第三季度，沈陽商業(yè)地產(chǎn)市場活躍度穩(wěn)步恢復(fù)。仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，“辦公樓市場新增供應(yīng)暫緩，全市空置率有所降低；零售物業(yè)市場迎來供應(yīng)小高峰，休閑娛樂業(yè)態(tài)需求更趨活躍。”
優(yōu)質(zhì)辦公樓
大面積需求放緩，在線教育行業(yè)迎來調(diào)整期。本季度的辦公樓租賃問詢及成交較上季度略顯平淡，大面積需求型租戶縮減。金融服務(wù)、科技、專業(yè)服務(wù)類行業(yè)成為租賃市場的主要支撐力量。受“雙減政策”影響，擴(kuò)張勢頭正盛的在線教育行業(yè)需求明顯減少，原有的擴(kuò)租計(jì)劃暫停，部分項(xiàng)目出現(xiàn)提前解約或退租的情況。
本季度無新項(xiàng)目入市，空置率水平繼續(xù)回落。第三季度未錄得新增供應(yīng)，全市優(yōu)質(zhì)辦公樓總體量保持在352萬平方米。供應(yīng)暫緩使得市場整體空置率繼續(xù)回落至31.6%， 環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，甲級(jí)辦公樓市場錄得34.4%，環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。
租金持續(xù)呈現(xiàn)下行趨勢。三季度，整體市場租金維持在62元/平方米/月，環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。甲級(jí)辦公樓市場租金錄得77元/平方米/月，環(huán)比下降0.5%。租金的持續(xù)下探為租戶提供更具吸引力的租賃選擇。
高空置壓力在短期內(nèi)難有改觀。預(yù)計(jì)至今年年末，甲級(jí)辦公樓市場仍將迎來近7萬平方米新增供應(yīng)，加劇市場競爭。隨著高品質(zhì)項(xiàng)目的持續(xù)入市，CBD、金廊等核心板塊可供租戶的選擇增多，或?qū)⑻嵘袌龌钴S度。金融、專業(yè)服務(wù)、科技等行業(yè)仍將尋求核心板塊的租賃機(jī)會(huì)，而在線教育企業(yè)將在政策影響下持續(xù)進(jìn)行內(nèi)部整合，或?qū)⑨尫鸥嗫罩妹娣e進(jìn)入市場。受未來三年持續(xù)高新增供應(yīng)帶來的市場競爭影響，預(yù)計(jì)租金增長受限。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
餐飲、運(yùn)動(dòng)和生活類品牌持續(xù)擴(kuò)張，休閑娛樂業(yè)態(tài)備受青睞。核心商圈項(xiàng)目的良好表現(xiàn)拉動(dòng)市場凈吸納量的增長。業(yè)態(tài)方面，餐飲、運(yùn)動(dòng)及生活類品牌等租賃需求強(qiáng)勁，如中國李寧、MLB分別入駐大悅城、萬象城，榮耀、一加等手機(jī)品牌也在本季度開出多家新店。休閑娛樂業(yè)態(tài)開業(yè)步伐加快，餐酒吧、密室逃脫、卡丁車等進(jìn)駐購物中心更趨活躍，填補(bǔ)空置面積的同時(shí)吸引更多客流，帶動(dòng)商圈凈吸納量提升。
三季度錄得兩個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，市場總體量升至627萬平方米。位于沈北商圈的吾悅廣場本季度正式開業(yè)，依托周邊雄厚的居住人群及大學(xué)生群體，項(xiàng)目定位城市型新青年活力中心，并引入沈陽最大的永輝超市、MELAND及沈陽北部地區(qū)首家奈雪的茶，填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)空白，引領(lǐng)區(qū)域消費(fèi)升級(jí)。位于太原街商圈的蘇寧廣場，由原興隆一百改造而重新進(jìn)入市場。除蘇寧易購等蘇寧自營主力業(yè)態(tài)外，項(xiàng)目也引入多種娛樂、健身等體驗(yàn)業(yè)態(tài)，提升傳統(tǒng)商圈活力。受新項(xiàng)目入市影響，全市整體空置率升至19.4%，環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。
受零售業(yè)態(tài)持續(xù)調(diào)整作用，整體租金走勢平穩(wěn)。核心商圈彰顯出強(qiáng)大的消費(fèi)活力，客流量大、進(jìn)駐率高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目龍頭優(yōu)勢顯現(xiàn)，議價(jià)能力回升。部分項(xiàng)目積極進(jìn)行品牌業(yè)態(tài)調(diào)整，通過引入更多國際服飾和美妝護(hù)膚品牌，提升營業(yè)額，帶動(dòng)整體租金穩(wěn)中有升。第三季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈有效租金錄得237元/平方米/月，環(huán)比上浮0.7%。
未來密集的新增供應(yīng)入市或?qū)⑦M(jìn)一步促進(jìn)沈陽零售市場提質(zhì)升級(jí)。未來三年，沈陽零售市場將迎來項(xiàng)目密集開業(yè)，滿足各商圈的消費(fèi)升級(jí)需求，存量項(xiàng)目壓力隨之倍增，市場提質(zhì)升級(jí)的趨勢將愈加明顯。隨著年輕客群消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變，部分運(yùn)營商或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整定位策略，尋求引入更多潮牌、運(yùn)動(dòng)和娛樂類租戶，以增加目的性客流。消費(fèi)趨勢的快速變化，以及市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的加劇，將高效激發(fā)市場潛能，提升區(qū)域零售市場的品質(zhì)化和精細(xì)化發(fā)展，刺激零售需求增長。
來源：仲量聯(lián)行
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