2023年12月28日－29日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會在北京富力萬麗酒店舉辦。年會由北京市投資促進服務中心、北京商務中心區(qū)管理委員會、全聯房地產商會指導，全聯房地產商會寫字樓分會、首都會展（集團）有限公司、房訊網FUNXUN聯合主辦。
在"解構：寫字樓的運營管理與資產管理"為主題的圓桌對話環(huán)節(jié)，特邀戴德梁行中國資本市場總經理劉兵擔任主持，國貿物業(yè)酒店管理有限公司總經理魏凱、北京中海地產商業(yè)管理公司副總經理張存理、大家保險大家置業(yè)副總經理楊寬、京印國際中心總經理王榮芳展開了思想的交流與碰撞，通過對寫字樓運營管理與資產管理的討論交流，來找尋出行業(yè)在過去一年的新模式、新玩法、新案例。
以下是全聯房地產商會寫字樓分會副會長、大家保險大家置業(yè)副總經理楊寬先生在圓桌對話環(huán)節(jié)的發(fā)言實錄：
大家都知道今年市場不好，但是大家肯定注意到了，今年商業(yè)地產主要的買家應該是保險資金為主。大家保險在整個2023年運營得比較好的產業(yè)園區(qū)、商場，還有一些商辦綜合體、辦公樓、工業(yè)物流，還是有十幾個項目的投資。
大家保險是2019年重新掛牌成立的，它承接了原來安邦保險的相當比例的業(yè)務，目前資產規(guī)模大概在1.2萬億人民幣。今年最新的財年的保費收入大概在1000到1500億的當量。大家置業(yè)實際上是在大家保險的一級架構的大家投控平臺。除了三大保險公司之外，大家保險集團還有資產管理公司、大家投控和建投，建投就是單一地做養(yǎng)老社區(qū)，品牌是大家的家，現在全國有三個社區(qū)已經開放，友誼社區(qū)、朝陽社區(qū)、阜外社區(qū)。大家投控統(tǒng)籌下大家置業(yè)，我們所承載的是保險資金的另類投資，包括了不動產的投資、基礎設施類投資、股權投資，投資的主要職能在大家投控。原來安邦留下來的在北京CBD的核心的三塊土地資產，Z5、Z9、Z7。還有深圳的后海，目前深圳和福田區(qū)最成熟的兩個片區(qū)之一，在深圳后海有兩個地塊，其中包含了一座接近300米超高層的寫字樓。包括其他的蘇州、成都、溫州、沈陽，幾百萬平米的規(guī)模，都是超高層的寫字樓物業(yè)。這些的開發(fā)建設、持有經營和大宗處置，都是在大家置業(yè)平臺里面，也都是我來分管的主要工作。
倒過來說，大家保險在另類方面，尤其在另類的不動產領域投資的方向，因為保險資金肯定不能碰住宅相關的投資，就是運營狀態(tài)良好的、有穩(wěn)定的還不錯的收益水平的項目，商場也好，辦公樓也好，運營的園區(qū)也好，長租公寓也好，工業(yè)物流也好，經營型的資產，大家保險的資金都是有興趣的。因為整個市場變化，所以在當前我們可能更多的偏重于長租公寓和工業(yè)物流地產和一些特色產業(yè)園區(qū)的機會，目前確實寫字樓和商業(yè)市場的機會不好。
回歸到我現在手上的這些項目，像CBD的三塊地，每一個項目可能都是在15、16萬平米左右地上面積。深圳項目大概也是這個當量，270米的主樓也是12萬平米，都處在前期。我理解寫字樓類的資產經營管理，首先應該把它分成前期和運營期。前期我覺得更多的可能是因為一個項目的周期比較長，我們要從拿地、從原始的設計啟動、定位啟動，到整個漫長的建設過程，因為我們都是超高層，要不斷地去修正、不斷地去確認市場新的變化、用戶新的變化，然后在交付之前、在投入運營之前盡可能地去以客戶的思維和視角，最新的這些變化，要盡可能再去做一些補足和補充。因為大家置業(yè)都會把基本的得分得到，寫字樓常規(guī)的硬件、常規(guī)的服務都會做得很好，可能就是最后的10%、20%，像魏總說的國貿，現在是馬太效應，2023年更好。但是我們去探究它背后，可能它就有很多細節(jié)確實做得比區(qū)域內的其他樓盤要好。
第二，談一個心態(tài)問題。說實話，包括今天一些交流的時候，大家現在都沒信心，都在抱怨環(huán)境的問題，但是我覺得現在提出房地產要建立新模式，其實這里面包含商業(yè)地產，我其實過去20多年的從業(yè)經驗，可能住宅地產接觸得更多一些，但是我們應該對商業(yè)地產的認識也盡快扭轉過來。那個追求規(guī)模和比較順境的時代確實階段性地過去了，但是我們自己可能確實從心態(tài)上沒有做好準備，我們更多的還是在一些客觀方面去給自己找一些借口，找一些理由。但是在主觀方面，我們可能沒有那個心情或者沒有那個心態(tài)再去做很多扎實的同理心于客戶端的一些很細膩的產品或者服務方面的事情。所以我覺得第二點心態(tài)，我跟大家一塊共勉，我們一塊去調整。相信有好的心態(tài)，才可能有好的工作方式，才可能有好的對于產品、對于服務的一些新的想法、創(chuàng)意、創(chuàng)新。
最后一點，合作體系。我今天來參加這個活動，我是覺得對于整個像保險資金在寫字樓、在商業(yè)地產會有很多資產沉淀，我們力求建立非常好的合作體系。像今天的論壇也是一樣，所以我們需要行業(yè)多交流、多互動、多溝通，然后偶然的信息交互可能變成了一個必然的生意。其實平常我們很目的性強的去談合作、去談生意，未必比這樣行業(yè)交流的時候不自然地帶出來的信息成功率更高。所以我覺得這種合作體系的建立，包括保險資金，我們大家保險集團的特點，本身存量項目就很多，另外投控承載的投資、保險資金，拿出10個點就150億，每年肯定至少是百億級以上當量的投資，而且這個是保險公司的自有資金。如果我們做得好的時候，我們甚至會有加倍的三方資金進來�？上攵�，以后我在投控體系里置業(yè)的整個經營管理，我們壓力很大。所以，我們必須要有一個大家保險的資產管理的內核和外部的生態(tài)合作體系。當然這需要過程，需要像房訊網和商會合作的機構伙伴，也需要很多獨立的合作伙伴，這樣我覺得可能能把這個事業(yè)慢慢做得越來越好。
來 源：房訊網
