房訊網(wǎng)訊 仲量聯(lián)行近日發(fā)布武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)2019年回顧及2020年展望，報(bào)告顯示，2019年武漢甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)同比放緩，疊加金融和科技新媒體行業(yè)的強(qiáng)勁需求，武漢甲級(jí)辦公樓空置率同比回落。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)全年共迎來六個(gè)新增項(xiàng)目，餐飲、時(shí)尚和生活配套業(yè)態(tài)構(gòu)成需求主力，多個(gè)城市首店落子江城。
優(yōu)質(zhì)辦公樓
2019年，全市錄得十個(gè)優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目入市。新增甲級(jí)項(xiàng)目進(jìn)駐建設(shè)大道，新增乙級(jí)項(xiàng)目分布武漢三鎮(zhèn)。唯一的甲級(jí)項(xiàng)目——卓爾國際中心，于建設(shè)大道商務(wù)區(qū)落成，進(jìn)一步強(qiáng)化了該區(qū)域的商務(wù)氛圍。新增乙級(jí)項(xiàng)目分布武漢三鎮(zhèn)，包括光谷金融中心、萬達(dá)尊、武漢光明中心、同馨商務(wù)大廈等。
全年新增的甲級(jí)和乙級(jí)項(xiàng)目共計(jì)49.2萬平方米，同比降低44.1%。其中，新增甲級(jí)項(xiàng)目同比大幅下降94.5%，新增乙級(jí)項(xiàng)目同比上升57.8%，導(dǎo)致甲級(jí)和乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)的空置率明顯分化。其中，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率同比下行5.6個(gè)百分點(diǎn)至30.7%，創(chuàng)下近三年以來最低水平；而乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率同比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)至38.6%。
數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行
受到軍運(yùn)會(huì)期間項(xiàng)目停工以及建設(shè)工程聯(lián)合驗(yàn)收實(shí)施的影響，使得預(yù)計(jì)在2019年末入市的項(xiàng)目延期。再疊加原計(jì)劃在2020年入市的項(xiàng)目，致使辦公樓市場(chǎng)在2020年將迎來新增供應(yīng)的歷史高峰——預(yù)計(jì)將有78.2萬平方米的新增甲級(jí)供應(yīng)和94.6萬平方米的新增乙級(jí)供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)供大于求的特征。
金融、科技新媒體行業(yè)需求強(qiáng)勁。受經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，2019年全市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)錄得凈吸納量37.7萬平方米，同比下降30.6%。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，全年乙級(jí)辦公樓凈吸納量為22.7萬平方米，高于甲級(jí)辦公樓凈吸納量的15.0萬平方米，表明租戶更親睞于租金更低的乙級(jí)辦公樓。
從行業(yè)細(xì)分來看，保險(xiǎn)業(yè)消費(fèi)端業(yè)務(wù)不斷深耕，隨之衍生出強(qiáng)勁的辦公空間擴(kuò)張需求。科技新媒體行業(yè)受到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的推動(dòng)，租賃需求依然旺盛，除了集中在光谷地區(qū)之外，中南中北路和漢口沿江等地區(qū)也出現(xiàn)了這類公司的大面積租賃成交。
租金穩(wěn)中有降。雖然2019年新增供應(yīng)放緩，但全市租金依然穩(wěn)中有降。一方面，2019年的新增供應(yīng)僅為階段性放緩，供應(yīng)高峰將在2020年重返市場(chǎng)，導(dǎo)致業(yè)主的租金預(yù)期依然謹(jǐn)慎。另一方面，經(jīng)濟(jì)增速放緩導(dǎo)致租戶對(duì)租金更加敏感，業(yè)主迫于去化壓力，更愿意提供靈活的租賃方案。
優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)展望：隨著2020年恒隆廣場(chǎng)、綠地中心等大體量標(biāo)桿項(xiàng)目的入市，將進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)租金仍將承壓。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，需求難有明顯提升。結(jié)構(gòu)性看，武漢第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，金融、房地產(chǎn)、專業(yè)服務(wù)行業(yè)有望繼續(xù)發(fā)力，科技新媒體行業(yè)將在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的過程中繼續(xù)展現(xiàn)出活躍的租賃需求，為武漢辦公樓市場(chǎng)增添活力。
從細(xì)分市場(chǎng)而言，光谷區(qū)域甲級(jí)辦公樓稀缺、科技企業(yè)聚集且符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)方向，預(yù)計(jì)租賃需求依然強(qiáng)勁，租金將持續(xù)堅(jiān)挺；而部分成熟商務(wù)區(qū)持續(xù)迎來新增項(xiàng)目的入市，在存量客戶的爭(zhēng)奪中，租金將繼續(xù)承壓。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
新增供應(yīng)重回高位。2019年武漢全年共錄得六個(gè)新增項(xiàng)目入市，優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)總體量達(dá)715萬平方米。武漢優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)在2018年新增供應(yīng)腳步暫緩后，2019年新增供應(yīng)重回高位，六個(gè)新項(xiàng)目帶來約44萬平方米的凈新增體量。
數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行
新增供應(yīng)主要集中在2019年下半年，其中第三季度于漢正街片區(qū)迎來復(fù)地打造的云尚武漢國際時(shí)尚中心的提前入市。第四季度共三個(gè)新項(xiàng)目入市，其中武昌濱江迎來12萬平方米體量的綠地繽紛城；另有由南國置業(yè)開發(fā)的南國中心一期及城市奧特萊斯兩個(gè)項(xiàng)目分別進(jìn)入解放大道商圈及街道口商圈，其中南國中心項(xiàng)目將于2020年迎來二期主體，城市奧特萊斯項(xiàng)目改造自原南國大家裝項(xiàng)目并臨近預(yù)計(jì)2020年底開通的地鐵8號(hào)線馬房山站，屆時(shí)項(xiàng)目通達(dá)性將進(jìn)一步提升。
餐飲、時(shí)尚和生活配套業(yè)態(tài)構(gòu)成需求主力，兒童、娛樂休閑業(yè)態(tài)活躍。2019年武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)的需求主要由餐飲、時(shí)尚及生活方式業(yè)態(tài)驅(qū)動(dòng)，而來自兒童及娛樂業(yè)態(tài)的需求也較為活躍�？罩寐释认陆�0.8個(gè)百分點(diǎn)至7.2%，新入項(xiàng)目良好的去化能力及部分老舊項(xiàng)目退出市場(chǎng)，2019年市場(chǎng)凈吸納量較2018年顯著增長，約為39萬平方米。
餐飲方面，武漢首家% Arabica在武漢天地圍擋，同時(shí)武漢天地迎來華中首家燒鳥小次郎，Trussardi Restaurant在永清商圈壹方南館圍擋，將開出繼漢街首店后的武漢第二家店。時(shí)尚方面，武漢迎來多家城市首店，其中l(wèi)ululemon于12月6日在武漢國際廣場(chǎng)開張，美國女裝品牌bebe進(jìn)入位于武昌街道口商圈的群光廣場(chǎng)，VETEMENTS于漢口永清商圈的壹方南館圍擋。生活配套方面，武昌中南、中北路商圈的楚河漢街新開業(yè)一家面積達(dá)1,500平方米的The Green Party旗艦店，此外西西弗書店、超級(jí)猩猩等品牌均有新店開張。兒童及娛樂休閑業(yè)態(tài)迎來HABA Digital兒童科創(chuàng)中心、LLJ夾機(jī)占等城市首店。
全市租金穩(wěn)中有升。全市首層非主力店平均租金穩(wěn)中有升，同比微漲0.1%至415元每平方米每月，資本值與租金一致，同比略有增長。隨著未來一批核心商圈高品質(zhì)項(xiàng)目的進(jìn)入，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，全市首層非主力平均租金將重回上漲區(qū)間。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)展望：2020年解放大道、青年路、建設(shè)大道等核心商圈預(yù)計(jì)陸續(xù)迎來漢口K11購物中心、南國中心二期、武漢恒隆廣場(chǎng)、華發(fā)中城商都、龍湖江宸天街等高品質(zhì)項(xiàng)目入市，這將為武漢三鎮(zhèn)居民帶來全新的購物體驗(yàn)。新項(xiàng)目的進(jìn)入預(yù)計(jì)使得核心商圈租金短期承壓，長期看則將推動(dòng)市場(chǎng)提質(zhì)升級(jí)。
從需求端看，2019年武漢市日用品類、通訊器材類、家用電器和音像器材類限額以上大類商品零售額增長較為突出，汽車類、金銀珠寶類商品零售額降幅收窄。結(jié)合電子產(chǎn)品及電動(dòng)汽車等業(yè)態(tài)加速布局線下展示門店，預(yù)計(jì)2020年武漢優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)將迎來更多體驗(yàn)業(yè)態(tài)品牌進(jìn)入或擴(kuò)張。
注：仲量聯(lián)行使用的辦公樓和零售市場(chǎng)的租金口徑為凈有效租金，即不含物業(yè)費(fèi)，刨去免租期之后的成交租金。租金的同比變化為同質(zhì)比口徑，為剔除新增項(xiàng)目之后，相同的存量項(xiàng)目的租金變化比例。
來源：房訊網(wǎng)
編輯：wangdc
