2020年伊始爆發(fā)的新型冠狀病毒（新冠）由于其強(qiáng)擴(kuò)散性對(duì)北京乃至中國帶來了巨大影響。截止到2月9日，北京共產(chǎn)生確診病例337例，疑似病例207例。新冠的影響反映在整個(gè)經(jīng)濟(jì)的方方面面，出于控制疫情而進(jìn)行的隔離導(dǎo)致人員不能按時(shí)返工，春節(jié)期間消費(fèi)大幅下滑。此外，交通運(yùn)輸、物流、旅游、文娛等行業(yè)均受到不同程度打擊。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫的預(yù)測，新冠的爆發(fā)將會(huì)較大程度的影響2020年中國GDP的增速，如疫情能夠在三月底控制住，則GDP增速將下降為5.4%，如延長至六月則增速將僅為4.5%（圖一）。
經(jīng)過近20年的發(fā)展，同2003年相比，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)生了巨大的變化，對(duì)外貿(mào)易依存度從2003年的51.89%降低到2019年上半年的32.5%（圖二）。目前中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)正面臨減速換擋期，且經(jīng)濟(jì)從原有的以出口為導(dǎo)向轉(zhuǎn)為以內(nèi)需為導(dǎo)向。2003年非典過后，強(qiáng)勁的出口迅速彌補(bǔ)了非典給經(jīng)濟(jì)造成的損失，即便有非典的影響，當(dāng)年GDP增速仍保持了10%的增長。而目前，中國經(jīng)濟(jì)主要依靠內(nèi)需拉動(dòng)，同時(shí)，現(xiàn)今的國際形勢更為復(fù)雜，中國面對(duì)的國內(nèi)國際挑戰(zhàn)較2003年更為嚴(yán)峻，因此新冠打擊之下經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的周期會(huì)較2003年非典更為漫長。
寫字樓市場
現(xiàn)狀-需求疲軟、租金下行壓力、空置率上升、未來供應(yīng)量大
自2018年四季度，北京寫字樓市場租賃成交開始出現(xiàn)小幅下滑，租金也自此出現(xiàn)下調(diào)趨勢。2019年全年，北京寫字樓租賃市場仍表現(xiàn)平平，全市和五大核心商圈寫字樓市場年度凈吸納量分別為39.9萬和12.7萬平方米，分別為近十年來年度平均凈吸納量的73.1%和38.0%。截止至2019年年底，北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣382.4元和427.9元，分別較2018年同期下降4.4%和2.7%。同時(shí)，2019年北京寫字樓市場迎來了供應(yīng)高峰，全年新增供應(yīng)高達(dá)101.8萬平方米，是繼2007年和2016年之后又一次超百萬。至此，2019年年末，北京全市和五大核心商圈寫字樓空置率分別較2018年底上升5.1和3.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)13.5%和7.6%。未來三年，北京寫字樓市場仍將有約300萬平方米的新增供應(yīng)投放市場，而僅2020年新增供應(yīng)就預(yù)計(jì)將達(dá)到150萬平方米。
疫情對(duì)北京寫字樓市場帶來挑戰(zhàn)
1、在2019年北京寫字樓市場表現(xiàn)平淡的背景下，2020年一季度，“新冠”疫情的到來為北京寫字樓市場帶來了新的挑戰(zhàn)。
2、對(duì)于企業(yè)租戶而言，由于疫情正處于上升期，節(jié)后復(fù)工讓遠(yuǎn)程和家庭辦公成為目前大多企業(yè)租戶的首選，辦公室租金和員工工資成為目前企業(yè)需要承擔(dān)的主要成本。
3、對(duì)于開發(fā)商而言，需要承受的經(jīng)濟(jì)壓力也相對(duì)嚴(yán)峻。其一，為了應(yīng)對(duì)疫情，避免租戶流失，則需提供更加健康安全的辦公環(huán)境，這樣勢必會(huì)支付更多的成本在樓宇防疫和管理層面；其二，受疫情爆發(fā)影響，許多開發(fā)商的在建項(xiàng)目都處于停滯狀態(tài)，由此帶來的經(jīng)濟(jì)損失也不容小窺；其三，疫情尚未結(jié)束，大部分企業(yè)租戶都處于敏感期，使得原本一些選址和擴(kuò)張需求都處于暫緩狀態(tài)。
4、對(duì)于北京寫字樓市場而言，由于疫情完全消退尚需時(shí)日，除了暫緩選址需求，或會(huì)選擇重新考慮更加智能靈活的辦公策略。至此直接受到影響的就是北京寫字樓整體市場租賃需求的明顯放緩和租金的持續(xù)下調(diào)。
北京出臺(tái)16條措施減輕疫情對(duì)中小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營影響
對(duì)此，政府出臺(tái)多項(xiàng)舉措來緩解企業(yè)面臨的經(jīng)濟(jì)壓力。2月5日，北京市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進(jìn)中小微企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的16條措施（表一）。
新冠帶來的機(jī)遇
“新冠”疫情的到來，無論是業(yè)主方還是租戶方都開始深思更加健康和合理的工作環(huán)境和模式。能為企業(yè)提供靈活辦公模式的租賃策略將成為租戶選址的必要考量因素。未來，支持靈活辦公模式的遠(yuǎn)程虛擬、互聯(lián)互通、大數(shù)據(jù)等技術(shù)領(lǐng)域?qū)⒂瓉砀喟l(fā)展機(jī)遇。同時(shí)相關(guān)領(lǐng)域如遠(yuǎn)程醫(yī)療、在線問診、醫(yī)藥健康、線上教育、企業(yè)服務(wù)、生鮮電商、線上娛樂等行業(yè)也將迎來更多發(fā)展機(jī)會(huì)，或?qū)閷懽謽鞘袌鰩硇碌淖赓U需求。
未來趨勢
對(duì)比2003年非典期間北京寫字樓市場的影響，可以很明顯的看到，03年非典時(shí)期北京寫字樓市場吸納量和租金受影響較大，市場凈吸納量較2002年同比下降79.8%（圖三），而租金較2002年同比下降了38.4%（圖四）。同時(shí)，新增供應(yīng)也由于停工影響有小幅縮減，較2002年同比下降23.8%，但空置率則未發(fā)現(xiàn)有明顯大幅上升趨勢，在小幅新增供應(yīng)前提下，較2002年僅上升1個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)時(shí)市場并未出現(xiàn)大面積退租現(xiàn)象，租戶承租能力相對(duì)穩(wěn)定。市場于04年開始回暖，尤其是市場凈吸納量回升到了2003年的7倍以上。
由于目前北京疫情尚未消退和持續(xù)受到經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，我們預(yù)計(jì)，短期內(nèi)租賃需求將繼續(xù)放緩，租金水平也將繼續(xù)小幅下降。與此同時(shí)，雖然目前在建項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，但倘若一些項(xiàng)目仍如期入市，預(yù)計(jì)空置率也將被進(jìn)一步推高。由于這次“新冠”疫情與03年非典有所不同，北京并非本次疫情的主要爆發(fā)區(qū)，加之在政府的嚴(yán)格防控和力度強(qiáng)大的背景下，我們預(yù)計(jì)長期來看此次疫情對(duì)北京寫字樓市場影響不會(huì)太大，市場將在兩到三個(gè)季度后將逐漸回暖。
關(guān)于疫情對(duì)行業(yè)的影響，結(jié)合03年非典時(shí)期數(shù)據(jù)看來，線下服務(wù)業(yè)如體育業(yè)、零售業(yè)、文化和娛樂業(yè)、住宿餐飲和批發(fā)等行業(yè)受到?jīng)_擊比較大，其他行業(yè)受到?jīng)_擊則相對(duì)較小。而北京三大主力成交行業(yè)為高科技業(yè)、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)，常年來成交總和基本保持在全行業(yè)成交的60%以上。綜合來看，此次疫情對(duì)北京寫字樓租賃市場成交影響雖不可避免，但不用過于悲觀。
未來，從租戶層面來看，租戶在寫字樓選址時(shí)，將對(duì)辦公樓宇的中央空調(diào)、新風(fēng)換氣系統(tǒng)和硬件水平提出更高的要求，也更加看重業(yè)主能否在非常時(shí)期為其實(shí)現(xiàn)靈活的辦公環(huán)境提供應(yīng)急策略支持。而對(duì)于開發(fā)商而言，擁有更高的樓宇硬件設(shè)備、智能化、人性化和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理水平將成為其未來發(fā)展的主要競爭力。
來源：戴德梁行
