面價(jià)11827元/平方米，溢價(jià)率1.2%。
此次金地?cái)埾碌膬勺谡�，尹霄飛表示，這比之前的樓面價(jià)低了將近4000元/平方米，相較于前兩年樓面價(jià)也有不少的下跌。他續(xù)稱，現(xiàn)在1萬元/平方米的樓面價(jià)，未來房價(jià)2-2.5萬元/平方米左右，這個(gè)價(jià)格也能夠讓剛來南京的剛需購房者接受。
這也是金地首次進(jìn)入高新區(qū)板塊。此前2018年，金地曾以33.5億元競得江北新區(qū)2018G04地塊，樓面價(jià)為13389元/平方米，但該宗地塊屬于核心區(qū)。
早于2018年，金地南京便提到希望快速擴(kuò)大規(guī)模，而區(qū)域目標(biāo)是銷售100億以上。當(dāng)時(shí)金地華東區(qū)域南京公司總經(jīng)理表態(tài)，金地接下來的發(fā)展將深耕江北新區(qū)，包括汊河在內(nèi)的大江北區(qū)域范圍。
但根據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年，金地在南京區(qū)域的權(quán)益銷售金額為69.78億元，位居第九位。
實(shí)際上，金地在南京已深耕近13年之久，2007年4月6日，金地拿下集慶門 G14 地塊，這是金地在南京的首次亮相。
發(fā)展到目前，金地在南京的項(xiàng)目種類已經(jīng)比較豐富，南京各個(gè)板塊都有金地的項(xiàng)目，包括河西中部、奧南、城北、仙林湖、浦口新城、河西南部等等。
在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然是首次在高新區(qū)拿地，但金地對(duì)南京的社群心理把握、區(qū)域分析等都較有經(jīng)驗(yàn)，往后操盤項(xiàng)目的問題不大。
至于為何此次大手筆拿下4宗地，據(jù)尹霄飛分析，因?yàn)榻鸬卦谀暇┑耐恋貎?chǔ)備不多了，今年需要及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)倉，“金地今年在南京拿地，也是不出所料�！�
此前4月底的土拍大戰(zhàn)中，金地聯(lián)合體便以68.7億底價(jià)摘得南京秦淮區(qū)大體量商住地，為秦淮區(qū)紅花街道明匙路以東、機(jī)場路兩側(cè)地塊，地塊建筑面積502956.41平方米。
金地華東里程
1999年，金地開啟全國化布局，到如今已形成華南、華中、東南、華東、西部、東北、華北等7大區(qū)域，而華東區(qū)域被列為發(fā)展的重頭區(qū)域。
官網(wǎng)顯示，當(dāng)前金地華東區(qū)域的城市包括上海、南京、合肥、揚(yáng)州、蘇州、常州等14個(gè)城市。根據(jù)披露，金地在華東區(qū)域的布局主要以深耕上海、南京、蘇州和合肥四個(gè)核心城市為主。
梳理近些年金地的營收數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，華東區(qū)域一直是金地較為重要的營收來源。
最近幾年的節(jié)點(diǎn)是從2016年開始的。這一年，金地華東區(qū)域營收突破百億，一躍成為金地區(qū)域公司的營收榜首。
而節(jié)奏的改變或許與金地華東區(qū)域2015年的換帥不無關(guān)系。2015年9月，市場消息稱，金地集團(tuán)常務(wù)副總裁、華東區(qū)域地產(chǎn)公司董事長陳必安被調(diào)回總部。而接任者是金地華北區(qū)域地產(chǎn)公司董事長、總經(jīng)理陽侃。
根據(jù)此前業(yè)內(nèi)人士的分析，陳必安的運(yùn)營風(fēng)格更為穩(wěn)健，這亦導(dǎo)致了2015年之前華東區(qū)域的發(fā)展顯得略為保守。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體早前統(tǒng)計(jì)，陳必安任職期間，從2011年到2015年上半年，金地華東合計(jì)獲取項(xiàng)目13個(gè)，其中上海僅4個(gè)。
陽侃歷任金地賓館總經(jīng)理、集團(tuán)項(xiàng)目拓展部總經(jīng)理助理、企業(yè)發(fā)展部副總經(jīng)理、經(jīng)營管理部總經(jīng)理，負(fù)責(zé)集團(tuán)土地投資、生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃制定及營銷管控。陽侃也曾加入金科和景瑞，后于2013年回歸金地，主管金地華北區(qū)域。
彼時(shí)，擺在接任者陽侃面前的，是提高金地華東規(guī)模的迫切。而陽侃履新之后，確實(shí)給金地華東帶來較大的變化，首先是在土地市場發(fā)力。接任職幾個(gè)月之內(nèi)，金地在上海已經(jīng)斥資51.37億元斬獲4宗土地。
之后金地華東也沒有停下規(guī)模擴(kuò)張的腳步。2018年之前，金地華東主要是以上海和南京的深耕為主。
2018年，金地華東將重點(diǎn)放在了合肥、徐州、無錫。其實(shí)于2017年，金地華東便首入徐州、滁州、鎮(zhèn)江，隨后2018年3月，金地華東新進(jìn)入合肥、南通、太倉等地。當(dāng)時(shí)金地華東的邏輯是，“從一二線進(jìn)入三四線”。
直到2019年，金地華東也在鎮(zhèn)江、常州、揚(yáng)州、蕪湖等地都拿下了新的項(xiàng)目，并接連在合肥、蘇州、南京獲取地塊。
規(guī)模的擴(kuò)張的另一邊，是銷售的提升。事實(shí)上，早于2013年，金地華東再次提出百億元級(jí)銷售目標(biāo)。但直到2016年、2017年，金地華東才接連邁上100億、200億的銷售門檻。這亦得益于陽侃帶來的調(diào)整和變革。
除此之外，陽侃還為金地華東規(guī)劃了新的發(fā)展方向，探索城市更新，布局長租公寓、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和社區(qū)商業(yè)。
然而回歸金地華東的營收數(shù)據(jù)上，這幾年波動(dòng)并不算小。2017年年報(bào)披露，金地華東的營收僅為56億元，比起上一年降了93億元。但又于2018年有了更大的突破，營收202.01億，占集團(tuán)收入比例40.28%，毛利率43.88%，又再次成為金地第一區(qū)域公司。
可好景不長，于2019年，金地華東營收規(guī)模又跌到67.23億，占集團(tuán)收入比例10.68%，毛利率46.71%。
根據(jù)金地2019年年報(bào)解釋，報(bào)告期內(nèi)，華東區(qū)域的營業(yè)收入及營業(yè)成本分別較上年下降幅度較大，主要是因?yàn)樵搮^(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積減少。
在金地2019年銷售規(guī)�？缛�2000億之際，華東區(qū)域的成績不免遜色。步入2020年，金地華東土地市場、銷售市場更需要新的跨越，但能否在營收上取得更大的突破，或許有待下一步規(guī)劃。
來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
