2023年12月28日－29日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會在北京富力萬麗酒店舉辦。年會由北京市投資促進服務中心、北京商務中心區(qū)管理委員會、全聯(lián)房地產商會指導，全聯(lián)房地產商會寫字樓分會、首都會展（集團）有限公司、房訊網FUNXUN聯(lián)合主辦。
在"解構：寫字樓的運營管理與資產管理"為主題的圓桌對話環(huán)節(jié)，特邀戴德梁行中國資本市場總經理劉兵擔任主持，國貿物業(yè)酒店管理有限公司總經理魏凱、北京中海地產商業(yè)管理公司副總經理張存理、大家保險大家置業(yè)副總經理楊寬、京印國際中心總經理王榮芳展開了思想的交流與碰撞，通過對寫字樓運營管理與資產管理的討論交流，來找尋出行業(yè)在過去一年的新模式、新玩法、新案例。
以下是全聯(lián)房地產商會寫字樓分會常務會長、國貿物業(yè)酒店管理有限公司 總經理魏凱先生在圓桌對話環(huán)節(jié)的發(fā)言實錄：
大家對國貿都非常了解。疫情過后大家認為反而更困難了，特別是房地產行業(yè)的寒冬，對我們影響也特別大。但是，國貿還是逆勢而上。從結果來說，首先今年從營業(yè)額到利潤額是30多年的最好成績。本來去年已經是最好成績了，從我們自己來說也是很欣慰，想不到今年又是一個最好成績�？上攵瑥膰Q來說，這個成績我相信大家都會感覺到不容易。確實不容易，因為危機實際上是這個行業(yè)的問題，但是大家也很清楚，危險跟機遇是并存的。
剛才郝總講了一些服務內容，我認為比我們做得還好，但是國貿的租金高，這是事實。所以我們也感覺到同行之間大家是合作共贏，是一個共識。
所以，我想從產品迭代的角度，我給大家舉幾個例子，國貿的一些模式供大家參考。
第一，二次裝修。二次裝修實際上是特別大的痛點，首先裝修時間周期長，我們一般情況下是三個月，三個月有些租戶還是裝不完、怨聲載道，為什么？因為白天不許施工，一些特殊時間不許施工等等，總之很多租戶在這方面非常不滿意。同時也是我們非常大的痛點，但是我們現(xiàn)在采取了一個新的技術，叫BIM裝配式，我們現(xiàn)在裝修周期能壓縮到一個月�？上攵瑥娜齻�月變成一個月，對我們來說是怎么能實現(xiàn)的呢？因為我們是可以白天施工了，這實際上是非常難得的一個技術。
第二，環(huán)保。因為大家都很清楚，租戶裝修完以后要放味，很多租戶也沒辦法，所以經常產生一些問題。我們在交樓的時候必須測試，告訴你不是我的問題，但是沒有解決根本問題，租戶還是不滿意。我們現(xiàn)在交樓即入住，為什么能做到這個水平呢？因為所有的材料進來，所有的包括家具進來之前先測試，合格才能進來，因為我們負責裝修了，所以我們就能夠發(fā)揮主動性了。
第三，成本。大家很清楚二次裝修的成本非常高，可是我們現(xiàn)在很多的因為是裝配式了，所以我們很多材料是可以重復利用的，我們基本上能做到50%以上的重復利用，以后我們要達到80%以上的重復利用，可想而知成本會大大降低。同時我們沒有待租，也沒有租期恢復的概念，這都是成本降低的。過去是三個月裝修期、三個月給客戶免租期，我們現(xiàn)在一天都不給，為什么？因為我們負責裝修，交樓即入駐。這是很多租戶對我們非常滿意的服務。
剛才郝總其實提到了，現(xiàn)在精裝修交付是一個趨勢，但是我們跟傳統(tǒng)的精裝修有本質區(qū)別，為什么能做到？所以就是今天我們希望同行可以互相交流，這是一個解決方案，我們也希望做成一個合作共贏。
還有一個更牛的事，我們不允許現(xiàn)場動火了，所有的動火內容全部都不行，所以安全性非常高了。建委看了我們現(xiàn)在工作以后，充分肯定的同時，他們也希望以后做推廣，比如說長安街，就是長安街沿線未來二次裝修全部都不許動火，人家肯定要問，你不動火我怎么干？這肯定是一個實際問題。我們就告訴他們這么干，干的方法很簡單。首先就是你要有BIM圖紙。第二，根據(jù)BIM圖紙做設計，做完設計以后，跟工廠直接對接，我們能夠達到毫米級的水平，可想而知，現(xiàn)場安裝水平和效率就非常高，對工人的要求也非常低了。
中金公司是我們最大的租戶，大概現(xiàn)在五六萬平方米，現(xiàn)在他們三千平米我們也給他們裝完了，未來他們首先要改造的，肯定給我們做了。第二，新增的肯定給我們做了。
很多租戶還有一個特別大的需求，一次裝修投入非常高，所以二次裝修的時候精裝交付，那就意味著裝修的成本是攤到租金里頭去了�？上攵芏嗝駹I企業(yè)，很多對資金有壓力的企業(yè)，特別希望做這種模式，所以我們現(xiàn)在精裝交付的比例越來越高。這是我給大家說一下我們迭代的產品。
除此之外，因為做迭代，產品肯定跟過去有很多區(qū)別。剛才說到空氣質量�，F(xiàn)實PM2.5是常態(tài)了，現(xiàn)在基本上新樓都裝了，但是消毒技術還是傳統(tǒng)落后的，比如過去84消毒、噴、機器人等等都是比較落后的技術。我們現(xiàn)在做了一個產品，就是醫(yī)療級的，過去我們在疫情的時候大家都有經驗，一旦有一個得了，那大家趕緊消毒等等，我們現(xiàn)在要達到什么呢？空氣全部隨時消毒的狀態(tài)，這是特別簡單的原理，只要空氣經過紫外線，肯定是消毒的。所以我們很多租戶進來以后，非常希望用這個技術。
第一，員工的服務問題。新租戶的過渡方案我們也在做，這個實事求是地說大家有共識，新租戶來了，裝修期過程中，人家有臨時辦公的需求，能不能滿足？還有比如員工的工作餐，我們的工作餐其實解決方案也是員工挺滿意的，一方面有工作餐的滿足的食堂，還有就是跟很多的商戶打通，因為我們是100個餐廳，所以優(yōu)勢很明顯。再有就是咖啡廳的使用。
此外，員工的通勤、員工的住宿、社會社區(qū)活動、生態(tài)圈等等，這其實都是未來迭代的內容。
第二，新技術的應用。時間關系，我只說一個，就是新材料。因為我們樓也是老樓，就面臨著更新問題。另外，很多地下室防潮是一個痛點問題，我們現(xiàn)在找到一個新的技術，寧波的一個技術，確實牛。房間能達到所謂的浴室這種濕度，但是它不發(fā)霉，這實際上真的是一個好技術。接下來，我們很多外墻已經舊了，怎么翻新？翻新怎么能保新？這又是一個新技術。相當于一張紙做成密封，那么這張紙肯定是干燥的，肯定是新的。我們很多新技術都在做嘗試，很多新技術確實能解決大問題。
國貿現(xiàn)在寫字樓出租率能達到96.2%，顯而易見我們的出租率非常高，我們的租金也是非常高的。剛才也說結果了，我們不希望今年成為喜馬拉雅峰，我們希望明年做得更好。
來 源：房訊網
