2020年新年伊始，新型冠狀病毒疫情的爆發(fā)對人民生活、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及房地產(chǎn)市場帶來了多重影響。短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)市場受到的影響將較為顯著：各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，特別是需要人際接觸的活動(dòng)，將受到較大限制并顯著減少，從而不同程度上影響商業(yè)地產(chǎn)市場活躍度及各類物業(yè)表現(xiàn)。從中長期來看，中國商業(yè)地產(chǎn)基本面仍將保持穩(wěn)健和韌性，并繼續(xù)受益于中國經(jīng)濟(jì)由高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型過程中提供的可持續(xù)的市場機(jī)遇。
在此文中，我們將分析此次疫情對辦公樓、零售地產(chǎn)及物流地產(chǎn)市場帶來的影響并提供相關(guān)的預(yù)測初判。
對辦公樓市場的影響
1、市場需求短期內(nèi)將面臨考驗(yàn)，需求結(jié)構(gòu)變化或進(jìn)一步影響市場
本次疫情是一宗突發(fā)的、具有較強(qiáng)影響的獨(dú)立事件。在短期內(nèi)，我們認(rèn)為它將對中國內(nèi)地及香港的甲級辦公樓市場產(chǎn)生較大不利影響，并主要集中于需求端。具體來講，影響主要將體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，疫情在得到全面控制前，租賃活躍度在短期內(nèi)將顯著降溫。由于返工的延遲、健康安全的顧慮，實(shí)地看房、租賃協(xié)議簽訂、裝修等行為短期內(nèi)均將受到較大限制。房地產(chǎn)決策將會(huì)推遲，短期內(nèi)新增租賃需求或?qū)⑹钟邢蕖Ｍ瑫r(shí)，一些租約即將到期或部分即將搬遷的企業(yè)將不得不選擇續(xù)租，從而影響市場的凈吸納量。
數(shù)據(jù)來源：世界衛(wèi)生組織，國家衛(wèi)健委
另一方面，市場及經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性的增加，將顯著影響短期內(nèi)的市場信心，企業(yè)將采取更加謹(jǐn)慎的租賃策略。
從細(xì)分行業(yè)來分析，本次疫情短期內(nèi)對于進(jìn)出口貿(mào)易、零售、旅游及線下教育培訓(xùn)等行業(yè)的不利影響或?qū)⒆顬轱@著。而疫情結(jié)束后，我們預(yù)期醫(yī)藥健康和保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)、線上服務(wù)供應(yīng)商類的TMT行業(yè)以及環(huán)境保護(hù)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)會(huì)保持相對韌性并醞釀出新的機(jī)遇。
從企業(yè)生命周期來分析，初創(chuàng)、小微企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，受疫情影響較大；大型企業(yè)及行業(yè)龍頭企業(yè)需求韌性和租約穩(wěn)定性都更強(qiáng)。我們注意到多個(gè)地方政府頒布了針對中小型企業(yè)的支持性政策，包括金融支持、稅收及其他費(fèi)用的減免和延期繳納等。
2、與SARS時(shí)期的狀況不同，導(dǎo)致疫情影響的異同
回顧2003年SARS時(shí)期，處于經(jīng)濟(jì)快速上升期且供應(yīng)相對有限的北京、上海、廣州的甲級辦公樓市場租金下降持續(xù)了2-3個(gè)季度，并在之后快速回歸原本上升軌道。但是，目前這些城市受大量新增供應(yīng)壓力等因素的影響，租金表現(xiàn)原本就處于下行期，我們預(yù)計(jì)本次疫情將進(jìn)一步拉長這一下行期，緩和期將推遲到來。
同樣的，在香港，2003年SARS疫情后，香港辦公樓租金伴隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇從歷史低位大幅上升。我們并不認(rèn)為這種情況將會(huì)重演，這主要是由于經(jīng)歷長時(shí)間的經(jīng)濟(jì)上升周期后，香港辦公樓租金剛剛從歷史高位開始回落。
本次疫情對辦公樓需求會(huì)產(chǎn)生的負(fù)面影響已然顯現(xiàn)，但影響主要集中于短期市場。從中長期整體市場來看，基本面仍保持穩(wěn)健。值得指出的是，后續(xù)相關(guān)支持政策、中美貿(mào)易階段性協(xié)議達(dá)成、進(jìn)一步深化科技發(fā)展及金融開放，仍將在中長期利好辦公樓市場。短期積壓的市場需求有望在疫情結(jié)束后加速釋放。
3、市場新增供應(yīng)預(yù)計(jì)不會(huì)大幅回落，且與健康相關(guān)的交付標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⑻嵘?/P>
由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期相對較長，因短期工程進(jìn)度導(dǎo)致的延誤對市場整體開發(fā)節(jié)奏影響相對有限。目前我們初步預(yù)期地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度或受勞動(dòng)力復(fù)工推遲以及上下游建筑原材料供應(yīng)影響，出現(xiàn)一定程度的工程延誤。因此，在疫情短期內(nèi)受控情況下，相對于地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目3-5年的長周期而言，短期延誤對多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目而言影響不大。但對即將交付的項(xiàng)目而言，竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等流程將受到影響。
同時(shí)，此次突發(fā)事件也對提升與健康相關(guān)的辦公樓樓宇交付標(biāo)準(zhǔn)提出更高層次的要求，即如何從樓宇自身硬件的角度加強(qiáng)對此類事件的防護(hù)。具體來說，
新風(fēng)及回風(fēng)系統(tǒng)增加紫外線消毒模塊；
增加非接觸式人體體溫實(shí)施監(jiān)控系統(tǒng)；
智能派梯系統(tǒng)集成閘機(jī)系統(tǒng)；
安裝公共區(qū)域的自動(dòng)定期消毒設(shè)備等。
我們預(yù)計(jì)，未來企業(yè)租戶在選擇物業(yè)時(shí)將提升其對員工健康相關(guān)的樓宇交付標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理的關(guān)注程度。而開發(fā)商也有望將這一因素考慮在新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)以及現(xiàn)有項(xiàng)目的改造過程中，從而推動(dòng)辦公物業(yè)的綜合品質(zhì)以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步提升。
對零售地產(chǎn)市場的影響
1、短期內(nèi)實(shí)體零售受顯著負(fù)面影響，運(yùn)營商及零售商共御市場沖擊
新冠疫情帶給中國消費(fèi)市場的負(fù)面影響已十分顯著，減少外出等疫情管控措施導(dǎo)致“春節(jié)黃金周”消費(fèi)大幅降低。城市交通客流是零售消費(fèi)的強(qiáng)關(guān)聯(lián)性指標(biāo)，中國主要城市地鐵客流數(shù)據(jù)的變化直接折射出消費(fèi)市場受到的沖擊。2020年春節(jié)期間，中國主要城市地鐵客流相比去年同期回落80%-90%。
在香港, 由于社會(huì)局勢緊張，春節(jié)期間疫情的爆發(fā)為香港的零售業(yè)帶來又一次沉重打擊。盡管疫情被認(rèn)為是暫時(shí)性的，但它可能致使經(jīng)營能力較弱的商鋪提前歇業(yè)關(guān)閉。更多的業(yè)主可能通過降低租金來爭奪租戶，從而加劇租金下降的趨勢。
運(yùn)營商主動(dòng)免租，零售商全面打開線上渠道以保證疫情恢復(fù)后更強(qiáng)的韌性。伴隨消費(fèi)端的突發(fā)改變，中國主要零售物業(yè)的運(yùn)營商以及零售商積極應(yīng)對變化中的重重危機(jī)。在運(yùn)營商方面，數(shù)百家購物中心、百貨商場實(shí)行免租或減租政策，一定程度上緩解商家的經(jīng)營困難。除了運(yùn)營商外，零售商也在主動(dòng)“自救”，以緩和實(shí)體零售中的損失。諸多零售或餐飲品牌在春節(jié)期間也積極打通線上渠道，開展或加大外送外賣服務(wù)，其中包括許多以往并不提供此類服務(wù)的商家，如高端米其林餐飲品牌及部分服裝品牌。
2、從宏觀消費(fèi)視角分析零售地產(chǎn)市場需求端的變化
疫情結(jié)束后的短期市場反應(yīng)也將極大影響宏觀消費(fèi)市場和零售地產(chǎn)市場基本面。針對短期宏觀消費(fèi)市場的變化，我們按行業(yè)受影響程度將其分為三大類：
獲益型業(yè)態(tài)：該類型業(yè)態(tài)可能在疫情中短期內(nèi)受益，在疫情結(jié)束后基本恢復(fù)至常態(tài)水平，全年數(shù)據(jù)有望超出年初預(yù)期。代表性業(yè)態(tài)：日用品、醫(yī)藥、線上消費(fèi)等。
補(bǔ)償增長型業(yè)態(tài)：該類型業(yè)態(tài)在疫情中將受到顯著影響，但在疫情得到全面控制后，受到抑制的消費(fèi)力將集中釋放，短期消費(fèi)市場或出現(xiàn)補(bǔ)償式增長，但全年增速將大概率低于疫情爆發(fā)前的市場預(yù)期。代表性業(yè)態(tài)：時(shí)尚零售、旅游、線下教育、健康等。
承壓型業(yè)態(tài)：該類型業(yè)態(tài)同樣在疫情中受到顯著影響。但與補(bǔ)償增長型業(yè)態(tài)不同，因其當(dāng)期時(shí)效性高，消費(fèi)無法延期釋放，所以相應(yīng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的全年數(shù)據(jù)將顯著回落，承壓更為明顯。代表性業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂、短途通勤等。
由上述對宏觀消費(fèi)市場的分析衍生到零售地產(chǎn)市場本身，我們預(yù)計(jì)本次疫情對不同業(yè)態(tài)的零售商將帶來不同的影響。
因獲益型業(yè)態(tài)消費(fèi)更加穩(wěn)健的基本面，社區(qū)超市、生鮮超市、便利店等業(yè)態(tài)全年整體需求將保持相對平穩(wěn)。
補(bǔ)償增長型業(yè)態(tài)如時(shí)尚零售（尤其是中低端零售）、健身房、線下教育等租戶，雖然短期內(nèi)受到疫情沖擊極大，但疫情結(jié)束后受到消費(fèi)者購買意愿快速恢復(fù)的推動(dòng)，相關(guān)業(yè)態(tài)活躍度將會(huì)顯著提升。
承壓型業(yè)態(tài)消費(fèi)整體受疫情沖擊更大，餐飲、體驗(yàn)兩大類租戶整體表現(xiàn)可能相對低迷。
3、從長期看來，中國消費(fèi)市場及零售地產(chǎn)市場仍具韌性
當(dāng)疫情結(jié)束后，中長期的消費(fèi)市場將回歸經(jīng)濟(jì)基本面，消費(fèi)在可預(yù)見的未來仍將是驅(qū)動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的核心動(dòng)力。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)積極調(diào)整轉(zhuǎn)型，從高增長轉(zhuǎn)型為高品質(zhì)，經(jīng)濟(jì)增長更具可持續(xù)性。中國高速推進(jìn)的城市化進(jìn)程將持續(xù)帶來城鎮(zhèn)人口增長。消費(fèi)結(jié)構(gòu)亦將發(fā)生改變，中產(chǎn)階級、千禧一代等消費(fèi)群體的崛起必將重塑消費(fèi)格局，激發(fā)消費(fèi)新觸點(diǎn)。主力消費(fèi)客群規(guī)模在未來的進(jìn)一步擴(kuò)張將持續(xù)利好中國內(nèi)需增長。
對物流地產(chǎn)市場的影響
1、高標(biāo)倉庫市場整體需求及租金受疫情影響有限
基于疫情下更多線上渠道擴(kuò)容、倉儲(chǔ)租金占企業(yè)支出比例相對有限、民生相關(guān)品類需求的不降反升三大因素，我們認(rèn)為高標(biāo)倉庫在疫情下更顯韌性。雖然部分承租高標(biāo)庫的企業(yè)尤其中小型租戶的現(xiàn)金流可能會(huì)受到貨物囤積、個(gè)別消費(fèi)品類短期動(dòng)蕩、衛(wèi)生升級致物流成本上升等因素的影響，從而對個(gè)別高標(biāo)庫造成一定的短期影響。但與此同時(shí)，與民生相關(guān)的需求品類不降反升并有更多消費(fèi)品類打開線上渠道。此外，線上消費(fèi)擴(kuò)容以及周轉(zhuǎn)難度的增加導(dǎo)致了貨物囤積，短期內(nèi)或有新增租賃需求出現(xiàn)。因此綜合來看，無論是在市場需求還是物業(yè)租金走勢方面，疫情對于整體市場的負(fù)面影響將極為有限。中長期來看，隨著疫情控制后企業(yè)周轉(zhuǎn)提速并受益于疫情期間更多線上購買渠道的打開，整體市場將快速回歸正軌。
2、新興需求將加速市場需求格局演進(jìn)
鑒于近幾年零售總額增速的放緩以及2019年自建庫開始更直接影響租賃市場等方面的壓力，中國物流市場總體需求在保持韌性的同時(shí)增速或有所放緩。但同時(shí)，基于對市場的長期追蹤，我們觀察到，在經(jīng)歷了黃金十年之后，中國物流市場正在發(fā)生需求格局的演變，傳統(tǒng)類型的需求增長正在放緩，而未來的增長點(diǎn)會(huì)集中在一些新興需求類型。本次疫情的極端情況在給物流市場帶來挑戰(zhàn)的同時(shí)，也進(jìn)一步明確了部分新興需求的必然性。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國生鮮電商市場規(guī)模在2016-2019年間以超過50%的復(fù)合增長率增長至超過3500億元的規(guī)模。本次疫情下，多家生鮮電商平臺(tái)訂單量急劇增加，線上購買生鮮的普及率大幅提高。雖然面臨訂單量的劇增，生鮮電商會(huì)在短期內(nèi)面臨運(yùn)力緊張的局面，但是一定程度上為整個(gè)行業(yè)的中長期發(fā)展創(chuàng)造新的機(jī)遇，進(jìn)而激發(fā)冷鏈物流行業(yè)的市場需求。
冷鏈運(yùn)營商有望急速加入市場與物流企業(yè)聯(lián)合升級冷鏈網(wǎng)絡(luò)，前置倉的上游環(huán)節(jié)如城市或經(jīng)濟(jì)圈分配中心的需求將利好部分高標(biāo)庫的租金表現(xiàn)。值得提到，冷鏈尤其是生鮮板塊供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)的最后一環(huán)近幾年通過線下超市聯(lián)合等方法得以初步落實(shí)。舉例來說，盒馬生鮮在上海市的線下門店從2016年的7家上升到了2019年的40余家，而這些門店除了線下零售功能之外也同時(shí)為其線上銷售提供前置倉的功能。目前中國冷鏈?zhǔn)袌鲆廊幻媾R設(shè)施供不應(yīng)求、建造成本高、地理分布不均衡的問題。冷鏈用戶的升級需求催生冷鏈設(shè)施提供商或者運(yùn)營商加入市場。近年來已有頭部傳統(tǒng)物流開發(fā)商將部分高標(biāo)庫租給冷鏈運(yùn)營商，改造成冷庫后提供給生鮮電商作為區(qū)域、城市配送中心。
通過本次疫情，市場各方主體將進(jìn)一步意識到周轉(zhuǎn)效率、人員健康安全等需求的重要性，因此我們認(rèn)為包括自動(dòng)化在內(nèi)的一系列智能科技將提速中國高標(biāo)倉庫的發(fā)展，創(chuàng)造更多投資機(jī)會(huì)。相比傳統(tǒng)倉儲(chǔ)，高標(biāo)倉庫具有空間利用率高和合規(guī)屬性強(qiáng)等特點(diǎn)，能有效提升企業(yè)供應(yīng)鏈效率。目前中國高標(biāo)倉僅占倉儲(chǔ)總量的5-10%，表明現(xiàn)有市場存在較大升級需求的潛力。
綜上，在短期內(nèi)，市場活躍度及市場情緒將受到此次疫情的顯著影響，中國商業(yè)地產(chǎn)的各細(xì)分物業(yè)類別市場都將受到不同程度和形式的影響，其程度將主要取決于疫情持續(xù)的時(shí)長和政策對沖的力度，同時(shí)也取決于行業(yè)內(nèi)各主體的應(yīng)對能力。中長期來說，我們依然保持“中國商業(yè)地產(chǎn)市場極具韌性”的判斷。我們會(huì)持續(xù)關(guān)注疫情的發(fā)展以及對房地產(chǎn)市場的影響，并及時(shí)分享我們的觀點(diǎn)，為客戶和業(yè)界提供參考。
來源：仲量聯(lián)行
