今年上半年盡管受疫情影響，但是土地市場熱度不減，高溢價率地塊頻現。
就在6月的最后一天，江蘇淮安一宗商住用地，經過119輪報價，被金輝以2.999億元競得，溢價率高達70.49%。同日，杭州成交一商住地塊的溢價率超過45%，廈門成交一住宅用地的溢價率超過35%，寧波成交2宗宅地的溢價率均超過30%。
多家研究機構的統計數據顯示，二季度，規(guī)模房企拿地力度加碼，50強房企單月投資金額較一季度大幅上漲144%；相對于頭部房企的謹慎，第二梯隊房企投資最積極，拿地銷售比達55.2%；上半年全國300城住宅用地成交樓面價同比上漲16.5%，平均溢價率16.5%；二線城市是房企布局重點，杭州熱度最高，土地出讓金全國第一。
業(yè)內人士認為，下半年房企拿地意愿將進一步回升，但企業(yè)間分化仍會加劇，地方政府推地意愿相對較強，一二線熱點城市優(yōu)質地塊也將繼續(xù)放量，受政策環(huán)境影響和土地供應力度不斷增加，長三角、珠三角內城市將繼續(xù)成為熱點關注地區(qū)。
二季度50強房企投資金額大幅上漲144%
一季度受到疫情影響，房企投資拿地幾乎停擺，二季度以來，房企投資力度加碼。
克而瑞研究中心的數據顯示，一季度，50強房企單月投資金額平均僅1320億元，第二季度月均投資金額達到3225億元，較一季度大幅上漲144%。從拿地銷售比來看，百強房企拿地銷售比從一季度的0.28回升至二季度的0.37，也可見投資信心在逐漸修復。
其中，6月房企拿地規(guī)模處上半年高位。中指研究院的數據顯示，50家代表房企中30家企業(yè)6月拿地金額較1-5月均值有所增加，8家企業(yè)單月拿地額超過100億元，其中濱江、佳兆業(yè)6月拿地額占前6月總額之比超過50%，華夏幸福、金地、藍光發(fā)展等7家企業(yè)在40%以上。
1-6月，過半數房企拿地不輸去年。在中指研究院統計的50家代表房企中，有27家房企上半年月均拿地金額超過2019年月度均值，奧園、龍光、首開前6個月月均拿地金額較去年增加一倍以上，逆勢拿地擴儲。從拿地銷售比來看，1-6月，50家代表房企拿地銷售比為38.3%，高于2019年水平(32.7%)。
中指研究院常務副院長黃瑜認為，疫情影響下，房企銷售額同比下降，在融資邊際改善和政府部門推地力度加大的背景下，房企拿地仍保持一定積極性，因此拿地銷售比較上年有所提升。
中指研究院的數據顯示，上半年全國300城住宅用地成交樓面價5154元/平米，同比上漲16.5%，平均溢價率16.5%。
第二梯隊房企拿地銷售比高達55.2%
盡管上半年房企拿地熱情逐漸恢復，但企業(yè)間也出現分化，那么哪些房企拿地最積極呢？
中指研究院的數據顯示，1-6月，TOP11-20房企投資最積極，拿地銷售比達55.2%，為各陣營最高，綠城拿地銷售比超過100%，旭輝接近70%；TOP21-30房企拿地銷售比也顯著高于平均值，達49.1%，濱江和藍光發(fā)展均高于80%；TOP31-50房企拿地銷售比顯著低于平均值，為28.9%。
克而瑞研究中心的數據也顯示，上半年投資金額同比上漲的企業(yè)主要集中在TOP30以后。如綠城、中梁、濱江、德信等投資金額較去年同期漲幅較大，綠城上半年投資金額近778億元，位列新增土地金額榜第3，同比漲幅164%，延續(xù)了去年以來投資加碼、沖規(guī)模的態(tài)勢。而近三年拿地保持快節(jié)奏中梁，上半年拿地銷售比達0.8，投資意愿和力度均較大。
不過，克而瑞研究中心認為，投資金額同比上漲的企業(yè)主要集中在TOP30以后，主要原因是其投資金額不高，且去年基數較低。若剔除這一部分影響，實際上投資金額同比下滑的企業(yè)仍占多數，也反應了當前市場下投資謹慎仍是大趨勢。
值得注意的是，TOP10房企1-6月拿地銷售比僅有28.4%，拿地強度最保守。中指研究院統計的50家代表房企中，有23家房企1-6月月均拿地金額不及去年，其中萬科前6個月月均拿地金額較去年減少60%以上。僅6月份，就有19家拿地金額較前5個月均值出現下滑，龍湖、龍光下滑超過50%，中海下降超過40%。中指研究院認為，這部分企業(yè)主要由于投資節(jié)奏調整，前5個月投資較多，土儲充足，后期減輕投資力度。
對于上半年頭部房企拿地最為謹慎的原因，克而瑞研究中心認為，半數房企上半年投資金額較去年同期下滑，尤其是頭部房企拿地最為謹慎，一方面是因為拿地銷售比低于行業(yè)平均，碧桂園、融創(chuàng)、萬科上半年拿地銷售比均不足0.3，低于百強均值；另一方面是投資金額同比下滑幅度較大，金茂、萬科上半年投資金額同比降幅近6成。但結合龍頭房企充裕土儲來看，短暫的拿地放緩并不會影響其未來業(yè)績增長。
杭州熱度最高，土地出讓金全國第一
從投資拿地的城市來看，二線城市是房企布局重點，其中，杭州熱度最高。
中指研究院的數據顯示，1-6月，二線城市是房企布局重點，城市群以長三角熱度最高。50家代表房企1-6月二線城市拿地占比為51.5%，三四線為44%，一線占比為4.5%。從區(qū)域來看，企業(yè)更傾向于在京津冀、粵港澳大灣區(qū)、長三角、長江中游和成渝五大城市群拿地，占比之和為58.6%，其中長三角熱度最高，占比為29%，粵港澳大灣區(qū)和長江中游緊隨其后，占比分別為9.2%和9.1%。
在50家代表房企拿地TOP10城市中，中西部省會城市占5席，其中西安拿地面積達565.4萬平方米，位列第三，重慶位居第六，長沙與鄭州也較受歡迎；長三角與粵港澳大灣區(qū)城市群各有兩個城市上榜，杭州位居第一，蘇州、佛山均超過450萬平方米，廣州近400萬平方米，是前十城市中唯一的一線城市。
從上半年全國熱點城市土地出讓金排行來看，杭州上半年土地出讓金1814.1億元位居全國首位，其次上海1350.5億元、北京1143.7億元和廣州1049.4億元。
克而瑞研究中心的統計也顯示，二線城市中，杭州、重慶、西安、成都等城市最受百強房企青睞，三四線城市中溫州吸引了最多房企拿地，此外，東莞、佛山、惠州三個位于粵港澳大灣區(qū)的城市也是企業(yè)布局的重心。
對于下半年房企的投資意愿，克而瑞研究中心認為，下半年房企拿地意愿將進一步回升，但企業(yè)間分化仍會加劇：融創(chuàng)、萬科、金茂等土儲貨值高、去化周期較長且重倉一二線城市的房企持續(xù)保持理性拿地態(tài)度；第二、三梯隊房企為了進一步提升業(yè)績，納儲需求迫切，大概率會保持積極的態(tài)度。此外，中下游房企則受制于銷售、現金流壓力，拿地力度提升有限，必須謹慎拿地、控制風險。
對于未來土地市場的判斷，黃瑜認為，2020年新冠肺炎疫情的沖擊，各城市經濟下行壓力加大，地方政府推地意愿相對較強，一二線熱點城市優(yōu)質地塊也將繼續(xù)放量，隨著推地節(jié)奏加快，房企拿地將趨于理性。受政策環(huán)境影響和土地供應力度不斷增加，長三角、珠三角內城市將繼續(xù)成為熱點關注地區(qū)。
來源：證券時報
編輯：wangdc
