2024年10月12日，北京 - CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2024年第三季度北京房地產(chǎn)市場回顧》指出，2024年第三季度，北京辦公樓市場新興區(qū)域主導，市場去化邊際改善，超甲級和核心市場調(diào)整，帶動租金加速下行；零售物業(yè)市場高端品牌需求疲軟，平民消費持續(xù)發(fā)力，市場租金步入下行通道；倉儲物流市場方面，北京市場需求遇冷，租金跌幅加劇，環(huán)京需求持續(xù)釋放；商務園區(qū)市場TMT行業(yè)調(diào)整持續(xù)，全市僅兩個子市場正吸納，整體租金下行，中關村軟件園等子市場跌幅收窄；物業(yè)投資市場中交易板塊更顯多元化，核心區(qū)域資產(chǎn)成交放量。
一、優(yōu)質辦公樓市場
新興區(qū)域主導，市場去化邊際改善，超甲級和核心市場調(diào)整，帶動租金加速下行
2024年第三季度，北京辦公樓市場未錄得新項目交付。季度新租交易面積總量環(huán)比增長49%，但較去年同期仍低7%。擴租需求繼續(xù)放緩，搬遷活動進一步主導新租市場，占新租總面積比重環(huán)比提升11個百分點至82%。近七成的搬遷需求面積以望京、CBD、通州和麗澤四個子市場為目的地。搬遷動線以同區(qū)內(nèi)換遷為主，跨區(qū)搬遷則多遷入麗澤、奧體和望京等子市場。企業(yè)租賃決策仍側重于空間優(yōu)化和成本控制。從行業(yè)來看，金融科技、基金和保險類租戶推動金融行業(yè)重回需求首位；TMT保持平穩(wěn)，位列第二，平臺互聯(lián)網(wǎng)和軟件開發(fā)類租戶依然活躍；專業(yè)服務業(yè)繼續(xù)位列需求第三位。其他板塊中，快消品、能源化工和新能源、芯片半導體及醫(yī)療器械等細分領域的需求活躍度環(huán)比提升。
各區(qū)政府及國有企業(yè)業(yè)主引導對接資源，推動數(shù)筆一萬平方米以上新租交易達成。全市凈吸納量環(huán)比提升160%達12.5萬平方米，其中86%由新興區(qū)域貢獻。麗澤、石景山、通州等新興子市場樓宇憑借性價比優(yōu)勢吸引來自區(qū)內(nèi)和區(qū)外的租戶升級換遷。非集中區(qū)位近兩年入市的新項目亦有去化。受企業(yè)縮減辦公面積或以成本為目的的外遷活動影響，金融街、CBD等核心子市場高租金樓宇的租戶穩(wěn)定性和去化均面臨挑戰(zhàn)。此外，望京、燕莎和東二環(huán)子市場受退租和臨近區(qū)域競爭壓力的影響，凈吸納量均錄得負值。
整體空置率環(huán)比下降0.7個百分點至21.0%，但市場需求增量不足，以價換量的局面持續(xù)，全市平均租金降幅走闊，成交面價同樣本比環(huán)比下跌3.1%至每月每平方米265.8元。租戶議價能力增強，擠壓高租金樓宇的溢價空間，季內(nèi)超甲級辦公樓和核心區(qū)域調(diào)整幅度較大。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務 | 辦公樓 |租戶部負責人袁慧 指出："未來六個月，預計中關村、麗澤和石景山區(qū)域將迎來近39萬平方米的優(yōu)質辦公面積。受新增供應影響，全市空置率預計會小幅抬升。世邦魏理仕最近發(fā)布的《2024中國區(qū)辦公樓租戶調(diào)查》顯示，企業(yè)未來三年選址策略呈現(xiàn)節(jié)降租賃和裝修成本、改善區(qū)位和配套服務、提高空間效率和體驗、加快"向綠而行"等多元化訴求，對業(yè)主資產(chǎn)管理的綜合能力提出更高要求。
二、 優(yōu)質零售物業(yè)市場
高端品牌需求疲軟，平民消費持續(xù)發(fā)力，市場租金步入下行通道
2024年第三季度，恰逢國慶黃金周前夕，北京零售物業(yè)市場迎來通州首開萬象匯盛大啟幕，以超高開業(yè)率為首都副中心再注商業(yè)新活力。全市季末空置率環(huán)比小幅下滑至7.2%。
今年前八個月，北京餐飲和商品零售收入分別下跌4.6%和0.5%，大部分消費者對于可選消費日趨謹慎。以高端消費（包括零售、餐飲）為首的新增需求表現(xiàn)低迷，營業(yè)表現(xiàn)欠佳的高端連鎖品牌大多通過調(diào)改或閉店來降本增效。如某國際餐飲品牌關閉全國14家分店，其中4家在北京。而輕奢品牌在核心及次級商圈都放慢開店步伐，使得服飾鞋包業(yè)態(tài)整體新增店鋪占比環(huán)比同比雙降至22%。此外，傳統(tǒng)超市類業(yè)態(tài)仍在艱難求存，以外圍商圈為首升級轉型或閉店較多。但另一方面，定位平民消費的零售和餐飲業(yè)態(tài)持續(xù)發(fā)力，并成為業(yè)主品牌調(diào)改及項目導流首選，其中平價餐飲及小吃快餐（如韓式拌飯、日式壽司、辣味小炒）新店數(shù)量占比錄得同比、環(huán)比雙增長。而烘焙甜品及咖啡茶飲業(yè)態(tài)相比之前的連鎖擴張則更加注重于首店布局，例如九十葉、古早萬丹、Paper Stone Bakery、爺爺泡的茶等。如嗨特購、好特賣等品牌折扣店及KKV等雜貨禮品集合店等業(yè)態(tài)愈發(fā)受大眾歡迎。
根據(jù)季內(nèi)發(fā)布的各大開發(fā)商財報，多個標桿項目銷售額或租金收入同比有不同程度下降。全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比下跌0.7%至每天每平方米31.4元，其中中關村、望京、西單、CBD商圈降幅相對明顯，而王府井、三里屯、奧體商圈表現(xiàn)穩(wěn)健。品牌或裝修調(diào)改中的項目租金靈活度加大，以吸引品質和知名度更大的品牌。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務部 | 商業(yè)負責人宋津樓 表示："未來六個月，北京仍將有多家頭部商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商項目在非核心商圈開業(yè)，帶來預計約96萬平方米的新增供應，其中不乏新建項目如海淀大悅城、昌平沙河萬達廣場以及改造更新項目如昌平超級合生匯·西區(qū)、龍玥城、朝外THE BOX B座等。新商圈加速崛起的同時，老商場升級煥新仍將是北京零售物業(yè)市場的主旋律，而如何憑借創(chuàng)新的運營思路，精準把握消費者偏好，迭代升級業(yè)態(tài)組合，將對項目"升維"起到關鍵作用。
三、倉儲物流市場
北京市場需求遇冷，租金跌幅加劇，環(huán)京需求持續(xù)釋放
2024年第三季度，北京無新增高標倉儲物流項目。新增需求疲軟，成交量環(huán)比下降25%，市場存量可租面積去化艱難。從市場成交看，租戶從性價比較低的區(qū)域或項目換遷至此前率先下調(diào)租金的核心區(qū)域項目，及以降本為主導的縮減、外溢活動較為普遍。凈吸納量連續(xù)第三個季度為負值達-3.8萬平方米，空置率再攀歷史最高點至24.4%。以供應鏈及合同物流企業(yè)為代表的第三方物流占新租總面積的51%，設備等制造業(yè)及日化等消費品亦有表現(xiàn)。由于區(qū)位及價格等綜合優(yōu)勢，成熟子市場通州、馬駒橋活躍度相對較高；而大興京南的租戶流失最明顯。
全市平均租金加速下行，同樣本比環(huán)比下降4.1%至每月每平方米51.9元，各子市場皆有不同程度下滑。平谷馬坊、順義其他、大興京南等空置率較高的子市場領跌；順義空港、馬駒橋等傳統(tǒng)核心子市場跌幅較小。
廊坊本季度在廣陽及永清有新增項目交付，共計27.3萬平方米。以價換量策略持續(xù)激發(fā)市場活力，制造業(yè)、第三方物流分別錄得新租占比33%及27%。季內(nèi)凈吸納量錄得28.4萬平方米，環(huán)比提升56%，由近京子市場固安領跑，半數(shù)以上子市場凈吸納量達4萬平方米以上，全市空置率持續(xù)走低。
天津本季度無新增項目交付，新增需求表現(xiàn)持續(xù)回暖，第三方物流占新租總面積的67%，同比及環(huán)比雙增長。季內(nèi)凈吸納量錄得26.4萬平方米，環(huán)比上漲8.3%，武清表現(xiàn)最佳。全市空置率持續(xù)下行。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務部 | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負責人王晨霞 表示："未來六個月，北京預計將有42萬平方米的新增項目交付，同期廊坊、天津兩地預計將合計交付60萬平方米。其中離北京主城區(qū)位于40-70公里圈層的北京平谷馬坊和廊坊安次較密集，這一圈層的各子市場在成為租戶倉儲布局重心的同時，租金也將面臨較大的下行壓力。近期發(fā)布的《京津冀物流協(xié)同發(fā)展報告》中指出，隨著京津冀物流產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展不斷加速，物流市場規(guī)模大幅增長，物流網(wǎng)絡更加完善，區(qū)域內(nèi)部聯(lián)運水平快速提升，不斷為電商物流和快遞行業(yè)空間格局重大變遷創(chuàng)造機遇，有效助力首都倉儲物流市場高質量發(fā)展。
四、 商務園區(qū)市場
行業(yè)調(diào)整持續(xù)，全市僅兩個子市場正吸納，
整體租金下行，中關村軟件園等子市場跌幅收窄
北京商務園區(qū)市場2024年第三季度錄得一個新項目竣工交付，該項目為位于亦莊經(jīng)開區(qū)的帶有生產(chǎn)功能的復合型生物醫(yī)藥專項園區(qū)，為市場新增約3.9萬平米的優(yōu)質產(chǎn)業(yè)空間。
本季度由于以TMT為主的企業(yè)因組織架構、業(yè)務等方面的調(diào)整繼續(xù)出現(xiàn)面積整合騰退的現(xiàn)象，使得整體市場季內(nèi)凈吸納量錄得歷史新低-6.3萬平方米。新租需求有限，從行業(yè)來看，需求引擎TMT板塊繼續(xù)在租金下行、可選面積增多的環(huán)境下釋放升級搬遷需求，新租需求占比錄得近50%，尤其推動泛中關村集群優(yōu)質空間的去化；醫(yī)藥健康板塊新租活躍度較去年同期呈現(xiàn)放緩，但得益于亦莊經(jīng)開區(qū)部分項目錄得面積去化，該板塊新租占比錄得20%仍穩(wěn)居第二；文體娛樂類企業(yè)在電子城子市場亦有表現(xiàn)，釋放搬遷、擴租需求，新租占比躍居第三錄得12%。分子市場來看，全市僅中關村軟件園和順義錄得正吸納，電子城受到互聯(lián)網(wǎng)游戲企業(yè)大面積整合騰退的影響，豐臺科技園及亦莊經(jīng)開區(qū)受到新租放緩、已有租戶到期不續(xù)或整合收縮的影響，三個子市場凈吸納量均低于-2萬平方米。
全市商務園區(qū)租金報價同樣本比下降1.1%至每月每平方米150.8元。經(jīng)過前一輪不少優(yōu)質項目和區(qū)域的大幅調(diào)整，大部分項目的租金差距縮減，本季度租金跌幅環(huán)比小幅收窄。但位于東升、電子城等區(qū)域的少數(shù)項目租金仍居高位，在去化壓力和其他項目競爭下租金仍有下行壓力。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗 表示："未來六個月，北京商務園區(qū)市場預計會迎來逾48萬平方米新增供應，涉及中關村軟件園、亦莊經(jīng)開區(qū)以及大興等子市場，其中生命科學專項園區(qū)體量占比近六成。醫(yī)藥健康作為北京高精尖支柱產(chǎn)業(yè)之一，近期繼續(xù)發(fā)布《北京市加快合成生物制造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展行動計劃（2024-2026年）》、《北京市加快合成生物制造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展若干措施》等利好政策，描繪產(chǎn)業(yè)發(fā)展藍圖的同時提出了多項具體支持政策以助力產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)全鏈條發(fā)展，亦為產(chǎn)業(yè)載體帶來積極信號。
五、 物業(yè)投資市場
交易板塊更顯多元化，核心區(qū)域資產(chǎn)成交放量
2024年第三季度，北京物業(yè)投資市場交易一共錄得九筆交易，共計交易總額43.4億元，環(huán)比和同比分別下滑64%和73%。
本季度交易物業(yè)類型更顯多元化且分布較為平均，零售物業(yè)和純辦公板塊分別占總交易額的28%和20%。得益于消費基礎設施公募REITs的擴容，零售物業(yè)板塊的交易活躍度逐步有所提升，具有代表性的交易為舊宮鎮(zhèn)核心區(qū)的萬科廣場被收入中信金石、泰康人壽和萬科共同設立的Pre-REITs"中信萬科消費基礎設施基金"中，該項目具有緊鄰地鐵站、定位服務于周邊居住人群的社區(qū)型購物中心、品牌業(yè)態(tài)成熟、出租率高等特點，反映當前消費基礎設施REITs的資產(chǎn)類型偏好。另外兩筆零售板塊交易分別為一萬平方米左右的中高端社區(qū)裙樓和散售商鋪，均被資產(chǎn)管理類企業(yè)低價購入。純辦公板塊交易略放緩，錄得的三筆交易均為企業(yè)出售自用辦公資產(chǎn)，其中兩筆被拍賣出售，另外一筆則被資產(chǎn)所在區(qū)域的城投平臺回購。
季內(nèi)約一半交易額均來自核心區(qū)域，其中包括季內(nèi)交易金額最大的位于東城區(qū)的新建商辦綜合體崇文門新景商務樓，被中外合辦教育機構購入自用。從買家類型來看，除了自用型買家，以投資為目的的企業(yè)買家在資產(chǎn)價格松動的環(huán)境下保持活躍；險資錄得兩筆交易，分別為公寓和倉儲物流類資產(chǎn)，其中北京出現(xiàn)高標倉成交為近年所罕見。
在優(yōu)質資產(chǎn)持續(xù)放量以及資產(chǎn)價格繼續(xù)下行的環(huán)境下，核心資產(chǎn)關注度愈發(fā)提升。盡管個別板塊凈吸納量環(huán)比略有改善，但整體市場租賃需求仍然偏弱，各板塊資本化率再度走擴。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人李浩表示："消費和產(chǎn)業(yè)類REITs相關板塊資金活躍度明顯，季內(nèi)又有中信萬科消費基礎設施和中金亦莊產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施等基金落地，為市場交易注入新的活力。隨著九月底降準、降息以及房地產(chǎn)等相關刺激政策的陸續(xù)頒布，未來預計優(yōu)質核心資產(chǎn)會進一步加強投資者的利差吸引力，有望推動更多交易落地。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
