9月9日，安徽省合肥市瑤海區(qū)龍崗開發(fā)區(qū)龍湖冠寓瑤海天街店，工作人員在為前來咨詢的租客介紹租賃房屋情況。據(jù)了解，龍湖冠寓是面向年輕人租住生活形態(tài)及消費升級需求推出的集中式長租公寓品牌。
近日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見，內(nèi)容不僅涉及備受關注的“租金貸”與“甲醛房”問題，對于長租公寓“高進低出、長收短付”等經(jīng)營風險也作出了相關規(guī)定。近年來，作為我國住房租賃市場新業(yè)態(tài)，長租公寓呈現(xiàn)爆發(fā)式發(fā)展。然而，在滿足人們對住房租賃高品質需求的同時，長租公寓也暴露出一些問題和隱患。今年以來，受疫情影響，杭州、上海、成都等地多家長租公寓相繼被曝“跑路”，對房東和租客的切身利益及住房租賃行業(yè)都產(chǎn)生了不良影響。
品質居住是消費升級趨勢下的必然需求，未來應如何促進長租公寓持續(xù)健康發(fā)展？一些讀者提出了自己的思考和建議。
行業(yè)興起經(jīng)營粗放
樊樹林
發(fā)展長租公寓是我國房地產(chǎn)市場供給側改革的要求。從供給角度看，目前我國有些地區(qū)住房空置率較高，長租公寓通過連接物業(yè)、業(yè)主和租客，滿足各類租房需求，可為盤活房地產(chǎn)庫存發(fā)揮積極作用。從需求角度看，長租公寓與傳統(tǒng)房屋租賃模式相比，更注重租客的居住體驗和服務，對于更看重居住舒適度、個性化與交通便利程度但尚“一房難求”的年輕人來說更有吸引力。
正因為供給端和需求端同頻共振，長租公寓市場吸引了不少企業(yè)紛紛搶灘。然而，在一大批房地產(chǎn)企業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司“跑馬圈地”的背后，也暴露出盈利模式單一、服務標準參差不齊等一些隱憂。這種“掃街式”的擴張很容易形成盈利差、回款難、回報周期長等問題，一旦企業(yè)資金鏈斷裂，這一模式就難以為繼。事實也證明，在經(jīng)歷了市場競爭的大浪淘沙之后，一些長租公寓企業(yè)開始遭遇發(fā)展困境，甚至有企業(yè)因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善宣告破產(chǎn)，落入了“房東收不到房租、租房客無家可歸”的境地。
盡管如此，隨著年輕人逐步成為消費主體，長租公寓市場潛力依然很大。痛定思痛之后，長租公寓經(jīng)營企業(yè)一定要加強規(guī)范運營，從“野蠻生長”轉向提高行業(yè)集中度，堅持依法規(guī)范經(jīng)營，切實以產(chǎn)品核心競爭力提升消費者的體驗。
為此，相關部門在鼓勵長租公寓發(fā)展壯大的同時，還要有針對性地及時出臺相應政策和指導意見，以避免其粗放式發(fā)展。除了一些規(guī)模較大的品牌房地產(chǎn)企業(yè)外，其他實力較弱的創(chuàng)業(yè)公司有必要加強聯(lián)合，通過資源整合來共同抵御市場風險。此外，長租公寓需摒棄單一盈利模式，讓多元化經(jīng)營成為其可持續(xù)發(fā)展的支撐。
甲醛問題亟待治理
付 彪
近年來，長租公寓頻頻出現(xiàn)“甲醛門”，多地發(fā)生租客因甲醛超標維權事件。一些租客稱，要認定房屋為“甲醛房”并不容易。中介平臺給甲醛檢測設置了各種要求，重重“玻璃門”導致租客維權困難。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，成本控制是造成長租公寓甲醛超標的主要原因，除了房屋通風時間短，再就是裝修材料差，從源頭造成了甲醛超標問題。據(jù)報道，有些長租公寓在裝修房屋時，用料盡挑便宜貨，檢測也存在造假問題，有的裝修完3天就上架了。加上長租公寓行業(yè)沒有明確的裝修標準，也沒有健康安全方面的評估限制，甲醛超標問題便很容易發(fā)生。
長租公寓空氣質量問題，關乎人體健康和生命安全，其重要性不言而喻。目前，判斷室內(nèi)空氣質量的標準主要是《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》和《室內(nèi)空氣質量標準》，專門針對租賃房屋的環(huán)境安全衛(wèi)生標準尚無詳細規(guī)定，造成租房者維權困難。比如，室內(nèi)空氣質量問題本身存在一定隱蔽性，租房者不易發(fā)現(xiàn)；空氣質量需要聘請專業(yè)機構檢測，檢測方式不一致往往導致檢測結果就不一致；租戶自行添置家具、另行裝修等也可能影響甲醛檢測結果，容易造成糾紛。
因此，破解長租公寓“甲醛門”，亟需建立統(tǒng)一的安全標準和規(guī)范。比如，有些地方正著手制定解決長租公寓室內(nèi)空氣污染問題的團體標準。同時，職能部門也亟需對長租公寓裝修質量加以規(guī)范和監(jiān)管，不能任由行業(yè)“野蠻生長”。
盡快完善監(jiān)管機制
盤和林
任何新興行業(yè)的發(fā)展機遇總是與挑戰(zhàn)并存。對于長租公寓來說，無論是租下業(yè)主房屋之后轉租的“包租式”，還是利用購買和自持物業(yè)開展出租的“自持式”，均以賺取“租金差”的方式盈利，這兩種模式資金回籠速度都比較慢。這就意味著空置房屋直接導致租金損失，使企業(yè)成本增加、風險加大。如果沒有完整的監(jiān)管體系和有力的監(jiān)管舉措，懷有僥幸心理的企業(yè)在利益驅動下，在裝修完工不久便鋌而走險出租房源，最終造成房屋空氣質量問題。
與當年網(wǎng)約車通過補貼打價格戰(zhàn)搶占市場不同，長租公寓經(jīng)營者更多是“二房東”身份，想要搶占市場，就必須有足夠的房源。在資本加持之下，一些企業(yè)高價拿房更有底氣，但也加重了“爆倉”風險。同時，這也苦了真心想要租房的租客，不得不承擔更高的租金。此外，資本入局也使得原本的租金給付方式增加了變數(shù)，“租金貸”便是其中之一，“租金貸”會將風險轉嫁給租客，侵害租客的合法權益。
從房地產(chǎn)市場發(fā)展大趨勢來看，長租公寓是形成房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的重要支撐，必須對長租公寓市場加強監(jiān)管。不可否認，金融資本的進入為整個市場帶來了活力，但投機性的金融資本也帶來了不少問題。比如，追求短期利潤、不顧房屋空氣質量問題直接出租，給租客身體健康造成了潛在危害。這些問題都需要通過加強監(jiān)管，推出更完善的規(guī)范措施來解決。
規(guī)范運營才能走遠
石志新
作為我國住房租賃市場新業(yè)態(tài)的長租公寓，只有規(guī)范運營，才能健康發(fā)展。
一方面，加快出臺相關法律及長租公寓行業(yè)規(guī)范、政策等，建立強有力的行業(yè)準入標準。有關部門應盡快出臺住房租賃品質規(guī)范，從建筑結構、室內(nèi)空氣質量、衛(wèi)生環(huán)境、治安消防等方面規(guī)范長租公寓管理，讓房東和租客都清楚有關政策、行業(yè)標準和管理規(guī)范，以保障房東和租客的權益不受損害。
另一方面，有關部門要認真履行監(jiān)管責任，對長租公寓要定期實施督查，發(fā)現(xiàn)不規(guī)范的問題，要及時跟蹤督促其整改，對限期整改不到位或問題嚴重的，要加重處罰，構成犯罪的要移交司法機關處理。同時，也需要新聞媒體監(jiān)督及暢通個人舉報通道，以共同維護長租公寓市場的規(guī)范運營。
此外，還要建立“失信黑名單制度”，對于違法違規(guī)以及不誠信的房東和租客，依法列入失信者“黑名單”。不妨借鑒法院懲治“老賴”的辦法，限制其高消費及出國出境等，并通過媒體公開曝光，提高其違法成本。
如今，人們對生活品質越來越重視，品質居住是消費升級趨勢下的必然要求。要保障長租公寓健康發(fā)展，相關經(jīng)營企業(yè)必須堅持規(guī)范運營，才能走得更遠。
來源：經(jīng)濟日報
編 輯：chenhong
