先去住建局登記，再到公安局報(bào)案，最后咨詢律師，近一周來，林欣(化名)一直為租房維權(quán)的事情四處奔波。
今年6月10日，在杭州工作的林欣通過杭州適享科技有限公司(下稱“適享”)，租下了濱江區(qū)的一套兩居室。
“當(dāng)時(shí)適享提供四種付款方式，其中年付的方式最便宜。租金可以降至2600元/月，算下來年付租金便宜了將近4000元，確實(shí)挺誘人�！�9月4日，林欣向時(shí)代周報(bào)記者表示。由于價(jià)格便宜，于是自己湊足3.5萬一次性付給適享，沒想到住了僅兩個(gè)月就出事了。
“8月30號(hào)，房東主動(dòng)聯(lián)系我，說從8月份開始，未收到該公司的租金，這時(shí)候我才得知，適享跑路了�！绷中勒f道。
事實(shí)上，林欣的情況僅是國內(nèi)房屋租賃市場亂象的冰山一角。8月，成都、杭州等城市連續(xù)爆發(fā)多起長租公寓企業(yè)詐騙跑路事件，數(shù)以萬計(jì)的房東和租客受騙。
9月7日，樂乎公寓創(chuàng)始人羅意向時(shí)代周報(bào)記者表示，需要嚴(yán)打此類機(jī)構(gòu)，不然劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象會(huì)在長租行業(yè)發(fā)酵，今年春天聽說不少原正規(guī)長租機(jī)構(gòu)的離職人員墮入這種掙快錢的“魔道”。這些亂象不嚴(yán)打，房東、租客被坑騙的日子就不會(huì)有盡頭，正規(guī)從業(yè)機(jī)構(gòu)就需要長期為這種惡行“背鍋”。
新一輪集中爆雷
今年上半年，突如其來的疫情讓多家中小型長租公寓陷入經(jīng)營困境。8月，長租公寓行業(yè)又出現(xiàn)新一輪集中爆雷。
在杭州，長租公寓“友客”于8月27日傳出爆雷，兩天后，杭州另一家長租公寓杭州巢客遇家科技有限公司(下稱“巢客遇家”)也同樣爆雷。
在成都，多達(dá)十幾家包租公司失聯(lián)，疑似卷走房租跑路。
“從8月開始，成都有十多家長租公寓包租公司都跑路了�！蓖跸�(化名)是成都巢客的一名租客，9月4日，他告訴時(shí)代周報(bào)記者，“我在巢客住了一個(gè)多月，8月底被房東趕出來，有不少租客跟我的境遇相同�！�
9月2日，王希在維權(quán)群里收到一份爆雷長租公寓名單。根據(jù)名單內(nèi)容，海南每天房屋租賃有限公司成都分公司、成都樂租叢林公寓管理有限公司、成都宜尚家居房屋租賃有限公司、成都小北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司等12家租房中介公司已“跑路”。
名單最后也做出了相應(yīng)提醒，“請有租這些公司的業(yè)主及時(shí)到派出所備案�！�
事實(shí)上，受到損失的不僅有租客，還有房東。
今年5月，陳先生將自家位于杭州西湖區(qū)的一間66平米的房子委托給巢客遇家出租。雙方約定月租金為4500元。
最開始的3個(gè)月，巢客遇家會(huì)按時(shí)支付租金，而在8月，陳先生就未收到該公司的租金。隨后，陳先生同一眾業(yè)主奔到該公司，才發(fā)現(xiàn)巢客遇家已人去樓空。
事實(shí)上，不只是杭州和成都，重慶、長沙、廣州等地，近期也相繼曝出長租公寓平臺(tái)失聯(lián)、關(guān)閉的消息。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，8月，全國有近20家長租公寓爆雷。
“我在重慶渝北這邊的律師事務(wù)所上班，在今天一天就接待了四撥咨詢，全是咨詢長租托管公司跑路的事情。”9月4日，一位房地產(chǎn)律師告訴時(shí)代周報(bào)記者。
天眼查專業(yè)版風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國約有22%的長租公寓相關(guān)企業(yè)存在過經(jīng)營異常，近5%的相關(guān)企業(yè)曾受到過行政處罰或有過嚴(yán)重違法行為。
“高進(jìn)低出”模式惹爭議
羅意指出，長租公寓之所以爆雷，主要還是“高進(jìn)低出”所導(dǎo)致。
“高進(jìn)低出”是指長租公寓公司作為中間商，高價(jià)從房東手中租來房子，卻以低價(jià)租給租客。
在羅意看來，“高進(jìn)低出”分為兩類，一類是早些年惡性競爭和高杠桿使然，一些包租機(jī)構(gòu)對租價(jià)走勢誤判，后來又遭遇市場收縮和租價(jià)下跌，為保證現(xiàn)金流和持續(xù)經(jīng)營不得不“低出”。而另一類就是以卷錢為目的，以“高進(jìn)低出”為手段的詐騙行為。
9月6日，一位長租公寓運(yùn)營人士向時(shí)代周報(bào)記者揭秘“高進(jìn)低出”背后的運(yùn)營套路。
“長租公司注冊之后，馬上從房東手里高價(jià)收房，往往高出市場價(jià)10個(gè)百分點(diǎn)甚至更高， 用低于市場價(jià)的價(jià)格租給那些租房經(jīng)驗(yàn)經(jīng)較少的租客，但條件是年付，比如一套房子中介從房東手里收過來是5000元每月，年付租給租客平均每月只要4000元�！�
該人士透露，長租公寓企業(yè)使用低價(jià)策略壟斷所有網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，使得其它中介和房東自己發(fā)布的房源價(jià)格過高而鮮有人關(guān)注，然后用高額提成讓其他中介公司的業(yè)務(wù)員偷偷帶客戶過來，最后擇機(jī)卷款跑路。
9月7日，貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉向時(shí)代周報(bào)記者表示，除“高進(jìn)低出”外，公寓運(yùn)營商通常還搭配“長收短付”手法，企業(yè)向租客一次性收取半年度或年度租金，然后按照季度或月度支付給房東，將差額部分用于自身經(jīng)營或其他用途，這也為之后的捐款逃跑創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。
天眼查APP顯示，爆雷的長租公寓，基本都頻繁發(fā)生工商變更。以巢客的關(guān)聯(lián)公司適享為例，今年以來，該公司共發(fā)生兩次法定代表人變更。4月，公司原法定代表人張嘉龍退出，由黃大坤接任；8月，黃大坤退出，由陳挺繼任。
這并非個(gè)案，在8月爆雷的上海嵐越企業(yè)管理咨詢有限公司，也于今年4月開始發(fā)生數(shù)次法定代表人、監(jiān)事、投資人的工商變更。
在此情況下，房東和房客要如何維護(hù)自己的權(quán)益？
9月6日，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向時(shí)代周報(bào)記者指出，“這種案子最大的難度在于公寓方將收取的租金挪作它用，無法及時(shí)回籠，所以可能會(huì)遇到哪怕打贏了官司也拿不
到錢的問題�！�
王玉臣指出，無論是房東還是租客，一定要積極維權(quán)，采用法律手段保護(hù)自己的權(quán)利。遇到這種情況，相關(guān)部門也要積極行動(dòng)起來，很多房主和租客做不了的事情，相關(guān)部門可以依職權(quán)進(jìn)行。
面對接連不斷的爆雷潮，目前，多個(gè)城市相關(guān)部門、協(xié)會(huì)已密集發(fā)布公告提示風(fēng)險(xiǎn)。
9月1日，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《住房租賃市場風(fēng)險(xiǎn)提示》，提醒有公寓運(yùn)營商采取“高進(jìn)低出、長收短付”的經(jīng)營模式，一旦出現(xiàn)“爆倉”后又金蟬脫殼一走了之。而廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)、成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也提醒廣大租客加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，避免經(jīng)濟(jì)損失。
房屋租賃市場遇冷
從2015年進(jìn)入爆發(fā)期到近兩年的迅速降溫，長租公寓已經(jīng)歷數(shù)次嚴(yán)峻考驗(yàn)。
今年上半年，租賃市場季節(jié)周期規(guī)律被打破，傳統(tǒng)的租賃旺季并不旺，集中式長租公寓門店拓展速度趨于停滯，中小企業(yè)更是面臨資金困境。爆雷、倒閉、掙扎成為當(dāng)下長租公寓企業(yè)最真實(shí)的寫照。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年TOP10品牌新開門店共93家，新開店率為8.2%，部分品牌門店數(shù)量負(fù)增長，部分門店關(guān)停，門店拓展速度趨于停滯。
停滯背后，是房屋租賃市場遇冷的現(xiàn)實(shí)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月重點(diǎn)城市的租賃市場交易觸底，節(jié)后旺季推遲到3月出現(xiàn)，6月疫情反復(fù)，18城成交量環(huán)比下降7.3%。此外，上半年疫情對租金水平也影響明顯，租金情況總體呈現(xiàn)趨勢性下降，其中，6月租金環(huán)比下降3.2%，同比下降10.9%。
在疫情考驗(yàn)下，部分長租公寓為加快融資，采取“高收低租”的模式迅速獲取房源和租客，并以“長收短付”的方式獲得沉淀資金。
黃卉指出，這種現(xiàn)象主要存在于經(jīng)營能力不足的中小企業(yè)，在受到疫情影響的外部沖擊下，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加速暴露，尤其是尾部中小長租公寓的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更弱。
羅意則表示，對爆雷事件，不應(yīng)該輕易跟“長租公寓”四個(gè)字聯(lián)系在一起，不是所有長租企業(yè)都是“壞蛋”，不能將“孩子和臟水”一并倒掉。城市的發(fā)展離不開住房租賃，人們需要認(rèn)識(shí)這個(gè)行業(yè)，并積極和健康的機(jī)構(gòu)展開合作。
盡管目前行業(yè)存在的問題較多，但對于長租公寓的未來，黃卉的看法仍趨于樂觀。
“雖然疫情會(huì)階段性影響長租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)長期向好向穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢不會(huì)變。品質(zhì)居住是消費(fèi)升級(jí)背景下的必然需求，市場需求才是長租公寓發(fā)展的根本動(dòng)力，這種動(dòng)力從未改變�！秉S卉說道。
但目前看來，何時(shí)才能回歸理性發(fā)展，仍是擺在長租公寓企業(yè)面前的一道難題。
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來 源： 時(shí)代周報(bào)
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