從日前幾大國(guó)際房地產(chǎn)服務(wù)公司發(fā)布的報(bào)告來看,廣州2019年寫字樓無論從供應(yīng)量及凈吸納量,都處于較低位。受經(jīng)濟(jì)不確定等因素影響,全市租賃需求增長(zhǎng)放緩租金受壓。不過,機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2020年廣州寫字樓供應(yīng)將達(dá)高峰,屆時(shí)預(yù)計(jì)將帶動(dòng)凈吸納量上漲。
寫字樓
新增供應(yīng)創(chuàng)十年新低,空置率維持低位
2019年,廣州全市共三個(gè)新增甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市,分別為位于琶洲的廣州報(bào)業(yè)文化中心、位于國(guó)際金融城的金融城綠地中心和位于珠江新城的天德廣場(chǎng),共計(jì)新增寫字樓面積約25萬平方米,低于過去五年年均水平(44.6萬平方米)約43.9%。截至2019年末,全市甲級(jí)寫字樓總存量同比上升5%,至524萬平方米。
2019年,廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)可謂近十年市場(chǎng)新增供應(yīng)的最低值。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì),截至年底,廣州甲級(jí)寫字樓空置率5.5%,同比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)整體供需平衡,但與近十年年均新增供應(yīng)及凈吸納量約40萬平方米比較,差距較大。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗的壓力下,不少業(yè)主“以價(jià)換量”,使2019年全市平均租金同比下降1.7%,達(dá)190.8元每平方米每月。
各子市場(chǎng)中,琶洲商圈“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”,租金同比微升1.6%,增速領(lǐng)跑全市。且由于2018年底新入市項(xiàng)目在2019年的租賃表現(xiàn)良好,推動(dòng)琶洲空置率從2018年年底19.6%降至6.9%,吸納表現(xiàn)“可圈可點(diǎn)”。在租賃成交上,珠江新城及琶洲分別以42.5%及40.2%的面積占比,名列前茅。
TMT行業(yè)主導(dǎo)寫字樓租賃活動(dòng)
TMT行業(yè)(科技,媒體和電信)主導(dǎo)寫字樓租賃活動(dòng),從2018年占成交面積的18%升至2019年占成交面積的32%。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示,另一方面,由于政府結(jié)構(gòu)性去杠桿和經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定,房地產(chǎn)開發(fā)商和靈活辦公的經(jīng)營(yíng)者都放慢了擴(kuò)張的步伐,使得房地產(chǎn)業(yè)占全年整體租賃成交面積的份額從2018年的27%下降至2019年的14%。值得關(guān)注的是,金融業(yè)租賃占比較上年提高10.9個(gè)百分點(diǎn),保險(xiǎn)公司及證券公司動(dòng)作頻頻。
另外,據(jù)第一太平戴維斯分析,灣區(qū)經(jīng)濟(jì)概念和產(chǎn)業(yè)升級(jí)政策的出臺(tái)為更多機(jī)構(gòu)型投資者增強(qiáng)了市場(chǎng)信心,促其積極布局投資策略并找尋投資標(biāo)的。去年,自用型買家需求增長(zhǎng)明顯,國(guó)際金融城和珠江新城內(nèi)大宗買賣交易活躍。
黃埔寫字樓及工業(yè)物業(yè)成投資者關(guān)注重點(diǎn)
在成交的商業(yè)地產(chǎn)投資交易物業(yè)類型中,寫字樓以成交金額占比逾七成,衛(wèi)冕投資者最喜愛的物業(yè)。新興區(qū)域被看好,戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,黃埔區(qū)今年迎來大爆發(fā),共錄得8宗成交,交易總額占全市的57%。黃埔對(duì)產(chǎn)業(yè)載體的需求保持旺盛,寫字樓及工業(yè)物業(yè)都是投資者關(guān)注的重點(diǎn)。如緊靠未來發(fā)展核心國(guó)際金融城的魚珠港,2019年共錄得四棟寫字樓易手,成交金額共39億元。
而得益于商業(yè)氛圍濃厚,投資者亦熱衷于升級(jí)改造物業(yè)獲得資產(chǎn)價(jià)值的提升,老舊物業(yè)頻頻“回春”,如越秀區(qū)的多個(gè)商業(yè)裙樓及混合用途的物業(yè)項(xiàng)目,包括西門口廣場(chǎng)、東方文德廣場(chǎng)、東山錦軒及東山匯等,錄得24億元成交,成為買家爭(zhēng)相“搶灘”的香餑餑。
戴德梁行華中區(qū)資本市場(chǎng)執(zhí)行董事及主管蘇儉婷預(yù)測(cè),未來有產(chǎn)業(yè)、政策支持的新興商務(wù)板塊及傳統(tǒng)區(qū)域有改造空間的物業(yè),將持續(xù)受到關(guān)注。而在大灣區(qū)紅利政策下,外資市場(chǎng)活躍度將有增無減。
高力國(guó)際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光表示:“2020年預(yù)計(jì)新增可租賃面積達(dá)89萬平方米,預(yù)計(jì)將帶動(dòng)凈吸納量上漲。展望2020年,寫字樓新增供應(yīng)達(dá)到頂峰,全市平均租金水平有壓力,2021年后隨著新增供應(yīng)的減少,租金將逐步平穩(wěn)�！�
公寓
供應(yīng)創(chuàng)近7年新低 成交同比上漲66%
2019年受商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)放緩影響,據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì),廣州公寓市場(chǎng)供應(yīng)創(chuàng)近7年新低,為16710套85萬㎡,同比跌26%,僅為2017年的一半。
不過受2018年底“12·19商服政策”利好影響,2019廣州公寓市場(chǎng)成交反彈,成交28469套156萬㎡,同比上漲66%。去年,除2月春節(jié)外,其余月份廣州公寓成交量均破十萬平方米。公寓去庫存周期也由2018年底“12·19商服政策”出臺(tái)前的20.4個(gè)月,逐漸下降至9.0個(gè)月。
南沙花都荔灣從化成交刷新近四年新紀(jì)錄
2019年外圍主力四區(qū)的公寓供應(yīng)總量約占全市的六成,但同比減少48%。全年僅30個(gè)項(xiàng)目獲得公寓批售,除花都區(qū)時(shí)代云港、黃埔區(qū)合景天峻供應(yīng)超過1000套外,其余項(xiàng)目供應(yīng)貨量大多集中在300-500套之間。
成交方面,2019年除越秀區(qū)成交縮減外,其余十區(qū)公寓交易升溫。其中,黃埔區(qū)公寓成交重回6000套,番禺區(qū)保持4000套以上,南沙、花都、荔灣、從化區(qū)的成交更是刷新近四年紀(jì)錄,其余區(qū)域的公寓交易也均錄得大幅度增長(zhǎng)。
全年公寓成交熱點(diǎn)板塊增加至21個(gè),約為2018年的兩倍。除傳統(tǒng)熱點(diǎn)板塊外,花都區(qū)府、大沙地、開發(fā)區(qū)、進(jìn)港大道、新塘、智慧城6個(gè)板塊的新貨供應(yīng)增加,成交活躍度較2018年提升明顯。
零售
多家國(guó)際品牌在廣州開設(shè)首店
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì),2019年廣州優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)有6個(gè)購物中心開業(yè),為市場(chǎng)放出約43萬平方米新增供應(yīng),成為近年零售市場(chǎng)的供應(yīng)“小高峰”,全市優(yōu)質(zhì)零售存量被拉升至470萬平方米,平均租金同比上漲4.3%達(dá)789元每平方米每月,空置率同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至6.5%。
從零售項(xiàng)目新進(jìn)品牌業(yè)態(tài)分布上看,以唯品會(huì)、完美日記等為首的線上品牌在過去一年積極插旗購物中心,持續(xù)擴(kuò)張;大受年輕人,尤其是95后追捧的“顏值經(jīng)濟(jì)”全面崛起,與其相關(guān)的“顏值”業(yè)態(tài),如化妝品、珠寶首飾及美發(fā)、護(hù)膚等品類,擴(kuò)張態(tài)勢(shì)明顯。在全國(guó)“遍地開花”的首店經(jīng)濟(jì)同樣在廣州大放異彩,如Van Cleef& Arpels、SAINT LAURENT、MONCLER、始祖鳥及%Arabica等紛紛挺進(jìn)體育中心商圈。
2020年,預(yù)計(jì)廣州優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)將迎來約70萬平方米的新增供應(yīng)。隨著金融城、增城新塘、番禺萬博板塊日趨成熟,廣州商業(yè)版圖將持續(xù)外擴(kuò)。
來源：新快報(bào)
編輯：wangdc
