2023年12月28日－29日，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店舉辦。年會(huì)由北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心、北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)、首都會(huì)展（集團(tuán)）有限公司、房訊網(wǎng)FUNXUN聯(lián)合主辦。
IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜出席了大會(huì)，柏文喜表示，在當(dāng)前共同唱響中國(guó)經(jīng)濟(jì)光明論的新時(shí)代，我們商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)自然不能缺席。因此我們商辦物業(yè)從業(yè)者需要客觀認(rèn)知和理性判斷當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換的新形勢(shì)，積極探尋行業(yè)發(fā)展新機(jī)遇和作好自身應(yīng)對(duì)與轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備。
一、如何唱響商辦物業(yè)發(fā)展光明論？
宏觀環(huán)境是商辦物業(yè)發(fā)展的前提，宏觀經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)繁榮，才能為商辦物業(yè)發(fā)展創(chuàng)造必要的市場(chǎng)環(huán)境。就宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮而言，一方面是總量保持增長(zhǎng)狀態(tài)，這樣才能為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)與商辦物業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整提供必要的增量調(diào)整機(jī)會(huì)，一個(gè)衰退和下降的市場(chǎng)肯定會(huì)讓各方面都十分艱難；另一方面則是這種總量增長(zhǎng)需要具備可持續(xù)性，就像駕駛汽車(chē)，只有較長(zhǎng)的賽道才有更多更好的調(diào)整機(jī)會(huì)與追趕可能。
經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)需要持續(xù)優(yōu)化。商辦物業(yè)的發(fā)展同樣體現(xiàn)為市場(chǎng)總量的擴(kuò)容和結(jié)構(gòu)的提升，這就需要與商辦物業(yè)緊密相關(guān)的金融、商貿(mào)、服務(wù)業(yè)在保持持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的占比也能不斷提升，因?yàn)檫@些產(chǎn)業(yè)正是商辦物業(yè)的市場(chǎng)與客戶(hù)所在，也是商辦物業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)性支撐和市場(chǎng)持續(xù)成長(zhǎng)的保證。
租售市場(chǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng)。市場(chǎng)是商辦物業(yè)的生命線和最基本的價(jià)值依托，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化提升，是商辦物業(yè)租售市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)吸納能力和吸納量持續(xù)增長(zhǎng)和保持必要的活躍度，以及物業(yè)自身實(shí)現(xiàn)保值增值的前提。
行業(yè)發(fā)展與運(yùn)行環(huán)境持續(xù)改善。就供給端而言，意味著開(kāi)發(fā)建設(shè)政策更加友好：城建、土地、金融、運(yùn)營(yíng)管理政策不斷優(yōu)化和行業(yè)親和度不斷提升；就市場(chǎng)端和運(yùn)維層面而言，意味著商辦物業(yè)持有和投資市場(chǎng)的持續(xù)改善與優(yōu)化，讓投資進(jìn)入、行業(yè)融資更加容易，交易市場(chǎng)和資產(chǎn)流動(dòng)性在不斷提升的同時(shí)，資產(chǎn)盈利能力的增強(qiáng)和運(yùn)營(yíng)管理的改進(jìn)也能得到更加友善的行業(yè)發(fā)展環(huán)境支持。
二、對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的判斷
探討商辦物業(yè)的行業(yè)發(fā)展機(jī)遇需要立足行業(yè)現(xiàn)實(shí)，首先需要對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及行業(yè)自身狀況有著客觀認(rèn)知、充分理解和準(zhǔn)確的把握。最近流行一個(gè)新詞，叫作統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的體感溫差，表明真實(shí)的行業(yè)感受往往和宏觀職能部門(mén)、宣傳部門(mén)發(fā)布與宣傳的不太一致，這是我們從事實(shí)務(wù)工作的人士需要特別注意的地方，因?yàn)槟_踏實(shí)地才能行路更穩(wěn)健。就宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行層面而言，以下兩點(diǎn)恐怕是我們無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)：
1、疫情之后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和反彈不及預(yù)期。三年疫情的影響不言而喻，疫后初期我們總以為經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)都會(huì)反彈甚至出現(xiàn)報(bào)復(fù)性回升，但一年來(lái)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行結(jié)果證明經(jīng)濟(jì)發(fā)展失速恐怕不只是疫情的影響。疫后恢復(fù)的狀況和速度并未達(dá)到普遍預(yù)期，眾所期待的報(bào)復(fù)性發(fā)反彈也未出現(xiàn)，所謂的我國(guó)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)的韌性實(shí)際上在重重壓力和下滑勢(shì)頭之下還有待考驗(yàn)。
2、政策空轉(zhuǎn)與發(fā)展新動(dòng)力。觀察近些年的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行之疲態(tài)，以及去年以來(lái)的一系列逆周期調(diào)節(jié)和旨在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回暖與復(fù)蘇的措施，實(shí)際上已出現(xiàn)了普遍的政策空轉(zhuǎn)問(wèn)題與明顯的滯漲跡象，當(dāng)前政策的油門(mén)似乎已無(wú)法給經(jīng)濟(jì)回升增添新的動(dòng)力，找尋發(fā)展新動(dòng)力和新動(dòng)能，自然也就成了可持續(xù)發(fā)展的必然之選。
3、尋求發(fā)展新動(dòng)力，轉(zhuǎn)換發(fā)展模式勢(shì)在必然。之所以當(dāng)前出現(xiàn)了明顯和普遍的政策空轉(zhuǎn)問(wèn)題，主要還是由于之前長(zhǎng)期依賴(lài)的負(fù)債發(fā)展模式已走到盡頭，無(wú)論企業(yè)，還是政府和居民都已失去了以加杠桿來(lái)?yè)Q取投資和消費(fèi)增量的能力和空間，投資、消費(fèi)、出口這"三駕馬車(chē)"和傳統(tǒng)的凱恩斯式總需求管理模式走入了死胡同，這一點(diǎn)上有些類(lèi)似西方上世紀(jì)七十年代初期亟需里根經(jīng)濟(jì)學(xué)和撒切爾主義來(lái)拯救的那種狀態(tài)。從實(shí)踐來(lái)看，過(guò)往的投資驅(qū)動(dòng)模式面臨可持續(xù)籌資能力喪失、投資邊際效應(yīng)快速遞減的問(wèn)題，而出口增長(zhǎng)承壓、消費(fèi)增長(zhǎng)乏力也是不可回避的現(xiàn)實(shí)。尋求可持續(xù)發(fā)展新動(dòng)力，推動(dòng)發(fā)展模式的調(diào)整與轉(zhuǎn)換勢(shì)在必然。
三、促進(jìn)國(guó)民收入增長(zhǎng)和提振消費(fèi)是發(fā)展模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵
市場(chǎng)化、全球化和城市化推動(dòng)了我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)幾十年的高速增長(zhǎng)，也造就了高度依賴(lài)外需和世界第一制造業(yè)的當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)，以及依賴(lài)高負(fù)債推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展模式。這也是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)失速、逆周期調(diào)節(jié)的宏觀政策普遍失效的原因所在。
1、依靠外需，高度依賴(lài)外貿(mào)的制造業(yè)大國(guó)面臨需求增長(zhǎng)的天花板。
近年來(lái)的地緣政治沖突和國(guó)際政治關(guān)系演變，使得以WTO為推動(dòng)的經(jīng)貿(mào)全球化發(fā)生了向政治層面的國(guó)際價(jià)值觀聯(lián)盟和強(qiáng)化價(jià)值觀聯(lián)盟內(nèi)經(jīng)貿(mào)交流的轉(zhuǎn)變，而這一變動(dòng)也正在快速改變著國(guó)際經(jīng)貿(mào)結(jié)構(gòu)和重塑著國(guó)際產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，自然導(dǎo)致我國(guó)出現(xiàn)了外需增長(zhǎng)乏力和產(chǎn)業(yè)外移的問(wèn)題，去年墨西哥取代中國(guó)成為美國(guó)第一大貿(mào)易國(guó)就其中的標(biāo)志性事件。而"中國(guó)生產(chǎn)-歐美消費(fèi)"這一過(guò)往的推動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的典型互動(dòng)模式的逐漸打破，反過(guò)來(lái)也影響了中國(guó)低成本制造業(yè)對(duì)歐美需求長(zhǎng)期增長(zhǎng)的推動(dòng)，引發(fā)了歐美需求增長(zhǎng)乏力和中國(guó)制造業(yè)大國(guó)需求天花板的出現(xiàn)。另外，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和成本提升，也讓以低端制造業(yè)為主的中國(guó)產(chǎn)業(yè)成本競(jìng)爭(zhēng)力出現(xiàn)頹勢(shì)，這也是推動(dòng)中國(guó)制造業(yè)批量外移的動(dòng)因之一。
2、內(nèi)需增長(zhǎng)乏力導(dǎo)致投資依賴(lài)型增長(zhǎng)模式失去市場(chǎng)基礎(chǔ)。
長(zhǎng)期以來(lái)國(guó)民收入分配結(jié)構(gòu)中居民收入占比過(guò)低，同時(shí)還并存著嚴(yán)重的收入分配不均，在投資主導(dǎo)型的發(fā)展模式之下必然導(dǎo)致內(nèi)需不足和內(nèi)需增長(zhǎng)乏力的問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)下行期則更是如此。另外我國(guó)特有的政績(jī)觀往往也以GDP增長(zhǎng)，而非國(guó)民收入水平、充分就業(yè)為導(dǎo)向，在形成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的投資依賴(lài)和出口依賴(lài)的同時(shí)，必然對(duì)于居民消費(fèi)不夠重視，最終引發(fā)了當(dāng)前的以高負(fù)債支持的投資擴(kuò)張性增長(zhǎng)模式走到了盡頭。
3、國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)為發(fā)展模式轉(zhuǎn)向以國(guó)民收入增長(zhǎng)和提振消費(fèi)為核心動(dòng)力提供了借鑒。
上世紀(jì)6、70年代的日本國(guó)民收入倍增計(jì)劃的有效實(shí)施，在推動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)起飛和越過(guò)"中等收入陷阱"的同時(shí)，也推動(dòng)了日本經(jīng)濟(jì)向消費(fèi)型社會(huì)和高質(zhì)量發(fā)展模式的成功轉(zhuǎn)型，同時(shí)也讓日本國(guó)民的生活水平得以大大提升，并增強(qiáng)了日本國(guó)內(nèi)市場(chǎng)消費(fèi)能力和日本經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展能力，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)模式全面轉(zhuǎn)向以推動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)的內(nèi)需市場(chǎng)發(fā)展提供了殷鑒。另外，就基本經(jīng)濟(jì)邏輯而言，消費(fèi)是生產(chǎn)的終極目的，而當(dāng)前支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的由外向型經(jīng)濟(jì)向內(nèi)外雙循環(huán)模式的轉(zhuǎn)型，更需要消費(fèi)作為內(nèi)需市場(chǎng)不斷增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。
四、大消費(fèi)成為發(fā)展主動(dòng)力之下商辦物業(yè)的新機(jī)遇
在改革開(kāi)放以來(lái)所逐步形成的大進(jìn)大出、兩頭在外的外向型經(jīng)濟(jì)模式之下，生長(zhǎng)出了以外向型制造業(yè)為核心的當(dāng)前的中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在實(shí)現(xiàn)將中國(guó)豐富的勞動(dòng)力向人口紅利成功轉(zhuǎn)化的同時(shí)，形成了圍繞外向型經(jīng)濟(jì)和制造業(yè)、金融和貿(mào)易服務(wù)的商辦物業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)高度積聚于沿海、沿江以及中心城市和都市圈，商辦物業(yè)市場(chǎng)以金融、商貿(mào)服務(wù)業(yè)為對(duì)象。標(biāo)桿性大都以有頭部外資機(jī)構(gòu)入住為榮，而外資機(jī)構(gòu)通常也以更強(qiáng)的財(cái)務(wù)實(shí)力和更強(qiáng)的抗周期性成為商辦物業(yè)優(yōu)先招徠入住的對(duì)象，反過(guò)來(lái)這些優(yōu)秀外資機(jī)構(gòu)的聚集也為其所入住的商辦物業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)提供了穩(wěn)定與持續(xù)增長(zhǎng)的租金支持能力和形象溢價(jià)。其中最典型的代表就是北京的國(guó)貿(mào)中心和華貿(mào)中心，上海的恒隆廣場(chǎng)等，即使在最困難的三年疫情期間其出租率和租金都維持了較好的水平。
發(fā)展主動(dòng)力轉(zhuǎn)向大消費(fèi)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必然也會(huì)隨之發(fā)生調(diào)整，而為之服務(wù)的商辦物業(yè)市場(chǎng)自然也會(huì)因之而變。在推動(dòng)大消費(fèi)和推行內(nèi)外雙循環(huán)模式之下，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必然會(huì)被重構(gòu)，在低端制造業(yè)外外遷和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的同時(shí)，一些內(nèi)地的中心城市產(chǎn)業(yè)熱度和發(fā)展速度呈現(xiàn)上升勢(shì)頭也是十分明顯的現(xiàn)實(shí)。消費(fèi)作為發(fā)展主動(dòng)力所帶來(lái)的相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位提升和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度也會(huì)隨之加大，大消費(fèi)成為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向商貿(mào)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)及其配套的資本市場(chǎng)、金融服務(wù)調(diào)整的主要結(jié)構(gòu)牽動(dòng)，而以這些機(jī)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)為服務(wù)對(duì)象的商辦市場(chǎng)也將呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性提升和市場(chǎng)擴(kuò)大的可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)。
五、求真務(wù)實(shí)，實(shí)事求是，以大消費(fèi)為推動(dòng)，迎接商辦物業(yè)發(fā)展新時(shí)代的到來(lái)
宏觀層面和政策層面的調(diào)整與變動(dòng)，必然帶來(lái)商辦物業(yè)發(fā)展環(huán)境、行業(yè)格局的調(diào)整以及市場(chǎng)機(jī)會(huì)的涌現(xiàn)，而作好戰(zhàn)略取勢(shì)的同時(shí)優(yōu)化自身發(fā)展策略和運(yùn)營(yíng)水平，才能抓住大消費(fèi)為發(fā)展主動(dòng)力之下的行業(yè)機(jī)會(huì)。
1、宏觀層面：經(jīng)過(guò)現(xiàn)實(shí)折沖之后，終究還是要回到切實(shí)推動(dòng)國(guó)民收入持續(xù)增長(zhǎng)和收入分配改革，讓國(guó)民收入增長(zhǎng)和大消費(fèi)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大動(dòng)力源和發(fā)展成果真實(shí)體現(xiàn)的方向上來(lái)。唯有如此才能讓人們有錢(qián)花，讓消費(fèi)能力持續(xù)增長(zhǎng)，讓提振消費(fèi)的政策訴求成為有源之水。
2、政策層面：在政策取向和政策邏輯上，必須將以往的高負(fù)債和投資驅(qū)動(dòng)型的發(fā)展政策內(nèi)核，調(diào)整為以提升居民收入、擴(kuò)張消費(fèi)能力的政策內(nèi)核。比如把以往的低效和無(wú)效建設(shè)，導(dǎo)致過(guò)剩產(chǎn)能和低效資產(chǎn)、僵尸企業(yè)的過(guò)度投資和、低效投資，以各類(lèi)政策工具引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化為國(guó)民消費(fèi)能力。如此一來(lái)，真實(shí)的市場(chǎng)指揮棒和貨幣選票之下必然帶來(lái)健康的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)化企業(yè)，以及繁榮和有活力的就業(yè)市場(chǎng)。
3、產(chǎn)業(yè)層面：需要持續(xù)破除促進(jìn)消費(fèi)的制度性障礙，在建設(shè)統(tǒng)一大市場(chǎng)的同時(shí)不斷改善消費(fèi)環(huán)境，化解消費(fèi)困境，解決居民消費(fèi)和花錢(qián)的障礙問(wèn)題。比如加快醫(yī)療、教育、養(yǎng)老改革，搬走壓抑消費(fèi)和導(dǎo)致高儲(chǔ)蓄的這"三座大山"，化解提振消費(fèi)中不敢花錢(qián)的問(wèn)題。另外還要不斷創(chuàng)新消費(fèi)支持，比如推動(dòng)消費(fèi)金融和普惠金融的發(fā)展，以助力消費(fèi)能力的提升。
4、企業(yè)層面：
就具體的商辦物業(yè)企業(yè)而言，在價(jià)值觀上最重要的就是堅(jiān)持實(shí)事求是和腳踏市場(chǎng)、行業(yè)實(shí)際，立足企業(yè)自身這個(gè)根本，不去跟風(fēng)和追隨太多的虛幻潮流，從方法論層面依然需要堅(jiān)持市場(chǎng)化、法制化，以及融入世界市場(chǎng)和擁抱文明的主流方向；這才是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和抓住發(fā)展模式和發(fā)展動(dòng)力轉(zhuǎn)型之下商辦物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的根本保證。
5、2024年商辦物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展展望
客觀而言，2024年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀，發(fā)展模式和發(fā)展動(dòng)力的路徑依賴(lài)依然嚴(yán)重，要實(shí)現(xiàn)發(fā)展模式和發(fā)展動(dòng)力的根本調(diào)整與轉(zhuǎn)型不但存在知易行難的問(wèn)題，恐怕還存在較大的觀念分歧與政策、產(chǎn)業(yè)、企業(yè)戰(zhàn)略協(xié)同的困難。但是唱響中國(guó)經(jīng)濟(jì)光明論的大方向之下，市場(chǎng)化、法制化以及向消費(fèi)社會(huì)的轉(zhuǎn)型是終究無(wú)法改變的國(guó)之大勢(shì)，對(duì)此大勢(shì)早把握、早準(zhǔn)備，才能在機(jī)遇真正來(lái)臨的時(shí)候不缺席，真正奏響中國(guó)商辦物業(yè)發(fā)展的協(xié)奏曲。
