近日，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(銀發(fā)〔2022〕254號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，出臺(tái)十六條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，其平穩(wěn)健康發(fā)展關(guān)系著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局穩(wěn)定和民生福祉�！锻ㄖ窂姆科蠊┙o端到居民需求端均有提及，針對(duì)房企紓困和保障房租賃也有涉及，政策信號(hào)意義明顯。《通知》出臺(tái)后各項(xiàng)政策加速落地，預(yù)售資金監(jiān)管放松，房地產(chǎn)“三支箭”政策全面落地，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企融資恢復(fù)。一系列“組合拳”將有助于穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步趨穩(wěn)。
通過(guò)融資放松穩(wěn)定市場(chǎng)主體
已出險(xiǎn)房企和相對(duì)健康房企融資的全面放松，有助于減輕供給端資金壓力，是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)、維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益的重要舉措，具有積極意義。關(guān)于“保交樓”方面，從中央到地方也有新的政策支持，對(duì)受新冠肺炎疫情影響收入驟減或購(gòu)房合同出現(xiàn)問(wèn)題的個(gè)人可以協(xié)商延期還本付息；對(duì)房企紓困也進(jìn)行政策調(diào)整，延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中管理過(guò)度安排，支持房地產(chǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)。
第一，支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，緩解企業(yè)短期償債風(fēng)險(xiǎn)，幫扶企業(yè)通過(guò)自身努力改善經(jīng)營(yíng)困境。具體來(lái)看，未來(lái)半年內(nèi)到期的開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，可以允許超出原規(guī)定多展期 1年，可不調(diào)整貸款分類(lèi)，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類(lèi)與之保持一致。這可以保障現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性，房地產(chǎn)企業(yè)在今年四季度和明年一季度將迎來(lái)一波償債高峰，允許合理展期可以有效緩解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2022年四季度200家核心房企境內(nèi)債券到期規(guī)模達(dá)1195億元，而根據(jù)彭博社統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)計(jì)2023年一季度境內(nèi)外到期規(guī)模為723億美元。
第二，延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排。對(duì)受新冠肺炎疫情影響不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)貸款集中管理的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，可以合理評(píng)估延長(zhǎng)過(guò)渡期。過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)控融資從地產(chǎn)需求端到供給端都在收緊，房地產(chǎn)企業(yè)自身面臨“三條紅線(xiàn)”要求，銀行進(jìn)行貸款集中管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得融資，延長(zhǎng)過(guò)渡期安排。屬于融資方面供給端放松，房地產(chǎn)企業(yè)可以適度“回血”。
第三，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。要求“一樓一策”制定項(xiàng)目，并對(duì)配套資金的安排做出詳細(xì)規(guī)定，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款下，新增“專(zhuān)項(xiàng)借款配套融資”子項(xiàng)目，主要是針對(duì)“保交樓”政策�！氨＝粯恰钡牡拙�(xiàn)是影響居民購(gòu)房信心的另一大問(wèn)題。這次改動(dòng)最大的一點(diǎn)是，對(duì)專(zhuān)項(xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放配套融資的貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)，并且對(duì)配套融資形成不良風(fēng)險(xiǎn)后，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡責(zé)的情況下可予以免責(zé)。這大大提高了商業(yè)銀行的積極性，配套資金的落地情況會(huì)有所好轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)新發(fā)展格局確立
從短期來(lái)看，《通知》的發(fā)布是一個(gè)非常積極信號(hào)，過(guò)去主要依靠地方政府“因城施策”，現(xiàn)在中央部門(mén)開(kāi)始牽頭穩(wěn)定市場(chǎng)，從“930新政”到本次《通知》，力度措施一次比一次強(qiáng)。從供給端看，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)紓困力度在不斷加強(qiáng)；從需求端來(lái)看，三四線(xiàn)城市限購(gòu)限售政策幾乎全面取消，二線(xiàn)城市也在大規(guī)模放松限購(gòu)政策，一線(xiàn)城市部分區(qū)域也在放松限購(gòu)，房貸利率逐步下調(diào)，首付比下降。
從融資端來(lái)看，當(dāng)前既加大“保交樓”項(xiàng)目紓困，也開(kāi)始重視優(yōu)質(zhì)房企紓困。11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“交易商協(xié)會(huì)”)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，后續(xù)還可擴(kuò)容，預(yù)計(jì)可以支持2500億元債券融資。中債信用增進(jìn)公司已將包括龍湖集團(tuán)、新城控股和美的置業(yè)在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商列為首批受益于 “第二支箭 ”計(jì)劃的發(fā)行人。龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行已獲受理，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。
除了傳統(tǒng)國(guó)企和央企房地產(chǎn)企業(yè)安全邊際較高外，優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)地產(chǎn)公司也開(kāi)始接受流動(dòng)性支持，迎來(lái)一波回暖。針對(duì)民營(yíng)企業(yè)的三支箭，第一支是信貸支持，這點(diǎn)在《通知》中已經(jīng)有體現(xiàn)；第二支是民企債融支持，目前政策正在逐步落地；第三支是股權(quán)融資，根據(jù)后續(xù)市場(chǎng)情況，有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，但流動(dòng)性嚴(yán)重不足企業(yè)，有望進(jìn)行股權(quán)融資。
從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展邏輯正在改變，從“香港模式”轉(zhuǎn)向“新加坡模式”。2008年后，家庭消費(fèi)占比過(guò)低，債務(wù)增長(zhǎng)過(guò)快，已經(jīng)超越了投資性收益，房地產(chǎn)去杠桿疊加新冠肺炎疫情影響，從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的資金并未流向家庭消費(fèi)支出。而當(dāng)下外需疲弱，全球供應(yīng)鏈?zhǔn)茏�，出口下降情況下，仍需維穩(wěn)房地產(chǎn)，以時(shí)間換空間。堅(jiān)持“房住不炒”的目標(biāo)下加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)，學(xué)習(xí)“新加坡模式”，所以在深圳開(kāi)始逐步試點(diǎn)。在《通知》中也提及優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)，拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。
中國(guó)城市化還未結(jié)束，但發(fā)展方式開(kāi)始轉(zhuǎn)變，要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，避免大城市病，房地產(chǎn)企業(yè)從金融屬性回歸制造屬性。此次《通知》對(duì)個(gè)人房貸也有支持，針對(duì)剛需群體和新市民群體有保障性住房和降低首付比，針對(duì)改善性需求也有相關(guān)信貸支持。剛需群體需求未來(lái)會(huì)不斷降低，一方面，保障房建設(shè)將是未來(lái)發(fā)展方向，剛需群體未必都要購(gòu)買(mǎi)商品房；另一方面，人口結(jié)構(gòu)變化，新生人口逐步減少，剛需性住房降低。改善型群體需求未來(lái)將成為主力，城市更新是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)力方向。中國(guó)城市化發(fā)展20年，多數(shù)老住宅需要進(jìn)行更新，過(guò)去剛需一族家庭由于人口增加，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)雄厚，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，需求支撐力較強(qiáng)。房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域仍在發(fā)力，房地產(chǎn)企業(yè)需要開(kāi)辟第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)。新市民的保障房建設(shè)仍需較長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展，三四線(xiàn)城市保障房需求較弱，目前還是在起步階段。
來(lái)源：中國(guó)人民銀行官網(wǎng)
編輯：jinbao
