大家有沒(méi)有想過(guò)，為什么過(guò)去這些年，所有人都對(duì)買(mǎi)房子如此熱衷呢？
有人說(shuō)是因?yàn)槿丝谕鞘屑�，城�?zhèn)化進(jìn)程不斷加速，買(mǎi)房置業(yè)的需求自然會(huì)大幅增加，這些年城鎮(zhèn)化率已經(jīng)增長(zhǎng)到了60%，參考國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)還有10%-20%的空間。
有人說(shuō)是因?yàn)樨泿懦掷m(xù)流入樓市，房產(chǎn)作為資金的“蓄水池”，價(jià)值不斷被抬高，在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理預(yù)期下，自然會(huì)有更多人趨之若鶩。
這兩個(gè)觀點(diǎn)都沒(méi)錯(cuò)，但有點(diǎn)偏重于宏觀敘事了，在筆者看來(lái)，有一個(gè)吸引人們買(mǎi)房的重要因素，是“持有成本”。
何為持有成本？
我們不妨算一下，除了買(mǎi)房時(shí)的交易稅費(fèi)比如契稅、物業(yè)維修基金、過(guò)戶(hù)費(fèi)用之外，在持有這套房子期間，業(yè)主幾乎不用付出任何成本，如果是不裝修的毛坯房、不計(jì)算折舊率，也只有少許的物業(yè)費(fèi)支出而已，到賣(mài)房子的時(shí)候，多出來(lái)的稅費(fèi)又可以轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家身上。
對(duì)很多投機(jī)客來(lái)說(shuō)，幾乎是“一本萬(wàn)利”的生意，這也是很多人熱衷于持有房產(chǎn)的關(guān)鍵因素。
但是，世事變幻，曾經(jīng)的好日子并不意味著買(mǎi)房一直“占便宜”。
在2020年買(mǎi)房，持有5年后可能會(huì)有3個(gè)“新麻煩”。
1，房產(chǎn)稅落地的預(yù)期。
平時(shí)大家都覺(jué)得房產(chǎn)稅離自己很遙遠(yuǎn)，原因在于，即便在重慶、上海這樣的房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，這些年起征點(diǎn)屢次上調(diào)，覆蓋人群非常窄，幾乎對(duì)多套房持有者沒(méi)什么影響。
但是，從去年我們可以看到一個(gè)趨勢(shì)，房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作，其實(shí)是在有序推進(jìn)的。
比如，住建部去年發(fā)布通知，150個(gè)城市啟動(dòng)房屋聯(lián)網(wǎng)，2020年在人口普查的同時(shí)還要進(jìn)行第二次房屋普查，這就意味著房產(chǎn)稅雖然短期內(nèi)開(kāi)征的可能性不大，但未來(lái)5年，不管以試點(diǎn)的形式，還是以逐步推進(jìn)的方式，都是有可能落地的。
有人計(jì)算過(guò)，假設(shè)稅率為1％，一套價(jià)值100萬(wàn)的房子，年租金大約2-3萬(wàn)之間，租金回報(bào)率不足3%，房產(chǎn)稅每年就要1萬(wàn)塊錢(qián)。
這是什么概念呢？
也就是說(shuō)，房東如果想著轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)稅，房租要漲到每年4萬(wàn)才可以，這對(duì)很多中小城市來(lái)說(shuō)完全不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)楫?dāng)?shù)氐南M(fèi)能力、年輕人的收入是不足以支撐房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁的。
如果房產(chǎn)稅無(wú)法轉(zhuǎn)嫁到租客或買(mǎi)家身上，也就意味著，2020年買(mǎi)房，5年后可能會(huì)獨(dú)自承擔(dān)多出來(lái)的房產(chǎn)稅持有成本。
2，房屋折舊率會(huì)增加。
為什么以前我們都不關(guān)注折舊率這個(gè)指標(biāo)呢？
答案很簡(jiǎn)單，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是1998年房改后發(fā)展起來(lái)的，這短短20多年的時(shí)間里，商品房、高層住宅走入千家萬(wàn)戶(hù)，其實(shí)也就是最近這些年的事情。
很多人買(mǎi)的都是房齡10年以?xún)?nèi)的房子，新房在整個(gè)樓市里的占比越來(lái)越高，期房比現(xiàn)房也要高，這讓很多人自動(dòng)忽略了一點(diǎn)：折舊也是很高的成本。
不過(guò)，隨著時(shí)間慢慢推移，人們終究會(huì)發(fā)現(xiàn)，每過(guò)一年，隨著新的房源出現(xiàn)，更多的房子蓋出來(lái)，原來(lái)的老房子競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)大打折扣。
即便按每年2%的折舊率遞增，未來(lái)5年房?jī)r(jià)維持原狀，持有房產(chǎn)5年后，比原價(jià)也要折掉10%左右。
3，房子供過(guò)于求的現(xiàn)象會(huì)加劇。
統(tǒng)計(jì)歷年的商品房銷(xiāo)售面積，目前我國(guó)存量房產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到了1.7億套，這還只是計(jì)算商品房的情況下得出的結(jié)果，不包括小產(chǎn)權(quán)房、宿舍、安置房等無(wú)法流通的房子。
根據(jù)中泰宏觀的報(bào)告，過(guò)去3年內(nèi)，每年我國(guó)新建商品房面積，足夠4000萬(wàn)人居住。而每年城鎮(zhèn)人口的增加幅度，僅僅只有2000萬(wàn)人。
這樣算來(lái)，3年蓋了1.2億套房子，真正的居住需求可能只有6000萬(wàn)人。更何況，按4口之家一套房子，6000萬(wàn)進(jìn)城人口中，只需要1500萬(wàn)套房子就夠。
也就是說(shuō)，從2017-2019年，我們蓋了1億套多余的房子。
按照這樣的趨勢(shì)，未來(lái)5年可能會(huì)增加2億套閑置房，房地產(chǎn)“供過(guò)于求”的現(xiàn)象必然會(huì)加劇。
以上3個(gè)“新麻煩”，表面上看是房產(chǎn)稅、折舊率、供過(guò)于求的問(wèn)題，本質(zhì)上講，其實(shí)是房地產(chǎn)發(fā)展速度過(guò)快，造成的“虛火”現(xiàn)象。
在這個(gè)問(wèn)題上，馬云、任正非的觀點(diǎn)是一致的。
馬云去年曾說(shuō)：“如果都像今天這樣大家買(mǎi)房子，將來(lái)我們的孫子、孫女，一個(gè)人至少要管5套房子，要養(yǎng)8個(gè)老人”。
任正非也表達(dá)過(guò)類(lèi)似的觀點(diǎn)，他在前段時(shí)間接受采訪時(shí)說(shuō)：“當(dāng)年如果不分股份給大家，我們可能就是一個(gè)小公司，干一干就散了，重新又去干一個(gè)行業(yè)。怎么知道我不會(huì)去搞房地產(chǎn)呢？我最應(yīng)該的是去搞房地產(chǎn)，不應(yīng)該搞通信，這么傻，又苦又累又不賺錢(qián)�！�
馬云的話側(cè)面說(shuō)明了人們對(duì)于房子過(guò)于重視，卻忽視了家庭和孩子，任正非的話聽(tīng)起來(lái)更讓人感到有點(diǎn)“辛酸”，實(shí)體制造業(yè)的企業(yè)家，賺錢(qián)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上拿地賣(mài)房的房企，兢兢業(yè)業(yè)的剛需，不如投機(jī)賺差價(jià)的炒房客。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁中華曾專(zhuān)門(mén)提醒購(gòu)房者，假如房?jī)r(jià)走平，加上資金成本、房屋折舊，持有房產(chǎn)虧錢(qián)或?qū)⒊蔀槌B(tài)。
這在某種程度上也揭示了未來(lái)房地產(chǎn)的重要趨勢(shì)：房地產(chǎn)以百米沖刺的速度完成了馬拉松的距離，必然會(huì)面臨“體力”的透支
筆者建議，假如你并非是首套房剛需，或者有不得不改善買(mǎi)大房子的迫切需求，2020年，買(mǎi)房的決定還是稍微往后拖一下為好。
來(lái) 源：中財(cái)網(wǎng)-房產(chǎn)
編 輯：liuy
