2023年，作為中國領先的商業(yè)地產(chǎn)主流媒體和活動平臺，房訊網(wǎng)（FUNXUN）迎來了二十周年慶典，感恩二十載，攜手再出發(fā)！二十年，我們與時代共進，我們與行業(yè)同行。二十年，我們記錄時代也被時代記錄，我們見證時代也被時代見證，我們守護時代也被時代守護。
2023年12月，針對商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來以及行業(yè)發(fā)展新模式一系列問題，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）組織開展了"商業(yè)地產(chǎn)20年20人"專題采訪活動，通過采訪商會會長、常務理事、專家學者、研究機構(gòu)和代理機構(gòu)，以"誰為行業(yè)贏得未來"為主題，致敬行業(yè)創(chuàng)新者二十年發(fā)展歷程，并形成一系列報告成果在中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會上發(fā)布。
近日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、嘉德投資集團執(zhí)行總裁湯煬接受了房訊網(wǎng)的專題采訪。
嘉德投資集團執(zhí)行總裁湯煬
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認為過去20年商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的發(fā)展格局和發(fā)展成就？
湯煬：商辦地產(chǎn)一直是經(jīng)濟興衰的晴雨表，過去20年，中國的商辦地產(chǎn)行業(yè)隨著國家經(jīng)濟實力及國際貿(mào)易水平的不斷提升發(fā)展格局成就顯而易見，主要包括以下幾個方面：
1、市場規(guī)模擴大：隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，商辦地產(chǎn)市場規(guī)模不斷擴大，寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的數(shù)量和面積持續(xù)增加。就拿北京甲級寫字樓市場為例從2001年的百萬平米至2023年的兩千萬平米，存量增長20倍。
2、選址分布由點至面：過去20年隨著商辦空間需求的爆發(fā)式增長、城市規(guī)劃及路網(wǎng)建設的相對滯后。商辦市場選址原來的集中城市核心商圈逐步過渡到分散多區(qū)域商圈，一線城市呈現(xiàn)商辦次級商圈、新商圈層出不窮、多點開花的現(xiàn)象。
3、行業(yè)創(chuàng)新：在商辦地產(chǎn)開發(fā)和運營方面，持續(xù)出現(xiàn)一些創(chuàng)新的理念和模式，如智慧樓宇、綠色建筑、共享辦公、專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。從單一以空間租售為核心的經(jīng)營業(yè)態(tài)逐步轉(zhuǎn)為運管服務為核心。
4、多元化發(fā)展：商辦地產(chǎn)行業(yè)逐漸表現(xiàn)出多元化趨勢，職住結(jié)合、職商結(jié)合、多元化全方位配套成為商辦地產(chǎn)越來越受青睞的開發(fā)運營模式。圍繞客戶入駐體驗及需求，商辦地產(chǎn)開發(fā)商逐漸摒棄單一品類的開發(fā)模式。城市綜合體、完整配套產(chǎn)業(yè)園逐步成為市場的寵兒。
5、區(qū)域發(fā)展不均衡：受地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、人口流向、城市規(guī)劃等因素影響，商辦地產(chǎn)的區(qū)域發(fā)展不均衡度逐步呈現(xiàn)擴大趨勢，5年前幾乎所有一二線城市商辦地產(chǎn)全面高歌猛進，近5年基本產(chǎn)業(yè)空間需求更趨向于向大都市圈集中，造成二三線城市的商辦地產(chǎn)空置率普遍超過30%。
6、專業(yè)化發(fā)展：商辦地產(chǎn)的開發(fā)和運營存在投資大回收慢的特點，經(jīng)過20年的發(fā)展，原先粗獷開發(fā)運營的企業(yè)逐漸被市場淘汰優(yōu)化。行業(yè)企業(yè)專業(yè)化程度不斷提高，人才也逐漸向?qū)I(yè)化程度高的企業(yè)不斷聚集。行業(yè)規(guī)模及能力兩級分化趨勢嚴重。
7、公募REITs試點政策落地：行業(yè)企盼多年的公募REITs從政策到指引到試點項目落地再到資產(chǎn)類型拓展，商業(yè)地產(chǎn)"投融建管退"全鏈條徹底打通，為盤活存量資產(chǎn)提供實質(zhì)有效的金融工具，有助于優(yōu)化行業(yè)資本結(jié)構(gòu)，吸引更專業(yè)的市場機構(gòu)參與運營管理，提高投資建設和運營管理效率，提升投資收益水平，形成投資良性循環(huán)。
總的來說，過去20年中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)取得了西方國家近80年所取得發(fā)展成就，但從2018年開始隨著經(jīng)濟增速的放緩及國際形勢的不確定性，商業(yè)地產(chǎn)面臨著前所未有挑戰(zhàn)和問題，市場的變化和需求的變化使得行業(yè)的企業(yè)不得不著眼于持續(xù)創(chuàng)新及更精細化開發(fā)運營。
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認為2023年以來商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)出現(xiàn)了哪些影響深遠的創(chuàng)新模式和創(chuàng)新案例？
湯煬：2023年是中國后疫情時代開始的第一年，很多通過堅持和隱忍熬過疫情的企業(yè)反而沒有熬過2023年的乍暖還寒。因此受此影響最直接的商辦地產(chǎn)行業(yè)也被迫求新求變，雖然目前還不能確定所有的創(chuàng)新是否有長久的吸引力和生命力，但嘗試變革本身是促進行業(yè)發(fā)展的基本生產(chǎn)力。我認為以下創(chuàng)新有可能對行業(yè)未來具備深遠的影響：
第一，數(shù)字化智能應用：疫情3年商辦行業(yè)面臨最嚴重的問題就是人力資源供應的不確定性。以往需要大量人工介入的管理服務隨著疫情的阻斷停滯也被動轉(zhuǎn)向數(shù)字化自動化自助化的場景。實施方嘗試數(shù)字化應用后經(jīng)歷初期的陣痛期進入穩(wěn)定期后往往會感覺到相較于專業(yè)團隊，數(shù)字化平臺更穩(wěn)定，更效率、更專業(yè)智能。通過數(shù)字化技術(shù)的使用和數(shù)據(jù)庫挖掘，甚至能夠更靈敏地捕捉到空間里的生活、工作或消費人群需求變化，能夠更快速地滿足他們的多樣化需求。譬如開發(fā)管理系統(tǒng)、租賃管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、客戶信息系統(tǒng)的大規(guī)模應用及數(shù)據(jù)底層打通不但可以極大的節(jié)省專業(yè)從業(yè)人員聘用、提升商辦全流程的管理效率和控制精度，還可以通過智能化數(shù)據(jù)分析挖掘出跨平臺跨業(yè)態(tài)的策略決策。
第二，多元化空間設計：2023年是中國00后新勢力全面進入工作崗位的一年。各行業(yè)從業(yè)者基本集中在80-00后這些普遍接收過高等教育，有著較高的專業(yè)素養(yǎng)及鮮明個性的年輕人身上。他們對工作生活的品質(zhì)要求更高、消費需求更旺盛、接收新鮮事物能力更強，同時更善變及不包容。因此商辦地產(chǎn)在空間設計上越來越多的迎合這方面的剛需，出現(xiàn)了空間用途更豐富、空間性質(zhì)更多元、空間可塑性更強的商辦產(chǎn)品設計建設理念。辦公空間已經(jīng)不再是人員聚集工作開會的物理場所，更是消費場所、休閑場所，甚至是學習提升的場所。
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認為未來20年商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)將呈現(xiàn)哪些翻天覆地的演化趨勢和演化形態(tài)？
湯煬：未來永遠會比預測的來的更快，且更匪夷所思。因此未來20年商辦地產(chǎn)的演化趨勢和形態(tài)沒有誰能夠準確預測。但有些從邏輯上推演，以下演化趨勢可能會成為未來商辦地產(chǎn)的方向：
行業(yè)分工細化進一步提升：商辦地產(chǎn)行業(yè)存在產(chǎn)業(yè)鏈條長、投資回收周期久、專業(yè)素質(zhì)要求高等特點。單一業(yè)主完成全鏈條操盤就需要更大的運營規(guī)模及更高的專業(yè)能力，同時也承擔了更大的風險和不確定性。未來20年呈現(xiàn)的商辦地產(chǎn)參與者勢必會形成更細分化的專業(yè)公司承擔全鏈條的某一階段的業(yè)務。專業(yè)承建商承擔開發(fā)建設、金融投資人持有物業(yè)資產(chǎn)、資管方負責招商運營，甚至物業(yè)管理中的服務分包也會出現(xiàn)更強大、更專業(yè)、更具規(guī)模的專業(yè)巨頭。這些功能目前往往由一個企業(yè)集群內(nèi)各部門承擔，但未來隨著專業(yè)企業(yè)的專業(yè)程度提升、服務水準優(yōu)化、商業(yè)信譽可靠。商辦地產(chǎn)的持有人會越來越愿意讓專業(yè)的企業(yè)干專業(yè)的事情。
資產(chǎn)證券化普遍推行：目前中國的商辦地產(chǎn)持有者多數(shù)為原開發(fā)商和資產(chǎn)投資人，投資收益主要依靠租售回報。純按出租的話，中國核心城市的資本化率基本低于5%的，換句話說回收期超過20年。因此如何快速回收投資成本、實現(xiàn)規(guī)模快速擴張就成為未來的投資人的核心訴求。隨著中國公募REITs試行范圍不斷擴大，相關管控政策和稅務政策的成熟。未來資產(chǎn)證券化將會成為商辦地產(chǎn)的退出方式的主流。
辦公物理空間基本打破：2020-2022年3年疫情，商辦空間利用率空前低下。遠程辦公從一個新鮮事物成為了日常剛需。2022年也是00后新勢力進入社會開始工作的一年。職場主力已經(jīng)為80、90及00后所壟斷。這代人有著更強的消費意愿、更鮮明的個性特征、更能接受新概念新模式。因此傳統(tǒng)的商辦空間已經(jīng)不能滿足這一代職場客戶的需求。未來任何場所均有可能成為商辦空間，后期居家辦公、消費場所辦公、甚至景點辦公均會成為常見的現(xiàn)象。商辦地產(chǎn)商或可能轉(zhuǎn)為平臺服務方、場景設計方、工具插件提供方。實體商辦地產(chǎn)和虛擬商辦地產(chǎn)共存。
來 源：房訊網(wǎng)
