為緩解財務(wù)壓力，中民投旗下上置集團（01207.HK）再度選擇出售項目股權(quán)。
上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所5月25日公布的信息顯示，上置集團掛牌轉(zhuǎn)讓上海金心置業(yè)有限公司（以下簡稱“金心置業(yè)”）45.11%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格為16.09億元。此外，買方還須購買5.89%余下股份，并承接項目公司相應(yīng)債務(wù)。
“股權(quán)對價和債權(quán)對價捆綁，合計為23.89億元。”上置集團方面在接受財聯(lián)社記者采訪時表示。
金心置業(yè)主要從事上海華府一號項目開發(fā)，項目位置優(yōu)越。上置方面預(yù)計，該項目未來可售貨值約160億元。
上置集團2019年年報顯示，報告期內(nèi)公司負(fù)債總計99.95億元，總負(fù)債與資產(chǎn)凈值比率為182%，較2018年的167%上升了15個百分點。合同銷售額為28.09億元，公司股東應(yīng)占虧損則高達(dá)22.56億元。
“雖然項目未來利潤可觀，但如按正常開發(fā)到真正開始回籠現(xiàn)金，仍需要投入不少資金。上置現(xiàn)在對資金的需求較為迫切，不得不舍棄這一項目股權(quán)。”上海一家房產(chǎn)機構(gòu)分析師指出。
5.89%股權(quán)處于司法凍結(jié)狀態(tài)
上置集團在給記者的書面回復(fù)中披露，公司擬出讓金心置業(yè)51%股權(quán)，其中45.11%待售股份最低價格約16.09億元，作為掛牌出讓不可分割部分，買方還須購買5.89%余下股份，按待售股份掛牌價格計算余下股份價格不低于2.1億元，即51%股權(quán)底價合計為18.19億元。買方還須承接項目公司應(yīng)付上置債務(wù)，計算至2019年9月30日為5.70億元，最終債務(wù)金額應(yīng)計算至買方實際支付之日。
值得一提的是，上述5.89%股權(quán)，目前仍被司法凍結(jié)。
據(jù)上海二中院《民事裁定書》(2019)滬02民初69號，上置嘉業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展（上海）有限公司（以下簡稱“上置嘉業(yè)”）所持標(biāo)的企業(yè)5.89%股權(quán)，截至信息發(fā)布之日仍處于司法凍結(jié)狀態(tài)。
據(jù)天眼查信息，上置實業(yè)（上海）有限公司持有上置嘉業(yè)100%股權(quán)，其最終受益人為上置集團原董事會主席彭心曠。
“還清相應(yīng)借款，被凍結(jié)股權(quán)預(yù)計可以解凍。這部分股權(quán)詳細(xì)情況，可看公告或與出讓方進一步了解�！鄙虾Ｂ�(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所一位工作人員對記者表示。
公開信息顯示，金心置業(yè)所持主要資產(chǎn)，為位于上海黃浦區(qū)大興街以東、中華路、黃家闕路以南、迎勛路以西、陸家浜路以北的舊改地塊，項目名稱為華府一號。據(jù)悉，金心置業(yè)、上置2014年3月獲得該舊改地塊，目前地塊已進入第二階段征收工作。以此推算，整個項目前期用于動遷的時間已超過六年。
“從出讓方了解到的情況，目標(biāo)地塊動遷已有幾年，如各方面進展順利，預(yù)計今年年底前可能會結(jié)束。但目標(biāo)地塊具體征收進展、成本等信息，以盡調(diào)資料為準(zhǔn)�！鄙虾Ｂ�(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所上述工作人員告訴記者。
據(jù)上置集團2019年年報，華府一號至去年年底居民（含個體戶）累計已簽約964證，簽約率96%；居民（含個體戶）累計已搬遷923證，搬遷率92%。單位累計已簽約34證，占總數(shù)39證的87%，已搬遷并結(jié)算23證，搬遷率59%。
該項目附近一家房產(chǎn)中介的工作人員對記者表示，項目周邊房齡已達(dá)20年的二手房，售價在10萬元/平方米左右。
上述房產(chǎn)機構(gòu)分析師指出，從華府一號周邊二手房價格及項目未來發(fā)展前景來看，未來利潤將相當(dāng)可觀。
“距離該項目不遠(yuǎn)的新盤海珀·黃浦，今年三月底開盤時銷售均價約13.8萬元/平方米。隨著黃浦區(qū)基建、配套等各方面不斷完善，華府一號未來上市時的售價預(yù)計會更高�！鼻笆龇治鰩熣f。
對于華府一號當(dāng)下進展，上置集團方面在給記者的書面回復(fù)中表示，目前該項目地塊拆遷與征收工作已進入收尾階段；項目價值較高，未來可售貨值預(yù)計高達(dá)160億元。
如按上置預(yù)計的160億元的貨值推算，其所持項目公司51%股權(quán)，對應(yīng)權(quán)益貨值近82億元。在地塊拆遷與征收工作接近尾聲時，上置為何要出售這一具有巨大市場潛力的項目？
就此問題，上置集團方面向記者回復(fù)，項目后續(xù)開發(fā)至達(dá)到預(yù)售條件仍需投入大量資金，對公司形成持續(xù)的現(xiàn)金流壓力。
“作為一線城市領(lǐng)頭羊的上海，短期內(nèi)限價、限購政策很難放松，市場的‘平穩(wěn)發(fā)展’，難以與公司不斷投入的資金成本形成匹配。同時，綜合考慮公司項目拓展、企業(yè)經(jīng)營等資金需求，因而做出了這一決策�！鄙现梅矫姹硎�。
此外，從金心置業(yè)財務(wù)情況來看，項目公司已背負(fù)了規(guī)模不小的負(fù)債。
金心置業(yè)年度審計報告顯示，其2019年營業(yè)收入為0元，營業(yè)利潤-184萬元、凈利潤-168萬元，此外，至2019年年底，其負(fù)債總計約45.4億元。
“項目前景雖好，但可能因為出讓方資金需求較大，已經(jīng)等不到開發(fā)后通過銷售來逐漸獲取利潤的時候，只好轉(zhuǎn)讓股權(quán)變現(xiàn)�！鄙虾Ｒ患曳慨a(chǎn)咨詢公司經(jīng)理告訴記者。
黑天鵝事件致還債壓力倍增
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上置集團轉(zhuǎn)讓上海核心地段項目股權(quán)，除了與項目投資周期較長有關(guān)，也有改善公司整體財務(wù)狀況、減緩未來還款壓力的考慮。
據(jù)上置集團公布的2019年年報顯示，報告期內(nèi)實現(xiàn)收入6.51億元，同比下降58.1%；年度虧損22.81億元，公司股東應(yīng)占虧損22.56億元。
對于出現(xiàn)如此巨額的虧損，上置方面解釋，損失主要歸因于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正面臨宏觀經(jīng)濟下行壓力。
“公司去年虧損金額較大，主要有兩方面因素：一是地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)竣工交付面積減少，相應(yīng)收入和毛利減少；二是考慮到經(jīng)濟下行及行業(yè)發(fā)展形勢嚴(yán)峻，公司為部分房地產(chǎn)、投資和應(yīng)收款項計提了較大減值損失�！鄙现眉瘓F方面在給記者的書面回復(fù)中如是說。
而從債務(wù)到期情況來看，今明兩年又恰逢上置集團還款的高峰期。
上置集團2019年年報披露，在公司總計46.37億元的計息銀行及其它借款中，一年內(nèi)到期借款約6.98億元，一至兩年內(nèi)到期借款32.42億元；而公司報告期末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為5.19億元。
遭遇2019年業(yè)績下滑、巨額虧損的背景下，該公司高管被捕這一“黑天鵝”事件，加劇了其面臨的困境。
今年2月21日上置集團發(fā)布公告稱，公司董事會主席及行政總裁彭心曠因涉嫌職務(wù)侵占罪而被捕，公司執(zhí)行董事陳東輝亦被公安部門傳召及拘留。
記者在采訪中了解到，如果上述事件沒有發(fā)生，按借款條件，上置集團今年只需償還6.98億元借款。但上述事件由于觸發(fā)了相關(guān)債務(wù)提前還款機制，給該公司今年的財務(wù)安排帶來不小壓力。
上置集團在2019年年報中表示，該事件導(dǎo)致上置在合并財務(wù)報表批準(zhǔn)當(dāng)日，共有11.83億元借款須按相應(yīng)要求即時償還，其中9.182億元計入截至2019年12月31日的非流動借款，2.648億元計入流動借款，同時相關(guān)貸款人有權(quán)要求上置履行擔(dān)保責(zé)任償還34.14億元的合營企業(yè)貸款。
“然而，于2019年12月31日，本集團的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有5.19億元�！鄙现梅矫嫒缡钦f。
上置集團方面坦陳，該事件的重大不確定因素，可能會對公司持續(xù)經(jīng)營能力構(gòu)成重大影響。
而為應(yīng)對可能出現(xiàn)的相關(guān)金融機構(gòu)要求公司提前償還借款的情況，上置集團已展開一系列自救措施。
據(jù)了解，除掛牌轉(zhuǎn)讓金心置業(yè)51%股權(quán)，上置集團正積極與若干金融機構(gòu)磋商，欲通過提供足夠資產(chǎn)抵押，按合理成本獲得新貸款。另一方面，該公司與貸款人對其進行擔(dān)保的合營企業(yè)保持溝通，而貸款人暫未提出合營企業(yè)立即償還貸款的要求。
此外，上置集團方面向記者透露，今年將提高資金回流速度，通過往來清收、投資退出、資產(chǎn)盤活等方式加快回籠資金。
“公司將加速在若干合營及聯(lián)營企業(yè)所持股權(quán)的撤資，而與相關(guān)交易對手的協(xié)商，正按計劃進行�！鄙现梅矫姹硎�。
來源：財聯(lián)社
編輯：wangdc
