2015年蛋殼公寓剛剛誕生的時候，那時國內(nèi)的租房市場還處于互聯(lián)網(wǎng)化早期，傳統(tǒng)房屋中介領(lǐng)域的種種亂象不時登上新聞頭條。
此后幾年，當(dāng)長租公寓的行業(yè)“風(fēng)口”與租房信息和租房流程系統(tǒng)化、透明化的“東風(fēng)”吹遍國內(nèi)時，人們驟然發(fā)現(xiàn)關(guān)于租房的習(xí)慣已經(jīng)被革新：現(xiàn)在，租房者可以通過像蛋殼公寓這樣標(biāo)準(zhǔn)化、集中化、線上化的公寓托管平臺，放心、便捷地找到符合自己需求的高品質(zhì)房源，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)構(gòu)建起的大數(shù)據(jù)租房系統(tǒng)平臺已經(jīng)可以讓租房這件事變得全程無憂。
美國東部時間2020年1月8日，作為國內(nèi)長租公寓行業(yè)代表品牌的蛋殼公寓，向美國證券交易委員會更新了招股說明書，按照慣例，目前離蛋殼公寓正式登陸紐交所已經(jīng)只有一步之遙了。
根據(jù)更新的招股書，蛋殼公寓將通過此次IPO交易最多籌集超2億美元資金，發(fā)行區(qū)間設(shè)定為14.5美元到16.5美元之間，擬發(fā)售10,600,000股美國存托股票(ADS)，每股美國存托股票代表10股A類普通股。
招股書披露，截至2019年11月30日，蛋殼公寓管理的公寓數(shù)量為432,690間。2019年前10個月的總營收為57.13億元人民幣，較2018年前10個月19.92億元增長187%。
上市代表著什么?從企業(yè)發(fā)展歷程來看，這代表著蛋殼公寓已經(jīng)順利地蹚過行業(yè)發(fā)展早期的種種迷局，進(jìn)入成熟期;從結(jié)果看，這也代表著蛋殼公寓階段性的經(jīng)營成果總結(jié)：經(jīng)過幾年時間的發(fā)展，蛋殼公寓已驗(yàn)證好了自己的商業(yè)模式，其核心“價(jià)值點(diǎn)”正從簡單的巨額融資、城市擴(kuò)張、四十多萬間客房管理規(guī)模升華到了為長租公寓行業(yè)提供具備長遠(yuǎn)價(jià)值的盈利模式、運(yùn)營特色與未來發(fā)展?jié)摿Α?/P>
從招股書中，看蛋殼公寓的經(jīng)營亮點(diǎn)
從此前蛋殼公寓披露的招股書中，我們可以一窺它目前在長租公寓市場中所取得的亮點(diǎn)經(jīng)營業(yè)績，從而得以預(yù)見長租公寓行業(yè)的未來與后續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?/P>
根據(jù)招股書數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓在最近幾年實(shí)現(xiàn)了持續(xù)、大幅度的營收增長，這凸顯出長租公寓市場的未來想象空間。
從2017年的6.6億人民幣營收，到2018年的26.8億，再到2019年前10個月就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)超57億元人民幣的營收，蛋殼公寓的營收增長速度可謂“驚艷”，而且可以預(yù)見，這種高速上漲的步伐還將持續(xù)。
與整體營收增長相對應(yīng)的，就是蛋殼公寓入駐城市、運(yùn)營房間數(shù)的持續(xù)擴(kuò)張。根據(jù)招股書披露，截至2019年11月30日，蛋殼公寓已經(jīng)進(jìn)入了全國13座主流一二線城市，管理運(yùn)營的總房間數(shù)432,690間。
眾所周知的是，長租公寓行業(yè)是一個相對來說比較重資本的行業(yè)，所以在平臺業(yè)務(wù)擴(kuò)張期，虧損問題是所有平臺都不得不直面的第一大隱患。根據(jù)招股書顯示，2019年前9個月凈虧損為25.16億元人民幣，經(jīng)調(diào)整后的EBITDA為負(fù)14.61億元人民幣，尚未盈利的原因是其持續(xù)高速增長。
對比2018年的經(jīng)調(diào)整虧損率及經(jīng)調(diào)整EBITDA率，我們可以發(fā)現(xiàn)蛋殼公寓在過去幾年時間持續(xù)高速的增長，導(dǎo)致仍處于虧損狀態(tài)。但同時，其規(guī)模效應(yīng)以及成本控制能力正在逐步改善其盈利能力，比如，蛋殼公寓單間裝修成本從2017年的平均12,646元/間，下降到2019年前9個月的平均10,404元/間，投入回本周期為12到20個月，這證明了蛋殼公寓整體發(fā)展方向的正確性：未來隨著蛋殼公寓營收、規(guī)模的持續(xù)上漲以及整體運(yùn)營成本及資金投入的下降，蛋殼公寓的盈利能力將得到證明。
營收水平層面，蛋殼公寓的高增長成績已經(jīng)無需多言，而在成本控制層面，蛋殼公寓也已經(jīng)開始顯露出成效，公司在2019年前九個月的經(jīng)營費(fèi)用相比于前年正在下降。
也就是說，困擾著整個長租公寓行業(yè)的盈利問題已經(jīng)在蛋殼公寓上市前期得到提前解答，在企業(yè)保持良性擴(kuò)張與經(jīng)營提升的基礎(chǔ)上，長租公寓平臺的整體盈利指日可待。
相關(guān)實(shí)力投資方的支持可能也從一定程度上證明了“大佬”們對于蛋殼公寓未來的看好。根據(jù)招股書披露的股東結(jié)構(gòu)信息我們可以看出，蛋殼公寓的大股東有螞蟻金服和老虎環(huán)球基金等。其中螞蟻金服的加持將給蛋殼公寓未來在支付、金融、流量與獲客層面帶來更多可能，作為最大機(jī)構(gòu)投資人的老虎環(huán)球基金也實(shí)力強(qiáng)悍。
總體來看，蛋殼公寓目前不缺背景、業(yè)績、良性商業(yè)模式與好的市場環(huán)境，它缺的可能就只有“時間”。從這個維度來說，目前是蛋殼公寓最好的上市時間點(diǎn)，此舉可以加速蛋殼公寓的發(fā)展步伐，從而與“時間”賽跑，盡快在市場中實(shí)現(xiàn)更大、更多維度的價(jià)值體現(xiàn)。
在價(jià)值層面，蛋殼公寓有什么不一樣?
良好的經(jīng)營業(yè)績與商業(yè)模式都是市場需求的體現(xiàn)，這一點(diǎn)上我們可以說蛋殼公寓是抓住了我國龐大住房租賃市場的升級改造機(jī)會。但在企業(yè)的核心價(jià)值上，我們認(rèn)為蛋殼公寓的確是建立起了屬于自己的行業(yè)壁壘。
一直以來，一二線城市甚至近年來的三線城市市場都出現(xiàn)了程度各異的房源供給缺口，特別是外來務(wù)工人員、高校畢業(yè)生群體們，他們對于合適房源擁有持續(xù)不斷的需求，但往往卻面臨嚴(yán)重的“房源錯配”問題。
正規(guī)性、標(biāo)準(zhǔn)化、性價(jià)比、品質(zhì)感、好房源......這些租房者一直都需要被滿足的需求始終面臨著“錯位”的窘境。甚至大多數(shù)時候，租客就是沒有什么合適的好房源可選，往往只能“將就”。
在這一點(diǎn)上，蛋殼公寓基于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)賦能的“新租賃模式”顯示出了強(qiáng)大的“功效”。通過科技驅(qū)動，蛋殼公寓可以實(shí)現(xiàn)出房流程標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)而提高房源盤活效率，進(jìn)而從整體上提升市場租賃房源的數(shù)量。再加上將不同價(jià)位、風(fēng)格的公寓與不同特征的租客進(jìn)行智能匹配，可以幫助租客真正實(shí)現(xiàn)便捷地租到合適的房子。
房源問題、房屋空置率問題在技術(shù)與大數(shù)據(jù)維度上得到系統(tǒng)級解決之后，蛋殼公寓又繼續(xù)對租房者的租住舒適性提出了更高的自我要求，這是大勢所趨，也是自然的進(jìn)階要求。
那么如何讓租客享受到進(jìn)階的“品質(zhì)化”租房體驗(yàn)?如何提升租客特別是年輕租客們的租住舒適性?
一方面，當(dāng)然是要對旗下房源進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)代化的整體裝修風(fēng)格與配套提升，這點(diǎn)目前在行業(yè)中已是主流;另一方面，還要把周邊配套、交通、餐飲等等生活維度的舒適性也考慮進(jìn)來，那么核心問題就在于要通過互聯(lián)網(wǎng)手段來實(shí)現(xiàn)需求方和房源條件的快速匹配，解決行業(yè)普遍存在的“錯配”問題。
在這一點(diǎn)上，蛋殼公寓將房源匹配做到了極致。通過以“地圖找房”、“線上找房”等為代表的功能設(shè)置，租客可以通過篩選大量個性化條件來方便地找到自己想要的房源，這些創(chuàng)新系統(tǒng)平臺和功能形式都為租客提供了全新的智能租房體驗(yàn)。
另外，包含各類科技創(chuàng)新、貼心服務(wù)、租住空間環(huán)境等等維度的提升也是蛋殼公寓一直以來的運(yùn)營重點(diǎn)，這些舉措都是為了有效幫助租客能夠高效地找到讓自己滿意的房子。
當(dāng)然還有蛋殼公寓所積極承擔(dān)的企業(yè)社會價(jià)值，比如連續(xù)四年開展針對大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生的租房優(yōu)惠項(xiàng)目“椋鳥計(jì)劃”，連續(xù)兩年成為團(tuán)中央指導(dǎo)的“千校萬崗”大學(xué)畢業(yè)生成長計(jì)劃的獨(dú)家租房戰(zhàn)略合作伙伴，行業(yè)首創(chuàng)智能新風(fēng)系統(tǒng)打造綠色租住生活.....這些舉措與蛋殼公寓的精細(xì)化運(yùn)營、科技創(chuàng)新一起，構(gòu)筑起了的蛋殼公寓在行業(yè)中強(qiáng)大的影響力。
