商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、長租房市場，迎來一大利好消息。近日，證監(jiān)會副主席李超在中國REITs論壇2022年會上指出，加快打造REITs市場的保障性租賃住房（簡稱“保租房”）板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。
這意味著REITs覆蓋范圍將向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、長租房進(jìn)一步擴(kuò)大，有著不同尋常的意義。那么，此舉能否普惠全部涉房企業(yè)？未來長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域REITs會有哪些機(jī)遇？
根據(jù)證監(jiān)會副主席李超的表態(tài)，REITs覆蓋范圍有望進(jìn)一步擴(kuò)大。
動(dòng)向：
商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、長租房REITs有望推進(jìn)上市
除了加快打造REITs市場的保租房板塊外，證監(jiān)會副主席李超還提出，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。
安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，從國家“十四五”期間鼓勵(lì)的公募REITs來看，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用，重點(diǎn)還會體現(xiàn)在住房租賃，以及高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。因此，交易性的住宅不會成為主要鼓勵(lì)對象。中短期來看，試點(diǎn)擴(kuò)大之后，會更利好存量地產(chǎn)，包括提升租賃、商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理，推動(dòng)收益的穩(wěn)定持續(xù)等。
“從當(dāng)下來看，推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域，對于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)走出困境也有重要意義，目前不少房企本身持有一定的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，并且不少也涉及長租公寓運(yùn)營，通過REITs推進(jìn)，可以進(jìn)一步增強(qiáng)這類房企的現(xiàn)金流，對于抵御風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定樓市也會起到積極作用�！睆埐ū硎尽�
實(shí)際上，在近20年的房地產(chǎn)開發(fā)中，我國商業(yè)地產(chǎn)也迎來了快速發(fā)展。整體來看，我國商業(yè)地產(chǎn)的資源十分發(fā)達(dá)，不過，由于沒有與資本市場打通，基本上是沉睡的資產(chǎn)。戴德梁行發(fā)布《中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》顯示，從城市維度來看，北京、上海各類資產(chǎn)受投資人關(guān)注的比例最高。從資產(chǎn)類型來看，甲級寫字樓依然最受投資人歡迎；商務(wù)園區(qū)、長租公寓/服務(wù)式公寓投資機(jī)會受關(guān)注度在不同城市均較高，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園在北京、上海的項(xiàng)目受關(guān)注度高……
在此背景下，政策暖風(fēng)吹來，對于此番證監(jiān)會的政策導(dǎo)向，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水指出，REITs試點(diǎn)擴(kuò)展到長租房、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，表明REITs覆蓋支持的領(lǐng)域正在增多，“我國REITs發(fā)展正在加快，將有力支持?jǐn)U大直接融資，促進(jìn)金融有力服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)�！�
影響：
從開發(fā)數(shù)量型向經(jīng)營質(zhì)量型轉(zhuǎn)變
隨著商業(yè)地產(chǎn)納入REITs產(chǎn)品的聲音逐漸落地，市場頗為振奮。世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天表示，公募REITs如果得以拓展至商業(yè)地產(chǎn)，將提升商業(yè)地產(chǎn)的流動(dòng)性，尤其是在大宗物業(yè)交易中的活躍度，還將幫助相關(guān)房企拓寬融資渠道、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。此外，REITs也將助力開發(fā)商加速其業(yè)務(wù)模式向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型。通過開發(fā)、運(yùn)營和資管能力的協(xié)同，讓分拆出來的成熟優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在資本市場上實(shí)現(xiàn)估值優(yōu)化。
中國REITs專家王步芳指出，如商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs獲準(zhǔn)正式上市，對房地產(chǎn)行業(yè)是重大利好，首先在于行業(yè)解困，北上廣深地區(qū)的優(yōu)秀商業(yè)物業(yè)有望通過發(fā)行REITs融資，可大大緩解房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)峻資金困境。除此之外，如果商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs獲準(zhǔn)正式上市，地產(chǎn)商自持的經(jīng)營良好的商業(yè)物業(yè)REITs上市之后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率將大幅下降，有利于降低金融風(fēng)險(xiǎn)，從而有效落實(shí)中央政策。
此外，王步芳表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs獲準(zhǔn)正式上市，房地產(chǎn)行業(yè)就會有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，帶動(dòng)行業(yè)經(jīng)營模式從開發(fā)數(shù)量型向經(jīng)營質(zhì)量型轉(zhuǎn)變，建立起“投資-運(yùn)營-退出-再投資”的良性循環(huán)，從而房地產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)行業(yè)之一，必將促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
北京博智行商業(yè)地產(chǎn)研究院院長魯炳全分析稱，在我國城市化進(jìn)程、城市更新和鄉(xiāng)村振興中，商業(yè)地產(chǎn)始終扮演著重要的角色，而商業(yè)地產(chǎn)離不開金融屬性，必須要解決現(xiàn)金流、流動(dòng)性的問題，所以，REITs作為一個(gè)金融工具，對促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。
“REITs在國際上已是一個(gè)非常成熟的做法，但圍繞著我國的商業(yè)地產(chǎn)，還需要有一些探索和嘗試，特別是在產(chǎn)品選擇以及發(fā)行REITs的要求和門檻上，還需要相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范方面的規(guī)范。”魯炳全分析稱。
同策研究院資深分析師肖云祥亦表示，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)邏輯不同于住宅開發(fā)邏輯，其屬于相對小的一個(gè)領(lǐng)域，對公司專業(yè)能力要求較高。國家推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)REITs上市，對有相關(guān)能力的房企而言是一大利好。但如果沒有相關(guān)能力，企業(yè)也不可盲目在該領(lǐng)域加大投資，因?yàn)镽EITs的收益取決于底層資產(chǎn)的優(yōu)劣。
展望：
或難以普惠全部涉房企業(yè)
不過，在ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然看來，REITs試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域，對房企或涉房企業(yè)來說，似乎看到了一些曙光，但深究下來，卻未必能夠普惠全部涉房企業(yè)。
趙然解釋稱，從之前基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的實(shí)施細(xì)則來看，對于回收到的資金也必須再次投向基礎(chǔ)設(shè)施。因此，即使未來試點(diǎn)范圍能夠拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，回收到的資金也無法流向傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只能是對于涉足持有運(yùn)營型不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的房企融資有所緩解。
除此之外，公募REITs關(guān)鍵還是要看收益率水平，對于很多商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)來說，比如酒店、商業(yè)，很多還面臨著資產(chǎn)價(jià)格與實(shí)際估值背離的情況。具體來說，就是資產(chǎn)價(jià)格過高，很多都在房地產(chǎn)快周轉(zhuǎn)時(shí)代背負(fù)了沉重的歷史成本，而實(shí)際估值看的卻是運(yùn)營現(xiàn)金流、利潤，而這兩者都是能否順利發(fā)行REITs的關(guān)鍵。
“無論保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，還是試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域，也都存在一些障礙�！壁w然以長租房為例分析道，一方面，未來肯定會出現(xiàn)新建類項(xiàng)目+存量類項(xiàng)目的組合型REITs，而存量盤活類型項(xiàng)目可能遇到的障礙會比較多，最普遍的一個(gè)是存量資產(chǎn)的剩余土地年限問題。目前公募REITs資產(chǎn)估值采用收益法定價(jià)，因此，剩余土地年期作為收益法中收益期的依據(jù)，對于估值的影響還比較大，特別是當(dāng)“年期”接近或短于20年時(shí)，對估值的影響尤其大。
此外，趙然表示，部分存量物業(yè)為收購類項(xiàng)目，收購時(shí)成本較高也是存在的問題，很多市場化收購項(xiàng)目，在資產(chǎn)估值時(shí)現(xiàn)金流折現(xiàn)的價(jià)值未必能夠覆蓋總投成本（收購成本+改造成本）。
基于此，趙然指出，保租房REITs的發(fā)展尚在起步階段，雖然存量市場廣闊，但要克服相關(guān)問題還需時(shí)間，比如市場對于物業(yè)價(jià)值的理性回歸，或者對于保租房可以形成合理的價(jià)格錨。
“當(dāng)然，未來長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域REITs也會有一些機(jī)遇�！壁w然以長租房為例分析稱，從保租房覆蓋范圍來看，高端公寓一般不會選擇納保，所以未來試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到長租房，一些高端公寓就有望進(jìn)入到REITs發(fā)行的儲備項(xiàng)目中。這類項(xiàng)目通常處于核心位置、面對的人群也會相對高端，租金水平也會更高。
此外，從整個(gè)住宿行業(yè)來看，一些長短租結(jié)合的項(xiàng)目，比如酒店+長租房，或酒店內(nèi)有長租房的項(xiàng)目也有望進(jìn)入到REITs發(fā)行的儲備項(xiàng)目中。這類項(xiàng)目可以憑借酒店的短租收入拉高坪效，也可以憑借長租房的穩(wěn)定客源提高入住率，預(yù)期這類項(xiàng)目的收益率會較為可觀。
來源：新京報(bào)
編輯：jinbao
