直播帶貨、線上商城、購物節(jié)、消費券、云招商……今年上半年，受疫情影響，居民消費活動減少，商業(yè)地產(chǎn)面臨較大挑戰(zhàn)。但隨著互聯(lián)網(wǎng)消費習(xí)慣變革，也為商業(yè)地產(chǎn)注入了新的發(fā)展動力。
在實現(xiàn)增量的同時，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也在拓展新的發(fā)展模式。在投資項目方面，今年上半年TOD項目（以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式）受熱寵，萬科、龍湖、保利、金地、金茂、招商等集體投向TOD項目。長江商報記者粗略統(tǒng)計，截至目前，全國TOD項目投資額累計交易額超420億元。
與之對應(yīng)的，“類REITs”等資產(chǎn)證券化模式受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，加速行業(yè)融資創(chuàng)新。
《2020中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》認為，資產(chǎn)證券化是大勢所趨。房地產(chǎn)信托投資基金作為地產(chǎn)領(lǐng)域投融資工具之一，以證券化方式盤活存量不動產(chǎn)，促進社會資本進入地產(chǎn)領(lǐng)域，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。
白皮書指出，從長期看，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也將借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的東風(fēng)，通過數(shù)字化發(fā)展逐步完善全渠道商業(yè)運營模式，提高經(jīng)營質(zhì)量和運營水平已成為行業(yè)發(fā)展趨勢。
互聯(lián)網(wǎng)為商業(yè)地產(chǎn)注入新生
今年上半年，受疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)受到影響，市場整體承壓。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，我國主要商業(yè)街商鋪和重點商圈(購物中心)商鋪租金水平整體下滑。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2020中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》顯示，在商業(yè)地產(chǎn)新房市場方面，今年1-5月全國銷售面積同比下降23.1%，新開工面積同比下降14.8%，市場整體承壓。在商業(yè)地產(chǎn)土地市場方面，今年1-6月，全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積11097萬平方米，同比微漲2.1%；成交規(guī)劃建筑面積8147萬平方米，同比下降10.0%。
與此同時，危機也加速了商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新求變。
疫情阻斷了線下消費，倒逼購物中心線上營業(yè)。不少購物中心注冊抖音號等第三方平臺，或者聯(lián)合商家直播帶貨。
比如，凱德星商城，疫情期間推出線上扣點減免，加速商戶入駐。截至目前，商城中超1000家線下合作商戶同步進駐，實名會員突破1000萬，可觸達用戶超1500萬。4月，凱德星商城還上線“微信支付，以及自主直播平臺“星直播”。同期，凱德華南區(qū)線上銷售額環(huán)比3月大幅提升40%。“6.18”期間，凱德“星直播”3場直播的場均銷售額突破百萬元。
7月7日，華潤置地披露，旗下購物中心及自有顧客服務(wù)平臺“一點萬象”平臺正式上線支付寶小程序，把全國50余家萬象城、萬象匯商場服務(wù)“搬進”支付寶中。截至目前，上海、杭州、南寧等6座城市的華潤萬象城、萬象匯已經(jīng)入駐支付寶數(shù)字生活平臺。支付寶方面稱，雙方合作小程序上線1天，吸引客流達2萬，核銷訂單達40萬，會員消費環(huán)比提升三成。
TOD投資熱、資產(chǎn)證券化尋找新機會
除了增量，商業(yè)地產(chǎn)商也在謀求轉(zhuǎn)變，尋找新的投資機會。
在投資項目方面，今年上半年TOD項目受熱寵，萬科、龍湖、保利、金地、金茂、招商等集體投向TOD項目。其中，4月27日，引入深圳地鐵，萬科51.8億元拿下佛山“香港城”TOD地塊；廣州地鐵、中交城投豪擲百億摘下廣州、佛山今年首宗TOD地塊；4月9日，“全球最美書店”落戶榕城TOD之地；藍綠雙城聯(lián)合體20.55億元奪杭州主城TOD地塊；龍湖、金地聯(lián)合體32.13億元競得東莞茶山最大TOD項目；保利聯(lián)合體66億元拿下虎門高鐵站TOD地塊；5月19日，龍湖武漢46.47億元落地TOD天街項目；招商58.87億元摘武漢硚口宗關(guān)TOD地塊；6月4日，中國金茂50億元簽約武漢長江TOD綜合體項目；成都軌道集團發(fā)布首張TOD地圖，正式曝光首批16個TOD項目區(qū)域分布及項目特點等。
上述項目，累計交易額超420億元。
所謂TOD項目是指“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”。其特點在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的“混合用途”，使居民和雇員在不排斥小汽車的同時能方便地選用公交、自行車、步行等多種出行方式。
隨著中國城市軌道交通建設(shè)不斷發(fā)展以及新型城鎮(zhèn)化和土地高效利用概念的提出，TOD模式在行業(yè)掀起了一股浪潮。在該模式下，城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入帶動土地增值，從而反哺城市，實現(xiàn)土地融資和城市基礎(chǔ)設(shè)施投資之間自我強化的正反饋關(guān)系。但這也意味著，該項目開發(fā)周期長，整合能力和專業(yè)要求較高，同時需要大量的儲備資源和較強的資本能力。
也正因此，商業(yè)地產(chǎn)融資相應(yīng)出現(xiàn)新的創(chuàng)新改變。值得注意的是，今年上半年，“類REITs”等資產(chǎn)證券化模式受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。REITs（房地產(chǎn)信托投資基金)是指作為地產(chǎn)領(lǐng)域投融資工具之一，以證券化方式盤活存量不動產(chǎn)，促進社會資本進入地產(chǎn)領(lǐng)域，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。
《2020中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》認為，資產(chǎn)證券化是大勢所趨。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房地產(chǎn)“產(chǎn)銷模式”逐步被“資管模式”取代，銀行信貸與房地產(chǎn)金融資產(chǎn)屬性的長短期錯配將進一步顯現(xiàn)，直接融資比例將大幅提升。未來不排除保險資金入場，TOD項目的長期性、穩(wěn)定性收益恰是保險資金長期投資回報的最佳標的。
數(shù)字化全渠道服務(wù)催生新格局
疫情促使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新求變，在求變中企業(yè)更加注重對商業(yè)項目的運營及管理。
某商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人在接受長江商報記者時表示，整體行業(yè)集中度越來越高，一二線城市商業(yè)土地資源越來越稀少，形成強者更強的局面。在該形勢下，圈地運動已不再是重點，項目布局和良好的運營管理顯得更加重要。從區(qū)域看，一二線城市優(yōu)勢依然明顯。從模式上看，企業(yè)數(shù)字化全渠道服務(wù)，加速線上線下同步發(fā)展成為必然。
該人士坦言，經(jīng)過幾十年發(fā)展，過去甲方只收租金，乙方經(jīng)營的模式將成為歷史，商業(yè)地產(chǎn)和商戶共同投資聯(lián)營模式將是未來趨勢。
《2020中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》預(yù)計，未來商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將加大線上營銷投入和比重，推動營銷模式持續(xù)升級，以平衡短期渠道受限為企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險。
從長期來看，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的東風(fēng)，通過數(shù)字化發(fā)展逐步完善全渠道商業(yè)運營模式，提高經(jīng)營質(zhì)量和運營水平已成為行業(yè)發(fā)展趨勢。白皮書表示，5G技術(shù)的應(yīng)用將加速商業(yè)地產(chǎn)運營的數(shù)字化轉(zhuǎn)型、賦能商業(yè)智能新模式，也將為購物中心運營管理帶來重大變革。
來源：長江商報
編輯：wangdc
