房地產(chǎn)業(yè)所謂的“金九銀十”已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)。剛剛過(guò)去的國(guó)慶長(zhǎng)假，西安不少售樓部傳出了人氣上升、到訪量增加的消息。在經(jīng)歷一個(gè)供需渙散的9月份之后，西安樓市真的熱了嗎？
國(guó)慶長(zhǎng)假期間，西安樓市出現(xiàn)3個(gè)“千人搖”
9月29日開(kāi)始登記的華潤(rùn)置地·未來(lái)城市，10月1日開(kāi)始登記的大華錦繡前城和紫薇·華發(fā)CID中央首府，一共推出498套住宅。最終，這三個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商一共核驗(yàn)通過(guò)7015個(gè)家庭。按可售房源和核驗(yàn)通過(guò)數(shù)計(jì)算，華潤(rùn)置地·未來(lái)城市、紫薇·華發(fā)CID中央首府的中簽率將不足10%，大華錦繡前城的中簽率或不足5%。
此外，御錦城、康橋·悅?cè)貓@意向登記也超過(guò)千組，但登記截止日期是在假期之后。
今年國(guó)慶遇上中秋節(jié)，假期長(zhǎng)達(dá)8天。不僅旅游和消費(fèi)市場(chǎng)摩拳擦掌，西安多個(gè)樓盤(pán)也趕在小長(zhǎng)假期間推出房源，上述一些項(xiàng)目的火爆登記正是在這樣的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)的。
那么，這是否形成開(kāi)發(fā)商出貨良機(jī)呢？就商品住房銷售公示來(lái)看，火爆的登記場(chǎng)面并未在所有推貨樓盤(pán)呈現(xiàn)。
記者發(fā)現(xiàn)，若以國(guó)慶假期作為登記截止時(shí)間，西安一共有10個(gè)樓盤(pán)完成意向登記。除了3個(gè)樓盤(pán)面臨“千人搖”，中南·春風(fēng)南岸和龍騰萬(wàn)都匯·華府兩個(gè)項(xiàng)目核驗(yàn)通過(guò)數(shù)也超過(guò)了各自房源，預(yù)計(jì)將以搖號(hào)方式?jīng)Q定購(gòu)買(mǎi)資格。而剩余5個(gè)樓盤(pán)，登記數(shù)量均達(dá)不到所推房源數(shù)量，將會(huì)轉(zhuǎn)入平銷。
這就是說(shuō)，在國(guó)慶假期推貨的住宅項(xiàng)目，“搖號(hào)”和“不搖號(hào)”比例各占一半。其中，臨潼區(qū)的盛唐融城推出4號(hào)樓128套房源，最終遭遇0登記。與此同時(shí)，部分樓盤(pán)存在意向登記明顯超過(guò)核驗(yàn)通過(guò)數(shù)量的情況：有樓盤(pán)在意向登記時(shí)顯示有數(shù)十組客戶申請(qǐng)，結(jié)果核驗(yàn)資格時(shí)就只剩寥寥個(gè)位數(shù)——超過(guò)80%的意向登記客戶“未核驗(yàn)或申請(qǐng)撤銷”。
看房的人多了，實(shí)際銷售“冷暖自知”
今年9月份，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不足，但因開(kāi)工率恢復(fù)，使得推盤(pán)量在近期得到保障。早在假期開(kāi)始前，就有不少機(jī)構(gòu)期待市場(chǎng)人氣的突破。
在西安高新區(qū)三期，記者在假期中了解到，一個(gè)國(guó)慶節(jié)前剛剛完成房源登記的樓盤(pán)，項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)稱所推140-160㎡左右房源已經(jīng)賣(mài)完了。未來(lái)一段時(shí)間將會(huì)推出195㎡左右戶型，如果再想看140㎡左右的房子，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間會(huì)比較晚。
記者走訪了曲江二期的兩個(gè)新盤(pán)，一個(gè)住宅、一個(gè)公寓，售樓部人都比較多。據(jù)住宅項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)介紹，“我們總共三百來(lái)套房，每個(gè)銷售員預(yù)登記的客戶都有一百多位了。”
一位業(yè)內(nèi)人士透露，許多賣(mài)得快的房子占有價(jià)格和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，但也有的可能另有隱情，比如有些是靠產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、內(nèi)部?jī)?chǔ)備客戶消化，“現(xiàn)在各樓盤(pán)銷售其實(shí)是‘冷暖自知’�！�
在西安歐亞學(xué)院人居環(huán)境學(xué)院客座教授朱郁看來(lái)，國(guó)慶樓盤(pán)到訪量增加源于近期市場(chǎng)供應(yīng)增多，一些備案價(jià)相對(duì)較低房源也開(kāi)始入市。而且，在西安郊區(qū)有大量不需搖號(hào)樓盤(pán)，并因購(gòu)買(mǎi)條件寬松而吸引大量陜西省外客戶，“西安樓市人氣整體比7、8月份明顯提高，但實(shí)際銷售分化比較嚴(yán)重，一些遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的關(guān)注度很難與主城區(qū)相比�！�
記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，近兩年住宅供應(yīng)不斷增多的西咸、涇渭、臨潼和浐灞區(qū)域，部分樓盤(pán)因周邊配套不完善等問(wèn)題，關(guān)注度遠(yuǎn)不及主城區(qū)，有些房源銷售已長(zhǎng)達(dá)一年以上。
“金九”樓市成色不足，有人想換房但覺(jué)得沒(méi)有合適的
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)銷售經(jīng)理邵保善說(shuō)，今年國(guó)慶期間，許多回西安探親的人士都去看房了。整體而言，雖然看房者不少，但不少樓盤(pán)的銷售可能一般，“主要是市場(chǎng)上房源增多以后，客戶反而不著急了，覺(jué)得早買(mǎi)晚買(mǎi)也沒(méi)有太大區(qū)別�！�
一位地產(chǎn)觀察人士稱，去年下半年樓市逐漸降溫后，今年疫情沖擊是雪上加霜。不少房企把銷售節(jié)奏壓到了四季度，西安近期供需有所回升，但相比去年和前年，成交仍然偏冷。
國(guó)慶假期之前，西安樓市剛剛經(jīng)歷名不副實(shí)的“金九”。
記者梳理西安商品住房銷售公示（含灃東）發(fā)現(xiàn)，9月份全市有41個(gè)樓盤(pán)入市登記，一共推出7751套房源。在2018年9月，西安登記的房源量超過(guò)9000套；2019年9月，西安入市房源高達(dá)15088套。也就是說(shuō)，今年9月入市房源約相當(dāng)于去年同期的一半。
從9月各區(qū)域的推盤(pán)量來(lái)看，大部分房源集中到了浐灞和港務(wù)區(qū)板塊、高新的軟件新城和高新三期板塊以及西咸的灃東板塊，一些熱點(diǎn)區(qū)域，如：曲江則沒(méi)有房源推出。
9月份入市登記的41個(gè)樓盤(pán)中，需要搖號(hào)的一共有9個(gè)，其余32個(gè)樓盤(pán)都轉(zhuǎn)入了平銷。在無(wú)須搖號(hào)就可直接購(gòu)買(mǎi)的32個(gè)項(xiàng)目中，海逸長(zhǎng)洲、中金·金驪�？�、金輝·東方銘著、隆源國(guó)際城等4個(gè)樓盤(pán)單批次房源出現(xiàn)核驗(yàn)通過(guò)為0。
“房子太貴了，想買(mǎi)一套基本上就要把半生的收入壓進(jìn)去了�！弊≡谖囱肼芬惶變删邮业氖Y先生，因?yàn)楹⒆又饾u長(zhǎng)大想換一套三居室或四居室。近兩個(gè)月他看了不少樓盤(pán)，但要么區(qū)域不理想，要么就是總價(jià)接受不了，“除非賣(mài)掉現(xiàn)在住的房子，可新樓盤(pán)位置又太偏了。”
當(dāng)然，今年房源供應(yīng)不及去年，存在疫情后工程進(jìn)度遲滯影響，但一些開(kāi)發(fā)商有意“捂盤(pán)”也是不爭(zhēng)事實(shí)。某國(guó)有房企銷售負(fù)責(zé)人介紹，他們的推盤(pán)計(jì)劃原本是下半年，但現(xiàn)在還要看市場(chǎng)反饋再說(shuō)。這位負(fù)責(zé)人稱，年底是房企沖量階段，但今年疫情后購(gòu)買(mǎi)力下降，加上很多樓盤(pán)推出了高總價(jià)改善房源，要想走量其實(shí)很難，“開(kāi)盤(pán)賣(mài)一半已經(jīng)算不錯(cuò)�！�
四季度銷售壓力不小，樓市或迎來(lái)一輪促銷潮
國(guó)慶假期剛結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)最刷屏的一條消息來(lái)自恒大：9月1日-10月8日這38天里，恒大銷售1416.3億元，創(chuàng)同期歷史新高。而恒大此次銷售額高增長(zhǎng)是“7折”賣(mài)房的成效。9月初，恒大董事會(huì)主席許家印在營(yíng)銷大會(huì)上宣布，自9月7日起至10月8日，恒大全國(guó)樓盤(pán)全線7折，并要求“金九銀十”兩個(gè)月，單月銷售額要沖刺1000億元。
以打折賣(mài)房的方式來(lái)沖刺全年目標(biāo)、把負(fù)債降下來(lái)，恒大的做法有一定代表意義：金融的“三道紅線”相當(dāng)于動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)奶酪，向市場(chǎng)回收資金似乎是更現(xiàn)實(shí)的路徑。
“四季度大概率會(huì)延續(xù)三季度市場(chǎng)走勢(shì)，因?yàn)槊磕晁募径葮鞘械馁Y金供給都會(huì)收緊。”經(jīng)濟(jì)觀察人士周文豪認(rèn)為，由于四季度不是樓市消費(fèi)旺季，部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì)因?yàn)橘Y金鏈?zhǔn)站o，而在年末推出超過(guò)往年的降價(jià)促銷活動(dòng)。
朱郁亦認(rèn)為，今年四季度樓市促銷很可能在三類房企中出現(xiàn)：一是年度任務(wù)未完成，同時(shí)自身又觸及“三道紅線”；二是明年銷售任務(wù)較重需提前積蓄客戶；三是今年任務(wù)已然無(wú)希望完成，促銷能賣(mài)多少就回籠多少資金。
目前來(lái)看，市場(chǎng)真正要解決的是供應(yīng)與需求的匹配問(wèn)題。由于西安的新房供給更多出現(xiàn)在遠(yuǎn)郊區(qū)域，而即使是遠(yuǎn)郊樓盤(pán)，整體價(jià)格較之2019年也有一定程度甚至大幅度上漲�！安簧儋�(gòu)房者放棄購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)向觀望，原因就是對(duì)目前對(duì)房?jī)r(jià)持猶豫和懷疑態(tài)度�！敝芪暮婪Q。
來(lái)源：華商報(bào)
編輯：wangdc
